《中国城市大洗牌》——看中国城市的未来

本书（豆瓣评分7.4,329人评）是逛书店畅销区时发现的一本新书，我之前一直秉承不看畅销书的观念，不过耐不住对中国各个城市的强烈兴趣，于是买下。发现内容数据非常全面，基本涵盖了我们关心的中央政策解读、房价、未来发展潜力、人口红利等众多方面。作者是智谷趋势，是宏观趋势分析机构和财经内容提供商，其成果被《华尔街日报》、《外交政策》以及《中国经济年鉴》等重要媒体机构引用和报道。我觉得作者的见解不见得正确，比如粤港澳大桥从双Y变单Y的阴谋论观点，不过本书内容和数据很充实，对于一个对各个城市了解不深入的人来讲，确实是一部盛宴，推荐大家一读，挑选我感兴趣的方向在此分享。

城市发展的契机

总结各个城市的发展史，发现城市发展的契机总结下来有如下三个

1. 国家政策利好：国家投钱或者给优惠的政策，比如北京的政治中心、上海的浦东红利、深圳特区、广州的广交会加持

2. 外资引进：以新加坡工业园区为代表，依靠外商合资、合作、肚子等方式带动经济增长，走上出口导向型道路。苏州借助中国人口红利和优惠的税收政策等因素，成为全球IT业的代工厂。

3. 自我生长（科技和金融）：杭州的取消西湖围墙以及借助互联网弯道超车

政府收入来源

1. 一般公共预算收入，是衡量地方政府财政实力的核心指标，主要是税收

2. 政府性基金收入，主要是土地出让金

3. 举债，包括城投债、非标融资与委托贷款，中央制止地方政府违法违规举债的力度不断加码，地方融资渠道要么收紧，要么受限。17年12月财政部说对于地方性债务中央坚决不救助，地方政府要趁早打消中央政府买单的幻觉，金融机构也不要产生政府会兜底的幻觉。

南方 vs 北方

人：12-17全国人口净增前十名，北方城市只有3个，前三名都在南方，分别深圳、广州、成都

钱：金融机构本外币存款余额，相当于城市的小金库，反应的是一座城市对资金的吸附能力。前15名只有4个北方城市

年龄：65岁以上人口占比，最年轻的10个城市只有2个北方城市，深圳、东莞、厦门前三

为什么出现这种情况，原因在于经济转型，计划经济初期，中国选择重工业道路，北方城市承接了诸多重点项目。东北的钢铁、山西的煤炭为国家经济做出重要贡献。改革开放后，南方民营经济如雨后春笋，如今新旧动能转换，北方地区国有经济占比较大，经济发展就显得步履缓慢。

房价

1. 小城市的日本化和大城市的香港化

19年全球房价前十位城市中，深圳名列第五，住宅均价约456.2万。上海585万排名第三，北京422万排名第九。相比日本东京房价最高的千代田区，每平方米约11.2万元，看起来和北上深差不多，但这里居民人均年收入是47.25万元。而北京全市居民人均可支配收入是6.23万每年。所以看起来像深圳这样的一二线城市房价，正在全面香港化，表面上看光鲜亮丽，实则贫富撕裂，买不起房的年轻人越来越没有出头日，早上车的人轻轻松松就拉开代际鸿沟。

与之相对，网红东北鹤岗3万一套房，甘肃玉门老城区，一套70平的房子只卖2000元。辽宁阜新1-2万一套房，云南个旧7万一套房。上述这些城市集合了中国中小城市面临的种种困境，以鹤岗为例，由于煤矿资源枯竭，城市经济快速衰退，入不敷出。常住人口不断减少，老龄化少子化步步紧逼。不止中国，日本北海道八云町，一块280平米的住宅用地只需要27元，即便这么便宜还是没有接盘侠，修缮费和巨额遗产税让房东做出的选择是抛弃房子，所以日本冒出了越来越多的鬼屋，导致当地政府不得不成立空屋银行，把房子白送给人住。连东京都的奥多摩地区也不能例外，这里距离东京核心区仅2小时车程，不到100公里，如今3000多间房子中有400间都无人居住，所以政府也开始送房子。

2. 非住宅用地

17年长沙市六区挂牌108宗土地，住宅用地仅有13宗，远低于非住宅用地。财经专栏作家刘晓博认为，中国地方政府都是经营型政府，由于房地产税尚未开征，所以住宅能给政府带来的收入，主要在卖地、卖方阶段，持有阶段不产生税收。但非住宅就不同了，进驻的是商家，会带来持续的税收。中国几乎所有的城市，在产业空心焦虑的作用下规划了大量的非住宅，严重挤压住宅。最终，大城市住宅变得稀缺，价格飙升。

3. 房租

18年7月深圳房租同比上涨29.68%，从环比角度看，18年7月北上深房租分别上涨2.4%，2.1%和3.1%。房租暴涨比房价暴涨更严重，因为房价涨了，买不起的刚需好歹还能租房，要是连房租都暴涨，那大量的基层蓝领和白领就会连落脚的地方都没有。

其中一个重要的原因就是资本圈地，18年8月北京一个业主发了个帖子称，自家有120平三居室要出租，原本心理预期是7500元每月，来了自如和蛋壳两帮人，自如报价8500给11个月，蛋壳加价到9000元，自如报价之后提高到9500元，蛋壳急了，说总比自如搞300，最后蛋壳给到10800元11个月。大众发现原来长租平台烧钱圈地，一心只想垄断市场房源，哄抬租金，企图赚取暴利差价。对于进入租房市场的企业来说，要想提高租金回报率，秘诀就是杠杆和定价权。

以自如为例，表面看它是一家中介公司，在租客和业主的信息不对称之间赚取服务费。在时间运作中，自如与传统中介的差别是房屋托管业务，即先收市面上各类散盘，然后集中装修、出租、管理。因为运营成本和住房质量提高，房租也有所上涨。但更关键的差异是藏在背后的资本运作，一旦托管了部分房屋资产，自如就可以把项目打包起来，搞资产证券化（以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程）。做法就是以租金收益权为基础资产做担保，投放到金融市场上发行ABS融资，让各路资金来认购。自如得到资金的利率只有5.39%，所以拿到融资后，就有底气不惜一切代价血拼对手，扩大规模。18年1月自如成为长租市场的第一支独角兽，A轮融资40亿元，估值超过200亿元。到18年年中，市场上已经有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品，规模达上千亿元。进入市场竞争的，有国资（保利）、有民资（万科），还有外资（华平投资）各路大鳄。大量资本都在押注租房这一风口，只要前期谁敢砸钱布局，把规模做的越大，资源积累越多，以后的定价权就越大，利润空间也就越大。

把杠杆引入租房市场，获取大量廉价资本，不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵，即从房东手中收过来的价格高于租出去的价格——受融资成本驱动，开始哄抬房租以此获利——租金暴涨，泡沫隐现。而那些租房的年轻韭菜们，只有乖乖等待收割。

都市圈

中国都市圈主要包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区三个，重点说下粤港澳大湾区。

19年2月中央印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，给粤港澳大湾区明确定位：具有全球影响力的国际科技创新中心。纲要的核心思想就是拆墙，探索资金流动的自由化和人员流动的自由化，目的就是让市场在大湾区起到基础配置的作用。这份规划还有一个历史意义是意味着一国两制开启了新阶段：上一个阶段的关键词是“内部融入港澳”，通过承接香港的制造业，人民币借助香港通道走向国际化，内地企业在香港上市来扩大生产规模。在这个过程中内地受益最多，广东改变了过去一穷二白的局面，涌现出广深两座一线城市和莞佛链各个全球制造业基地。今天的香港被质疑为“环深城市”，澳门则遇到产业瓶颈。在这个时代背景下，高层开启第二个阶段“港澳融入内地”，第一笔就是为港澳居民提供更为广阔的生活和发展空间，包括鼓励港澳居民中的中国公民在内地单人国企单位职位，推动港澳中国居民报考内地公务员等，字里行间的一生就是“北上定居”。

中国重点城市未来发展格局

北京

明确定位：政治中心、文化中心、国际交流中心、科技创新中心。科技创新中心意味着将国际金融中心明确交给上海，政治中心服务中央党政军三套班子，保障国家政务活动安全高速运行，国际交往中心服务于重大外交外事活动。在这四个功能以外的其他城市功能会逐渐退出，由通州城市副中心和河北雄安新区两个千年大计来承接。

雄安的战略意义并不仅仅是经济范畴，而是充当国家第一实验田，总结社会治理的成功经验并复制推广，帮助中国刮骨疗毒。它的一举一动，都可能颠覆现有的游戏规则，打破陈旧的利益格局。目前中国有很多问题，涉及经济体制、社会治理、土地政策、生态环境等，许多顽症动一发而牵全身，几乎无从下手。而雄安犹如一张白纸，没有历史包袱，更容易化繁为简杀出一条血路。首先雄安核心所辖人口不到10万人，根据规划，远期将承载200万到250万人，这个体量放到全国就是一个小城市，很合适做社会实验；其次雄安的人口素质高，主要承接北京的非首都功能，未来会有行政机关、事业单位、金融机构、高等院校和研究部门迁移过来，流动人口中有很多高学历高收入的青壮年。最后雄安的自主性强，副省级级别，地方立法权充足。这种人口条件和政策优势非常少见，农村多是老人小孩，承接不了社会实验，而沿海的制造业重镇，农民工聚集，市民化程度低，不太关心公共事务。总结来看，今日的雄安可谓是明日之中国，就像是一个刺破机制脓包的剑客，一个挑战既有秩序的勇者。

上海

18年11月，中国首届进口博览会在上海正式开幕，习近平主席“亲自谋划、亲自提出，亲自部署推动”，上海进博会是中国经济寻求再平衡的关键信号：出口导向转为进口导向，投资驱动型经济逐渐转为消费驱动型经济。随着中美贸易摩擦日渐激烈，其他国家会对中国产生忧虑：你们会不会为了保持国企的竞争优势，继续采用补贴等扭曲市场竞争的手段？会不会担忧外部冲击，进而放缓打开过门做生意的步伐？进口博览会就是一个最直接体现“吸纳进口商品，向国外开放国内市场”的举动，习近平在会上承诺为继续降低外企在中国的贸易壁垒。这对中国消费者来说是一件好事，因为很可能会降低关税，当然对于中国制造业来说会是阵痛，这也是转型升级的必经之路。相比特斯拉入华应该让大家感触很深。

为什么选择上海而非广州？因为广州地处珠三角，聚集了中国最密集的商品生产线，在广州举办出口博览会，从广州走向世界顺理成章。而上海作为长江出海口，众多商品可以顺着这条黄金水道，直达中国腹地最广阔的疆域，那里有着中国庞大的消费市场，如武汉、重庆、成都等千万人口级别的大城市。借着长江，上海成为中国最大的进口消费品集散地，这里的口岸进口贸易可以占据全国近三成，70%的进口服装、53%的进口化妆品、37%的进口汽车从上海进口销往全国各地。从上海往东看，是日本韩国等发达国家，往西看是中国广口的内陆，货物中转需求量更大，相比广州，上海显然更有希望打造出一个具有全球竞争力的亚太中转枢纽。目前，上海拥有集装箱吞吐量世界第一的上海港，坐稳了全国最大口岸的地位。

深圳

科技：从前段时间网传的最牛街道办——粤海街道办来看深圳科技，粤海街道办辖区陆地面积14.23平方公里，创造了2509亿元GDP，体量相当于省会兰州、经济特区汕头，轻松挤入全国GDP前100强。这里诞生了112家上市公司（截止19年4月），分布着946家高新技术企业。全区常住人口20.49万，人均GDP高达18.5万美金。根据发达国家经验，CBD的就业人口比常住人口翻上2-3倍，按照60万人来算，粤海街道的人均GDP是6.32万美金，排名世界第十二，接近硅谷的一半。18年深圳出口额为1.6万亿元，出口依存度高达67%，意味着深圳的经济发展还是很依赖外部大环境，粤海的未来就是要帮助深圳产业升级，打造更为硬核的中国制造，让深圳离不开世界变为世界离不开深圳。

金融：深圳能否成为资本的配置中心，是不是人民币国际化的桥头堡，取决于北京的态度。如果国家可以深化改革，在前海自贸区有步骤、有计划地取消外汇管制，开放资本项目，深圳或将成为投资自由化、贸易自由化的世界高地。

年龄：在全国一二线城市65岁以上人口占比调查中，深圳以3.4%排名第一，成为最年轻的城市。用老少比来看，全国最年轻的12个城市，珠三角7市都在列，长三角一个都没有。最老的10个城市中，长三角有6个城市，珠三角1个都没有。这个人口结构意味着珠三角在未来10-20年的产业规划布局上具有重大优势。

房价：19年全球房价前十位城市中，深圳名列第五，住宅均价约456.2万。先看面积，深圳土地面积仅1997平方公里，大概是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，是一线城市中面积最小的城市，也是全国最缺地的城市。从存量上看，深圳约一半的土地被划入基本生态控制线，根本不能开发，剩下的土地几乎开发完毕，只余下区区可数的几十平方公里。从增量上看，深圳也没有权限吞下东莞、惠州和汕尾，搞直辖市扩大疆域面积。而城中村改造牵涉范围太大，拆迁难度、时间成本和资金成本极高。

武汉

武汉走的是东亚模式，也就是行政力量强力介入来追赶世界前沿产业，比如日本的存储、韩国的液晶面板和台湾的芯片制造。当前中国正在进一步降低市场准入门槛，随之而来的就是激烈的国际竞争，在投资大、回收慢、风险高的高精尖产业，民营资本并不愿意进入，如果没有国家意志的大力引导和扶持，体制内创新企业几乎不存在弯道超车的机会。所以国家出手可以帮助武汉加快追赶速度，实现跨越式发展，坏处是经济活力僵化，明显不如东南沿海。

郑州：用几个数字看郑州的经济，19年GDP 1.1169万亿，全国排名第16；18年进出口总额615亿美元，位居中部六省第一，其中富士康旗下企业出口达318.3亿美元，占郑州市出口总额82.5%；4年时间拆除四环内约175个城中村；16-18年，按照房地产开发投资/GDP去计算房地产依赖度，每年排名全国3-5位。前19强民营企业中，房地产及相关行业占了6个，食品相关行业占了4个。总结来看，GDP靠房地产，出口单一依靠富士康，民营经济太偏向传统行业。

海南

海南自贸港的意义何在？目前现行自贸区存在很多限制，外资进不来，或者进来了也有股权比例方面的限制，中国开放的边界到底在哪里，经济的禁区到底有多深？如果市场准入门槛再低一些，会不会造成海外资本疯狂涌入，进而冲击到本土相对弱势的民族产业？取消外资在敏感领域的持股比例，会不会动摇国民经济的安全命脉？疑问有太多，中国急需有一个地方挺身而出，为国家做好压力测试和风险测试。

海南进入了中央的视野，首先海南具有相对独立的地址位置，11海里的琼州海峡作为一道天然屏障，将海南和大陆隔离开来，就可以支持自贸区建设方案中提出的“积极支持实施外国旅游团乘坐游轮15天入境免签”，这放在内陆地区很难想象，因为内地桥路相通，外国人很容易就流入全国各地。第二，海南经济规模较小，但又是一个完整的地理单位，17年海南省GDP为4462亿元，仅相当于宁波市的一半，占全国总量的0.54%。17年海南省本外币存款总量10096亿元，占全国总量的0.6%。放在国内城市阵营，海南省提亮相当于一个三四线城市，所以实验过程中可能产生的负面影响的规模也比较小。另外海南常住人口925万人，比香港和新加坡两个自贸港多一些，对实验来说人口充足。而且海南是省级行政体制，下辖18个市县，层次丰满，拥有一个完整的政治、经济、社会生态圈。

自贸港是当今世界最高水平的开放形态，要求资金、货物、信息和人员的自由流动，海南自贸港必须朝着零关税、零壁垒、零补贴的方向努力。在关税上即便不是对进出海南的绝大部分货物免征关税，也要比现今9.8%的平均关税要低得多。壁垒上，海关估价和进口许可证等技术壁垒将逐步取消，不再设置一道道防火墙来保护本国没有比较贸易优势的产业，而是让竞争提振本土产业实力。投资上，除了涉及国家安全领域之外，内外资一视同仁，给予外资准入前的国民待遇，将市场准入门槛降为国内最低的洼地。通关上程序简便，除了禁止进出口以及需要检验检疫的特殊货物外，其他货物一律不用报关，靠岸即可直接放行卸货。在海南自贸港，我们平时一些敢想不敢做的事情可以完全先行探索和实验，比如资本账户开放（一国允许其资本账户中的各种资本自由流动，即居民可以自由地进出国际金融市场进行投资和筹资，非居民也可以自由进出国内金融市场进行投资和筹资）、人民币自由兑换（在纸币流通条件下，指RMB可以自由兑换为外币）、国企竞争中立等。