公司｜房地产行业进入寒冬，万科因有配套产业布局而不慌

接上篇，万科物业

2014-2017年合同管理面积CAGR59.25%

1990年万科地产开始从事物业管理业务，当年接管了第一个服务项目-深圳天景花园；1992年万科物业正式注册，开始公司化运营之路；之后万科物业一直作为物业管理行业的领跑者，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务，业务布局涵盖住宅物业、商企物业、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。2015年，万科物业正式迈出市场化步伐，短短三年时间，在管项目数量和管理面积皆呈几何式增长，截至2018年年8月底，万科物业已布局中国69个最具发展潜力的大中城市，合同项目共计2314个，其中住宅项目1833个，商企项目481个，合同管理面积突破4.6亿平方米。

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2018年上半年物业管理收入同比增速38.7%

2017年物业管理业务毛利率较2014年提升3.05个百分点

万科物业坚持通过"数字化"不断提升服务品质，其中"睿服务"是稳定服务品质的重要平台。目前已发布"睿服务3.0"，实现了人、财、物的连接，由包括FM系统、战图系统、"住这儿"APP、"助这儿"APP、营帐系统等在内的一整套互联网应用系统组成。每接手一个新盘后，项目相关基础信息被及时录入战图系统，所有设备、建筑物将被重新编码，实现"所有项目有经纬度、所有设备设施有身份证、所有岗位有二维码、所有员工有经验值"。2017年，万科物业实现营入业收入71.3长亿元，同比增长67.3%，毛润利润13.34亿元，同比增长58.0%；自自2014年发布"睿服务"体系后，营业收入、毛利润年均复合增速分别为53.0%、、51.2%，，毛利率达到18.72%，较2014年提升3.05个百分点，我们估算净利润率大约在9-10%。

商业地产

印力集团商业地产全价值链的业务模式

2016年年10月，万科成立投资基金，以128.7亿元从黑石收购了印力集团96.55%的股权，成为印力的核心股东，并将印力打造成万科商业地产开发与管理的主要平台。印力集团于2003年成立，前身为深国投商置，专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链，是极具国际化视野的中国商业地产投资开发运营商。印力集团最早是由沃尔玛为中方股东，后来华润重组深国投，成为深国投商置控股方；2015年2月，深国投商置完全卸下国有背景，更名为印力集团，并形成了以"印象"系列为主打的商业产品线。

目前印力和万科均拥有自己较为成熟的商业产品线，其中印力主要以中高端旗舰品牌"印象城"为主打产品，包括印象城、印象汇、印力中心和印象里四大产品系列，基本涵盖了从社区型购物中心到大型商业综合体，实现全客层覆盖；万科商业拥有从"万科广场-万科里-万科红-万科2049"四个不同定位的商业中心，包括了低端和中高端社区商业和城市级中高端购物中心。在印力成为万科商业的重要平台后，开始聚焦区域扩张战略，即"3+2"战略，包括：长三角、珠三角、环渤海、以西安为中心的西部区域或以武汉为中心的华中区域。截止2018年上半年，印力在国内的在管商业项目达126个，总建筑面积915万平米，覆盖全国40个城市，形成以北京、上海、广深、杭州、武汉、西安为核心区域的城市群。

20家购物中心四大区域分布比例

20家购物中心分城市能级占比

2018年1月印力宣布与凯德集团全资子公司达成协议，收购凯德在中国国内的20家购物中心，交易对价为83.65亿元，持股比例为100%。凯德旗下目前拥有三大产品系列，分别为凯德广场/凯德mall、来福士和凯德龙之梦，其中凯德广场的产品定位与印力旗下的印象汇、印象城、万科旗下的万科里有相似之处，而此次20个购物中心中主要以凯德广场为主，预计印力完成收购后，社区型购物中心将成为印力主要的产品线。从区域分布来看，20家购物中心主要分布在中西部和珠三角，分别占比45%、35%，而印力之前的版图主要在长三角、环渤海、珠三角地区，预计未来印力的全国化布局更加完善；从城市能级来看，20家购物中心中三四线城市占比高达70%，表明了印力此次扩张战略为辐射核心区域周边的城市群，不断扩大商业地产版图，商业布局加速。截止2018年年10月月9日，20个购物中心已经全部完成交割，交割完成后的项目全部交由印力经营管理，购物中心品牌已同步更名，"凯德广场"、"凯德MALL"正式更名为"印象"系列，其中北京翠微路的凯德MALL项目更名为"印象城"，其余项目更名为印象汇。

物流业务

2015-2017年拿地面积一二线占比91.0%

2015-2017年拿地金额一二线占比96.7%

2015年，万科集团正式进军物流地产，经过近三年的发展，物流独立品牌"万纬"已奠定行业领先地位。万纬物流定位为现代仓储设施和物流一体化运营的物流园区和产业园区专业开发商及运营商，主打高标库产品，客户主要为国内主流电商、快递快运、高端制造业、现代零售业和生鲜食品企业，因此公司在城市布局中更倾向于一二线城市，2015-2017年新增物流地产项目在一二线城市的建筑面积和成交金额占比分别为91.0%、96.7%。2017年公司已进驻36个城市，主要包括上海、北京、广州、南京、宁波、厦门、长沙等一二线城市，积新增建筑总面积300万方，运营及在建总面积568万方，止截止2018年上半年已建成运营项目41个，平均出租率为95%；截止2018年年9月，万纬物流累计获取项目110个，总规划建筑面积783万方。

2017年普洛斯物流地产总资产中国区域占比33.4%

2018年年1月月23日，公司参与普洛斯私有化交易完成。公司极强的开发建设经验及资源优势，能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力形成优势互补，并且双方在客户资源方面将形成协同。普洛斯有三大主要业务：物业开发、物业运营管理、基金业务。其中，2017年租金和基金管理费收入占比分别为76.3%、18.4%。2017年普洛斯实现营业收入8.8亿美元，同比增速13.3%，其中中国区域占比高达67%；实现归母净利润7.9亿美元，同比增速10.4%，其中中国区域比重为48%，仅次于日本区域。2018年归母净利率高达90%。

太古冷链7座冷库分布地址

2018年7月9日，万科物流完成并购太古实业旗下太古冷链平台的签约仪式，，其中包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。并购完成后，万科物流旗下的冷链物流项目，将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。预计万科物流将通过完善冷链物流运营网络，将服务触角延伸至家庭生活中的生鲜农产品及加工食品等领域。这标志着万科物流进一步扩大冷链业务版图，全力打造冷链物流领先品牌的决心较强。下篇我们讲讲公司的长租业务，拿地策略财务等分析。

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