【徐远 房产投资规划课（19）】（03.02）：纽约：世界之都的
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徐远介绍
徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化......
本节思维框架
- 前言
- 价格高
- 差异大
- 投资回报率低
- 总结
前言
昨天我给你介绍了东京的房产，今天我们来看看纽约。纽约是世界金融中心，是当今世界最有活力的城市之一，全球范围内，房价只比避税天堂摩洛哥低。那么纽约的房价到底有多高？有没有投资价值。今天我们就来仔细看一看。
先预先一下结论，纽约房价有三大特点：
价格高；
差异大；
投资回报率低。
01 价格高
说到价格高，很多人可能不服气，说我们北京、上海这么高了。纽约还能高到哪里去？其实纽约房价真的很高，比北京、上海高了一倍左右。
先给你举个例子。2016年的时候，纽约有个著名的楼盘开盘，这个楼盘叫“公园大道432号”，地处中央公园的边上，位置非常好，销售价格在每平米8-11万美元，换成人民币就是55万到75万这个范围内。
这个价位，比北京、上海的最贵的豪宅也要贵上一倍以上。比如说，汤臣一品是上海最贵的楼盘之一，现在的价位在20-30万之间。
所以说，纽约的房子是真的很贵。中央公园一带，是纽约的豪宅聚集的区域，均价在4万美金一平米以上，折合人民币28万以上。
作为比较，北京、上海的高端公寓，目前的均价在十几万，大约是纽约的一半。所以说，不管是顶级豪宅，还是高端公寓，纽约的价格都是北京、上海的一倍以上。
刚才说的是豪宅和高端公寓，现在来说说均价。纽约曼哈顿岛的均价，大约在2.3万美金，差不多16万人民币，北京城区大约7、8万人民币。
纽约还是北京2倍多的样子。不管从哪个角度看，纽约的房价很高，大约是北京的2倍，这句话是可以讲的。
02 差异大
刚才说的价格，是曼哈顿岛的价格。曼哈顿岛是纽约的核心，面积相当于北京的2环，岛内的价格水平，总体都很高。岛内各区域，价格差异也很大。
中央公园边上，豪宅聚集，很贵，单价动不动就是30万以上。而其他区域，比如曼哈顿岛的北部，也有不到1万美元的房子。所以说，曼哈顿岛内不同位置的价格差异是很大的。
而且，一旦离开了曼哈顿岛，到纽约的其他的岛，房价就快速下降。说到这里，必须先来简单解释一下什么叫其他岛，这和纽约这个城市的范围有关。
很多人都知道，纽约是美国东北就的一个海滨城市，是美国最大的城市，也是美国甚至世界的金融中心。可是，当我们说纽约的时候，如果不加区分的话，有三种可能的意思。
第一层指的是曼哈顿岛，这是纽约的核心区，面积大约相当于北京的二坏。
第二层是指纽约市，一共由5个岛组成，曼哈顿岛是核心，其他的四个岛分别是布鲁克大、皇后、斯塔腾岛和布朗克斯。
这五个鸟共同组成纽约市，不算水城，陆地面积790平方公里，比北京五环内面积略大（670平方公里）。
第三层说指纽约都会区，纽约市之外，还包含长鸟和新泽西州北部靠近纽约的地区。总人口约2300万，总面积约1.3万平方公里，比北京全境略小（1.64万平方公里）。
说清了这三个纽约的概念，我们接着说纽约房价的第二个特点，就是差异很大。
刚才说了，岛内不同区域的价格差异很大，而一旦离开了曼哈顿岛，到其他的岛，房价就会快速下降。降多少呢？
纽约房价第二高的，是布鲁克林岛，比曼哈顿岛便宜一半，均价不到1万美金一平米。皇后区的价位第三，均价只有5000美金一平米左右。
所以说，纽约房价贵，主要是曼哈顿岛的房价贵。 一旦离开了曼哈顿岛，房价虽然贵，但是已经不是很恐怖了。比如布鲁克林的均价，和北京的均价就差不多了。
那么，为什么纽约不同区域房价相差这么大呢？其实不难理解。你看北京，十几万、二十几万左右的小区，也就是那么几个，都聚集在二环边、三环往里的位置，这些楼盘不仅位置好，而且质量好。
这两条加起来，就意味着一些收入高的人愿意出高价买，就把价格抬上去了。为什么愿意出那么高的价格，这些人时间太贵了，为了节约时间，这些人愿意出很多钱。
再加上这些房子质量也比较好，就更愿意出钱。但是一旦离开了核心区，区位价值没有那么好了，房价就开始下降。即便建筑质量很好的楼盘，价位也会低很多。
这里，可能有人会说，其实离开核心区，还是有一些地方很贵。比如北京的万柳商圈，地处西三环与西四环中间，早就出了核心区域，可是非常贵，单价要到20万了。
这个其实也不奇怪，这是豪宅的价格。万柳不是所有的房子都不这么贵，大多数房子还是在十万左右的价位，接近20万是豪华别墅的价格。
在纽约周边，也有这样一些富人聚居区，非常贵，区内设施、景色、治安都非常好。这个时候，这个高位其实是对于区内服务的付费。形成一定规模以后，其实这样的小区也变成了核心区，只不过不是针对商务人士，而是可以自由安排时间的既有钱、又有闲的阶层。这时候，时间不是最贵的，舒适变成最贵的。
03 投资回报率低
刚才我们说了纽约房价的两个特点，一个是贵，另一个是差异大。最后，我们来说一下纽约房产的投资价值，就是买房子的收益率。
说到投资，先补充一个重要的信息，就是不是纽约所有的房子我们都能买的。按照产权性质，纽约市公寓可以分为私有公寓和合作公寓。
其中私有公寓相当于国内的商品房，总量上占三成，是我们可以买的。合作公寓相当于国内的经济适用房或者廉租房，总量占七成， 我们是不能买的。
这两种产权性质的公寓，价格也相差很多，其中合作公寓，因为有诸多限制，融资、转卖、转租都很不方便，而且公摊费用大，所以价格便宜。
而且，近年来随着外来买家越来越多进入纽约房产市场，这些人只能购买私有公寓，这种价差也越来越大，目前已经达到接近1倍的水平。
上文中我们说的价格，就是私有产权公寓的价格。合作公寓因为我们很难购买，也不适合投资，所以和我们关系不大。
那么，如果我们购买这个私人公寓，投资收益率有多高呢？可以简单算一下。投资收益分为租金收益和价格上涨两部分，不同区域也不太一样，我们以中央公园一带为例。
这里的房子贵，租金也贵，毛租金收益率有3.3%左右。但是这是毛租金收益率，扣除1.5%的房产税，再扣除必须交的物业税、保险费，净租金收益率大约1.3%。这个净租金收益率，就很低了。平均看起来， 曼哈顿岛的净租金收益率还要低一些，在1%左右。
投资住房的另一收益率是资本升值，过去十年纽约年均房价上涨4%，扣除掉交易手续费、资本增值税，每年按3%算，这样综合起来看，投资回报率在4%左右，比美国国债高一点。和我们的理财差不多。比国内一线城市买房的投资回报率，差了很多。
这4%左右的回报率水平，其实是合理的。如果很高的话，美国的富豪们早就加大购买力度，把价格买上去了，把收益率买下来了。
总结
今天我们介绍了一下纽约的房产，简单总结一下今天的内容，有三个要点：
首先、纽约曼哈顿的房子特别贵，单价从1万美金到十几万美元不等，均价两万多美金，中高端的公寓均价在4万美金以上，折合人民币28万以上。
其次、纽约房价差异很大，曼哈顿很贵，一旦离开曼哈顿岛，价格就快速下降。曼哈顿岛内区域间差异也很大，单价在1万美元到11万美元不等，中央公园区价位最高，北部地区的价格低很多。
第三、纽约房产投资回报率并不高，净收益率在4%左右，和我国的理财产品差不多。
