【书评征稿】《大崛起》：先租后售：谁还能买不起房子？

《大崛起》认为，过去四十余年，中国经济的增长超出了包括改革开放谋划者在内的所有人的预料。

与其他经济学家观点截然不同，赵燕菁教授旗帜鲜明的指出，“土地财政”（他更倾向于用土地金融），才是“和平崛起”的中国模式的最根本“发动机”。

但“土地财政”诟病太多，转型势在必行。他开出了一剂良方，那就是“先租后售”。

一、“土地财政”得与失

土地财政（金融）制度的形成的根源在于著名的“八二宪法”。其中规定：“城市土地归国家所有，农村土地归集体所有”。

改革之初，深圳面临的首要问题就是资本短缺，特有的困难，让其不经意间采用了土地金融模式，效仿香港，通过出让相应年限土地使用权获得了城市化启动资本。

1998年，亚洲金融危机导致出口剧减。为拉动内需，中央启动全国住房制度改革。开启了“土地金融”大幕。

改革开放四十年，中国经由土地金融，实现了以往只有资本强国才能做到的资本创造，廉价的资本支撑起中国空前规模的城市化建设。

急剧膨胀的“土地金融”帮助地方政府以前所未有的速度积累原始资本，成百上千的城市，日新月异地崛起。

但由此引发了的后来广受诟病的“土地财政”问题。作者指出，对“土地财政”和“土地金融”的混淆，导致了对“土地财政”一边倒的批评。

但他同时也指出，“土地财政”确实存在着问题与风险。

同任何发展模式一样，“土地财政”虽给中国经济带来诸多好处，但也引发了许多问题。

第一，“土地财政”必定使得不动产变成投资品。“土地财政”的本质是融资，这就决定了土地乃至为土地定价的住宅必定是投资品。

第二，拉大贫富差距。“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，也给企业和个人快速积累财富提供了通道。房价上涨越快，贫富差距越大。

第三，占用大量资源。以不动产为信用基础的融资模式，需要占用大量土地，制造出超出实际需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。

第四，带来金融风险。既然“土地财政”的本质是融资，就不可避免地存在金融风险。土地已经成为很多企业，特别是地方政府信用的基础。一旦房价暴跌，将导致难以想象的金融海啸。

二、“土地财政”退与守

鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题，很多人几乎一边倒的要求抛弃“土地财政”。

在中国，"土地财政"的本质是"融资"，其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一种信用基础，就必须突破一个重要的技术屏障﹣﹣以间接税为主的税收体制。

改革“间接税”必然意味着增加“直接税”。任何一种改革，如果想成功，前提都是纳税人的负担不能恶化。

历史上，直接税比间接税的征收要难的多。发达经济体为了建立起以直接税为基础的信用政府，无不经历了漫长痛苦的社会动荡。

在中国，如果通过直接增加财产税等新的税种来补偿土地收入损失，可能会引发更大的社会风险。

指出开征直接税的风险，并非否定直接税的作用，而是当城市化进入新的发展阶段，就要及时布局不同模式的转换。

从这个意义上说，正确的改革策略应当是，积小改为大改。把巨大的利益调整，分解到数十年的城市化进程中。

具体点说，在空间和时间上，把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没完成的增量部分。在不同的部分，区分不同的利益主体，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式。

最要紧的，就是尽快将不动产分为投资和消费两个独立的市场。并在不同的市场达成不同的经济目标-----在投资市场上，防止泡沫破裂；在消费市场上，确保居者有其屋。

三、“先租后售”广而全

真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是保障房供给。这部分供给应当尽可能地大，达到新加坡式的“广覆盖”。否则，“寻租”行为会诱发大规模的社会不满。

而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。目前的保障房不能进入市场，这种模式决定了保障房无法扺押融资。因此，必须设计一种路径，使抵押品（保障房）能够进入市场流通。

一个简单的办法就是“先租后售”---“先租”的目的是与现有的商品房市场区隔开来；“后售”则是为了解决保障房建设融资问题。

保障房最终可以上市，因此土地（及其附着物）其上的保障房成为极其安全有效的抵押品。

通过发行"资产担保债券”等金融工具，利用社保、养老金、公积金低息贷款，只需政府投入少许低息贷款，就可以一举解决“覆盖式”保障住房的融资问题。

"先租后售"模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着"土地财政"的升级---都是以抵押作为信用获得原始资本。

这一模式同以往"土地财政"的一个重要不同，就是以往"土地财政"是通过补贴地价来直接补贴企业，而"先租后售"保障房制度，则是通过补贴劳动力来间接补贴企业。

采用“先租后售”的保障房制度，可以大幅度降低劳动力成本，从而缓解员工流动性过大问题。

另外，“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民身份直接打开了一条正规渠道。新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成为为城市纳税的正式市民。

这一制度的实现，还能避开"中等收入陷阱"。坠入"中等收入陷阱"国家的一个共同特征，就是大量进人城市的居民不为城市公共产品付费。

“先租后售”制度，是开给“土地财政”的一剂良方，还有谁，能买不起房子？

这也为最终实现“土地财政”顺利转型，实现“间接税”向“直接税”的过渡，转向税收财政提供可靠的基础。