【子安买房笔记系列（18）】：验收：9个要点透讲房屋验收全流程

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以下内容来自子安的分享。

本节思维框架

1. 前言—-新房验收
2. 一、各项费用结清及发票齐全
3. 二、注意交楼附送的物品清单
4. 三、房屋产权的完整性和可靠性
5. 四、户口及学位
6. 五、建筑结构的验收
7. 六、房屋配套设施的验收
8. 七、内部设施的验收
9. 八、房屋历史
10. 九、多个时间段验收

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前言—-新房验收

新房与二手房的验收有相同之处，也有不同之处。新房的验收最好是花点小钱，请验收公司。因为验收涉及到了比较专业的材料跟项目。普通人比较难一辨别，一旦验收以后，后面再去找开发商是不会认的。

新房验收一般分为两个，大部分是楼板结不结实。管道O不OK线路有没有走道。

广深：毛坯4元/平米；精装6元/平米（公供参考）。100平米的房子也就是400~600块钱。

花小钱办大事，这里重点说说二手房验收的全流程。二手房的验收相对比较复杂。总共分为九点：

一、各项费用结清及发票齐全

验收的时候，我们要确认前业主是否已经结清了：

1. 水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费、公共维修金以及取暖费、（上一个）租客押金等。以免自己产生不必要的费用。
2. 过户的税单、有线电视、电话、网络转名手续的发票；
3. 相关账户密码。

这些看似是小事情，但是，如果过户以后，房东不一定愿意配合。所以，提前做好这些相关工作非常重要。

二、注意交楼附送的物品清单

物品清单：家具家电名称、数量、品牌、型号。

房屋过户以后，按照物品清单一件一件的清点。防止有些个别的房东换家具家电的品牌，或者拿走了本来合同里面规定要给予你的一些物品。

三、房屋产权的完整性和可靠性

房屋产权的完整性和可靠性：

1. 产权上的业主和售房者是不是同一个人。产权的查询一般可以通过委托中介来到房管局里面去查询。说明：集体产权的房子或小产权房是无法过户的。但是它确实可以私下交易的。搞清楚原单位是否同意出售该房屋。
2. 确保每个产权人同意；
3. 产权调查：委托中介；
4. 如特殊房屋，需确认手续齐全。

对于新手而言，一般建议是只购买市面上的商品房。因为它的产权最清楚。

四、户口及学位

户口及学位：

1. 公安局、户籍登记处查询；确保户口顺利迁入；
2. 核实户口所配套的学位未被占用；
3. 扣留部分尾款，验收时补齐；

五、建筑结构的验收

建筑结构的验收：

1. 开发商赠送：占用的平台走廊、默认的占用部分；其实这一部分是跟着房价一起买下来的。所以验收的时候一定要验收到。
2. 私搭私建：小阁楼、更改的内外部结构、一楼的储物间。储物间没有产权，验收的时候必须清点清楚。

六、房屋配套设施的验收

房屋配套设施（硬件）的验收：

1. 开水龙头，观察水的质量水压；
2. 确认供电容量观察户内外的电线是否老化；避免夏天开不空调。
3. 电话线是普通电话线还是ISDN；
4. 煤气是否是用天然气；
5. 小区有没有热水供应、供暖情况及费用、暖气温度；

七、内部设施的验收

内部设施的验收即装修的验收：

1. 五漏一渗：屋面漏水/水箱漏水/楼地面的漏水/上下管道漏水/卫生间洁具漏水/墙面渗水。看看房屋有没有临时性的粉刷，这种粉刷一般都比较马虎。
2. 地面：主要是要看清楚地板的完整度、踢脚线部分有没有渗水现象；
3. 摭档部分：挪开家具、检查是否存在隐藏问题。比如：沙发和冰箱的后面是否有漏水和漏电的情况。

八、房屋历史

房屋历史：

1. 自身历史：建成年份，土地使用期限，过往住户的情况：之前住过什么人？房主在这屋里面发生过什么事？是否发生过不好的事情？或者有没有欠过人钱？或者有没有发生过盗窃案？或者有没有在里面死过人？是不是凶宅？
2. 信息来源：邻居、保安、保洁阿姨、居委会或者传达室的值班人员。如果是凶宅，可以100%退款的。

九、多个时间段验收

分三个时间段去验收才能够最大限度地发现房屋的质量问题，多个时间段验收：

1. 睛天白天：采光、通风和室内外墙体结构是否良好；
2. 晚上：小区是否安静，小区物业管理是否安全，有无巡查和安全防范措施；
3. 雨后：房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水，渗水。尤其是阳台，卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

如何实现多个时间段验收？一般只有一次验收机会。但是我们可以实现验收前的多次看房。