买房笔记

买房的时候要了解三大税种——契税、个人所得税、营业税（增值税）的免税政策。

杨先生在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。这里我顺便讲一个小知识，假若有业主直接以避税为理由解除合同，是不能得到法院支持的。

商品房 存量房

购房取得房屋所有权和土地使用权

房产证看土地性质：出让（买来的） 划拨（白给）

军产房、校产房、央产房

这种房子的性质并不体现在法律里，也不体现在房产证上，而是体现在一些政策中，比如部队的政策、中央部委和中央直属企业的政策、学校的政策等。这些政策在法律中没有，但是房管局知道，是决定房子能否过户的条件之一。

房改房（土地性质是划拨），要看房产证

拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子

公房转为私房，叫作房改。或者公房改变承租人，叫作承租人变更。

小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区。

其中商住小区一般都不能对应学区，单位小区在房屋质量、学区和物业上相对更有优势，性价比较高。

买房一定要先看房。我一般是先用一天时间把所有的目标小区转一遍，然后再联系中介看房子。用两天时间走完问完，我在一个区域基本就是专家了，能确定我喜欢哪个小区。

怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：

•看小区有没有业委会

•看小区楼道干净不干净

•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）

•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）

•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权

噪声和通风问题比较容易看出来，就是你把所有窗户都打开，听、感受，把窗户都关上，再听，要在每个房间尤其是卧室听

解决办法就是拉产调（产权调查）。一般来说，中介负责在交易前后（一般是签约后）去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。

我给购房人三个建议：

•不要太信任你的中介。

•找多个中介看房。

•找大的中介。

第一次签字，看房确认单（可先不签）；

第二次签字，跟业主谈妥签合同（决定中介费几个点）；

第三次签字，网签，面签，预约登记。

看房后、签合同前，找不同中介看同一套房，对中介费讨价还价，照着1.5%—2%努力。

砍价

谈判时间拉得越长，对买家就越有利。

成交越早，对买家就越有利。

谈判内容

•价格，没有谁不关心价格。

•交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。

•时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。

•解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。

•税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。

•共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。

•网签，什么时候做，按照什么价格做。

•定金，交多少。

•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。

•租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。

•交房，什么时候交房，能不能提前入住。

•过户，过户给谁，有什么特殊需求。

•签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。

•付款。

二手房合同包括：合同范本、附件、补充协议。

补充协议最重要。

比如这个房子里面确定了没有户口，业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以。

再比如你最担心的是税费不像业主说的那么低，你可以说“乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担”。虽然我们留了一下午和一晚上时间去谈合同，但是不代表我们应该事无巨细地把所有诉求加到协议上！如果你不能做到适当放弃一些利益，就可能买不到房子了。

交易流程大致相同，都要经历看房、签合同、交定金、网签、付首付、办贷款、过户、交房等步骤。

网签价格决定贷款额度。

熟悉交易流程是买个好房子的重要前提，可以通过中介，或去政府网站或者直接去不动产交易大厅咨询。

作为购房人，越晚交中介费越好，最好是约定到过户之后。购房人也可以要求中介在居间合同中注明“交易不成，全额退款”。

付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能相互矛盾，否则以后一定会扯皮。

如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金

约定在网签当天交首付，对于买方来说较为有利。当然，为了防止网签后，房主无法解抵押或出现其他情况，可以对首付款进行资金监管，以确保已支付的款项能够用来解除房屋之前已经有的抵押贷款

不论是贷款还是缴税，都是以网签合同而不是补充协议为准

购房人需要注意以下几点：（1）要注意能够贷款的额度、年限，如银行规定，贷款年限与购房人年龄之和，男不超过65、女不超过60。（2）如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约。

我给儿子买的房，房产证是儿子的名字。卖房时，如果我在合同上签上我的名字，这叫处分。如果我在合同上签上我儿子的名字，这叫代理。

不管是代理还是处分，都要经过业主的同意，有个法律术语叫追认。

表见代理的法律构成要件有四个：第一，行为人无代理权（含无代理权、超越代理权或代理权终止后代理）；第二，有相对人相信行为人具有代理权的表象；第三，相对人为善意且无过失；第四，行为人与相对人之间的民事行为具备有效成立要件。

有的业主不仅不执行法院的判决，还无视购房人已经取得的房产证，继续赖在房子里不走。

这个时候最常规的手段就是：换锁。把锁一换，你爱怎么折腾怎么折腾！