经济学通识 -- 市场自己决定

有人问：既然房地产供不应求，为什么房地产的空置率较高？恰恰就因为政府的管制。学者们倡议的各种措施，包括征收重税、限制交易、减少批地、干预户型、提高首付等，都无一不在强化着同一个信号：房源在萎缩，选择在减少，价格要上涨。就冲这势头，任何一个理智的业主，都会自然而然地采取“囤积观望”的策略。

这是说，即使“政府有责任”，也并不等于“政府有能力”。政府可以轻而易举地推出各种管制措施，但这些管制措施既不能替代、也不能增加真实的供应。这是经济学教训的核心。未掌握经济学的人，往往异想天开，以为政府有多大责任就能有多大能力，于是赋予政府极大的责任，让它包办衣食住行、生老病死，结果造就了上世纪“计划经济”的大悲剧。

这种思维很怪，也很普遍。难道政府垄断了铁路，低票价就不会吸引黄牛党了？难道市场经济不成熟，重税就能压低房价了？没有哪个政府是没有垄断某些资源的，没有哪个市场经济是完全成熟的，可这又如何？这就得让经济规律反过来写？

限购令混淆了北京房价上升的正负两面因素。以此调控房价，除了陡然增加巨额的交易费用外，还直接损害了有能力买房者的自由，而最终将损害北京市的价值。

我们要明白北京的房价为什么会涨。有正负两方面的原因。负面原因，就是供应跟不上，包括土地、建筑面积、空置房流转等环节上的障碍。要消除负面原因，就要增加土地供应、适当放宽容积率的限制，以及放开市场管制，让房价和租金充分反映住房的价值，从而刺激建设、转让、出租等合理重配资源的经济活动。

正面原因，是北京增值了。与任何商品的价格一样，房价是果不是因，是各种经济力量博弈和互动后的终点，而不是起点。北京的房价涨了，是因为这地方值钱了，是这地方生产力提高了。人们从四面八方涌到这里来，是因为他们在这里比在原地能创造更高的价值。只有这么看，才能理解为什么虽然房价涨了，人们的生活负担增加了，但留下来的人却越来越多了。

与很多人的直觉相反，居民其实是能够享受房价攀升带来的好处的。这些好处，首先表现为增加收入，包括受雇者的加薪和生意人的盈利；其次是物业升值。城市居民有两个途径改善生活：一是充分利用增值了的北京，包括在这里找到更好的工作、认识更多有意思的人、把握更多机会、享受更周到的劳力服务和更先进的城市设施；二是转让物业，出租或出售，直接增加货币财富。

这是说，在一系列正面因素推高房价的过程中，居民虽然不得不参与更激烈的竞争，承受更高昂的生活成本，但多数人仍然是收益大于损失的。而要降低房价，就应该分清促使房价上升的正面和负面因素，从积极扩大土地供给和住房供应入手，而不是去限制那些恰恰帮助北京走向繁荣、恰恰提升了北京价值的人的权益，把他们驱逐出购房市场，甚至在边际上把他们推出这个城市。

说得再简单一点：如果说奔驰车因为供不应求而变贵了，必须把它的价格降下来，那么正确的办法是多造一辆，而不是把肯出钱的乘客或买家赶走，因为其效果等同于把原来那辆的车窗砸碎。