经天纬地济社会 商业布局惠生民

经天纬地布局商业

引子

刚刚过去的“新常态年”2016很精彩，已经到来的2017用“千年大计”更是恰如其分，引爆大中华，全球为之瞩目，试问：

雄安的“千年大计”与商业地产的“千年大计”谁与争锋、称雄一世？

国家统计局数据显示，截至2016年12月末，全国商业营业用房待售面积高达15838万平方米，同比上涨8%，全国商业营业用房开发投资金额高达15838亿元，同比增长8.4%。

商业地产狂潮正在以惊人速度和能量席卷着城市中国的每一块土地。这股狂潮淹没了大多数人所有的努力，同时也成就了少数人构筑商业地产王国的宏伟梦想。

南阳商业地产：从春秋走向战国！这种趋势越来越明显，越来越有看头！

商场如战场，如今的商业地产竞争格局和2000多年前的春秋走向战国何其神似！

真可谓：内行看门道，外行看热闹！2017年，南阳大市场真正地感受到商业地产的震颤与震动！南阳商业地产的“变”与“不变”，瞬间被提升到了一个哲学的新高度。

2017年南阳商业地产的“变革”正在悄悄走来。

“分化、重组”之优胜劣汰

南阳商业地产有其传统的优势和特征：曾经辉煌过的人民路商圈，包括红都、世纪龙、鸿德购物中心、大统百货，是商业地产的核心商圈，倍受商家追捧；占据“天时、地利、人和”的新华城市广场，租金、房价更是水涨船高，“让人不能承受生命之重”；裕华商城的中低档次商业定位，为南阳市民的差异化消费提供了多样化的选择机会。

老子说：“为道日损，损之又损，以至于无为。”

简而言之，老子就是教导我们：人生要经常“归零”。“归零”，人生之树才会常绿：不行，不行就“归零”；不行，不行就复位；不行，不行就从头再来！不断“归零”，不断开始；不断“归零”，不断出发。

简单，是看透人生的智慧结晶，商业地产亦如此。

总体而言，2017年南阳商业地产投放量将达到最高水平，出现行业“分化”态势，即好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中，专业化运营的重要性将被进一步提高，商业地产将从重开发转向重运营越来越趋向理性化。商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。

不论是物流商贸城华耀城、光彩国际第一期第二期也罢，还是黄河时代城也好，南阳商业地产“变革”的新时代不期而遇，线上线下融合，“不变”中孕育着“大变局”。

2017之“新零售元年”

“新零售”的推进和演变，远比最初想象的要快，也走得更远。

2015年阿里巴巴就开始强调“全渠道”的概念，主张将线上线下相结合；

2016年的云栖大会上，马云放胆预言：“电商即将消失，新零售即将来临……”；

2017中国备受瞩目的两会工作报告上，李克强总理强调：推动实体店和网购融合发展，把它上升到国家经济战略层面上，意义可谓非凡，影响可谓巨大，变革可谓深远。

“新零售”是改变商业地产的新机遇——新零售的首次亮相，是资本的大举杀入，以及对线上线下两端的急于补齐。而这，距离马云去年10月抛出“新零售”概念，还不足半年。以2016年“双十一”作为新零售的起点，以天猫为领衔、包括苏宁、银泰等在内的超过100万家店铺实现了线上线下打通，10万家门店实现了全面电子化。

针对实体经济与虚拟经济的辩驳与诘难，釜底抽薪的“新零售”解决方案使矛盾得以化解与统一，这是更高层次上的“否定之否定之规律”所起的作用和效果。

面对来自实体领域的质疑，淘宝，应该不是第一次，也不会是最后一次。

阿里巴巴商家事业部成立的新零售平台，开始了在新零售领域的探索，而最近的成都商业中心凯德Mall里的素型生活馆，让我们看到了马云口中的新零售的雏形。

娃哈哈集团董事长宗庆后，虽曾多次对马云言论提出过不同意见，但在2017年的两会期间，则对虚拟经济和实体经济之争，提出有利于淘宝的看法。他认为，虚拟经济和实体经济并不是完全对立的，相反，用好互联网技术，将更有利于实体经济的发展。

权威的人民日报、还有李克强总理的报告甚至直接为淘宝正名：“网店是新经济，但直接带动了实体工厂的销售……都是在为实体经济服务，也是实体经济的一部分。”

商业地产之“突出重围”

2017年，商业地产企业该如何把握行业发展趋势，主动寻求突破转型？传统商业该如何进行优化调整？新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展？

根据统计数据，2016年全国开业大型商业项目近500个，相比2015年、2014年出现进一步增长。从区域分布来看，2016年商业新增供应量主要集中在华东区域，西南区域也相当活跃，新一线城市商业发展迅速，潜力强劲。产品线方面看，社区型商业成为发展主流。

在激烈的竞争下，传统的商业早已经从单一的购物业态演变为多种业态共同发展的局面，部分业内人士用“吃喝玩乐”四个字来总结购物中心的核心功能。有数据显示，不少购物中心的购物业态比重仅不足50%。实际上，在应对商业市场的发展难题中，经营和模式也被认为是至关重要的一步。

积极利用互联网思维，开拓O2O市场、注重社区商业，从租售转向持有经营，使商业物业金融化都是改变经营模式的体现。

合富辉煌经济研究院院长龙斌也表示，商业地产应该以不断满足市场需求为前提，营造符合城市发展的模式，找到和消费者、城市发展、区域以及自己建筑的最佳结合点。

知名商业地产人蔡云如是说：“走一条商业地产或者是商业不动产的差异化经营路子，根据电商、体验式消费的市场状况，来决定产品。”

……

这可能是商业地产之“突出重围”的重要依据和建议。

“资产管理”之收益模式

到目前为止，真正靠追求长期回报的资本收益来支撑商业地产发展的企业还非常少，但是随着住宅行业的利润率越来越低，会有更多资本选择进入商业地产。

现阶段来看，国内适合商业地产的金融工具仍然十分匮乏，相信接下来会有更多的商业地产企业寻求与资本的结合，回归商业地产行业金融的本质，也会有更多的资本认真寻找投资商业地产的模式和方法。

商业地产资本性收益模式的建立正处于起步阶段，需要经历一个过程，短则两三年，长则三五年，商业地产与金融资本在中国应该会出现真正意义上的结合。而在这个过程当中，资产管理能力也就显得愈发的重要。

2015年以来，中国一线城市的土地供应稀缺，土地价格越来越高。以往忙于“拍地，卖楼”的开发商，在这一轮的调整中已经面临新的发展选择问题。接下来的几年时间，开发商很难保持高增长，单一粗放的“买卖”模式需要进一步结合可持续的“经营”模式。优化运营高品质的商业项目，为日后获取稳定的收益做好准备，真正下好可持续发展的“资产管理”这盘棋。

2016年，资产管理的作用和重要性已经逐渐被行业认可和接受。

2017年具有商业运营能力和资本通道的不动产资产管理公司会不断涌现。地产金融化叠加地产存量时代，商业地产资产管理领域的竞争也将更加激烈。市场终究是不断进步的，有竞争才会有发展，商业地产也才会在此压力下迎来更多的创新。

中国商业地产的发展走向

一、向持有经营的开发模式转变

二、向功能与形象并重转变

三、向产业链专业分工转变

商业地产行业一直突出的问题是两难：开发商的招商难与品牌商的选址难，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性矛盾。自2014年以来，运营难问题表现得越来越突出越来越普遍，行业从两难进入到招商难、选址难和运营难并存的三难时代。究其原因：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场蛋糕；其次，宏观经济下行和中央反腐形势大局，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降；还有电商对实体商业的冲击。全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，促使运营难问题凸显。

中国商业地产行业发展过程始终是个自力更生的过程，没有任何所谓的救市政策，这与地产、金融、制造等行业不同。商业地产与大数据以及IT技术的融合将为行业发展带来新机遇。传统专业与创新的互联网思维相结合，将成为未来零售业发展的一个转折点。 并购整合，两极分化更加明显。目前中国零售商业的集中度尽在9%以内，远低于美国的30%和日本的20%。因此行业集中趋势在2017年将得到进一步提升，这是一个大势所趋。

从2011年起，实体商业一直面临着高成本、高竞争、低回报、难扩张等难题。电商的冲击加速了实体商业业绩的下滑。但经过这几年的沉淀和变革，这现象或许能在2017年迎来改观。各零售实体商业通过经营、服务、品牌等各项创新和升级，以及在电商业务平台上的整合与尝试，为业绩回升回暖奠定了基础。当然，微回升与增长大爆发不是一回事。

对南阳商业地产行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察商业地产行业今后发展方向、商业地产行业竞争格局的演变趋势以及商业地产技术标准、商业地产市场规模、商业地产行业潜在问题与商业地产行业发展的症结所在，评估商业地产行业投资价值、商业地产效果效益程度，提出建设性的意见建议，为商业地产行业投资决策和商业地产企业经营提供参考依据。