法理动态|拿了产权证却可能无法获得房屋——试论事实占有的保护

 曾经我们一致以为，只要在房屋登记机关办理了登记过户手续，房子就属于拿证人所有，不会产生任何怀疑。但自上海一中院二审审结的“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”被2015 年第 10 期《最高人民法院公报》刊载出来以后，让人们认识到了新的一个道理，就算办理了产权证，可能也没办法获得房屋。（该案由民二庭张薇佳担任审判长兼主审法官，唐建芳、朱强两位法官担任合议庭成员）该案明确了在买受方虽取得房屋产权但未实际占有，且占有人对房屋的占有具有合法性时，买受方仅基于物权请求权主张占有人迁出的诉请不应获得支持。

 一、突破

   法令君认为此案例为我国的法律发展做出了巨大拓展，我国对占有的规定是在《物权法》之中，分为善意或合法占有与恶意或非法占有，《物权法》第二百四十一条之规定：“【有权占有法律适用】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。”合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。该条虽然规定了有权占有，但是仍然未明确有权占有能够获得所有权，只是规定使用、收益违约责任等，而该院的判决，直接突破了这个条款，并对其规定的范围进行了扩展，将所有权纳入进来，这是对物权法的一个发展。

    而这个扩展，不仅促进物权法的发展，另外也促进了合同法的发展，此举虽有创设法律之嫌，但是能够解决现实中的问题，保护好交易市场，促进交易流通，让资源更好的发挥作用，这也是市场经济最终目的，他的反面则会导致市场经济信用下滑，因为只是一味追求成交，配置资源，会忽略诚信的建设，从长远来看，还是有待进一步论证。

 该案例的出现，也是对物权法的一个思考，是坚持登记即所有，还是需要变通，出现观念的交锋，在实践中，变通占据了上风，变通后有利于推动物权法的发展，但有可能会引发新的问题，即诚信问题和法官创制法律。也在提醒众人，在不动产交易时，要及时办理实际交付（动态交付）和登记，否则就会出现资源配置空缺。

 二、矛盾

   《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 本条规定不动产无权发生变动的条件。上述案例的裁判，其实也突破这条的规定，那么就形成了一个矛盾，即该裁判并未遵从法律规定，我们该如何取舍呢？其实无论怎么处理，本质都是落脚在物权与债权的分歧上。究竟是物权优先，还是债权优先？我们没办法作出明确的规定。但通过上述判例，我们可以看到，裁判法官有意提高债权的地位，来平衡物权的强势地位。

裁判法官是想通过该案例来说明，物权保护和债权保护同等重要，不能“偏袒”任何一种权利。这其实也是在很好的引导市场交易，要谨慎和小心。

三、调和。

在实然法和应然法发生冲突时，那么就出现了自由裁量权，因为按照实然法之理论，应该是便于实际操作的，解决实际的问题，描述现实状态，应然法描绘理想状态，规划将来。法律发展也是由实然法向应然法靠近。

上述案例的裁判，表现出了实然法的局限，在该裁判法官眼里，《物权法》第二百四十一条之规定：“【有权占有法律适用】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。”应该是包含了物权的转让，而不应该只是使用、收益、违约责任等。是包含在应然法里面的要意。但该条其实本质上并没有与《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。发生冲突，至少在文字层面上。但是经过深层次分析，还是可以发现，这两个条款其实也是在平衡物权和债权的地位，关于占有的规定，是能够解释上述案例一物多买后，占有的处理，明确了买受人通过合同即债权方式处理，而不涉及物权，但是占有本身是和物权相挂钩的，在实际实务中，或者说在在大众朴素的认识观里（人都有那么一种占有归属心理），占有即所有，以至于在调和债权和物权时，裁判法官偏重了债权，将物权转化了——即该案明确了在买受方虽取得房屋产权但未实际占有，且占有人对房屋的占有具有合法性时，买受方仅基于物权请求权主张占有人迁出的诉请不应获得支持。

我们对占有的理解，需要扩展，对其合法性、范围都要进步论证，另外给我们解决实际实务提供了参考，以免实务操作中落入唯物权论者。

另一方面，对于购房者来说，那就更要小心了，拿不到钥匙、办不了登记的房子千万别碰。