中国大量财富沉淀在房子，房产税会让存量房流通起来，那么房价会下降
近日，房地产大佬潘石屹在接受媒体采访时表示：中国大量财富沉淀在房子，房产税会让存量房流通起来。对此，有业内人士表示，此话结合我国人均住房面积的排名和人均GDP排名，即可证实这位房地产大佬的担忧。数据显示，根据中国官方统计的人均36平方米住房面积。中国人均住房水平在全球排名第五位。
而即使是西方发达国家的人均住房面积都与中国不相上下，甚至还远不及中国。美国67平方米，英国35.4平方米，法国35.2平方米，德国39.4平方米，意大利43平方米，荷兰40.82平方米，日本19.6平方米。但是中国的人均GDP却排名在70位左右。
也就是说，中国人的收入水平在全球属于中上游，但却住着与发达国家差不多，甚至还要宽大的面积。这从某个程度上说，并不是国内房产有多稀缺，而是国内的房地产配置不合理，少数人囤积大量房产，宁愿空置起来，也不愿意让其流通，所以多数人却只能望房兴叹。甚至像北京这样的一线城市，市中心区域空置房不低于100万套。一般的一二线城市房产的空置税高达20-30%也不稀奇。
房地产大佬潘石屹说开征房产税，并非空穴来风。近期网上有报道称，中国将在2020年开征收房产税。同时，去年也有消息传出，全国不动产登记系统已经完成联网测试。这也就间接的说明了，尽管开征房产税会受到既得利益群体竭力阻挠，但实际推进速度，要比预期要快得多，我们真的离房产税已经不远了。
现在问题是，如果开征房产税能否让存量房流通起来吗？我们认为，如果按照上海版、重庆版的房产税模式，房产税肯定无法让存量房流通起来。因为上海版房产税只是对大户型增量房开始征税。而重庆版的房产税，是对存量的高档别墅征税。而且两地房产税的税率又开得那么低，根本无法在房产保有环节增加炒房者的成本。
所以，未来全国版的房产税会在之前试点的基础上进行改进，直接起到增加囤房者成本的目的。比如，不管是对增量房，还是存量房，对拥有二套房以上房产的家庭征收房产税。再比如，对二套房以上房产的家庭征收房产税也要实行“累进制”。这就意味着你拥有房产越多，税率征得就越高。拥有五套房以上的炒房者，要对其施以重税，这样就能把社会上囤积的房产能够逼出来。让房地产的资源得到更合理、更优化配置，当然对于调降房价也会起到积极作用。
开征房产税能否降房价？这要看什么时候开征，怎样开征，如果火候把控得当，对于降房价，抑制房地产投机，是可以起到积极作用。同时，房产税作为长效机制的一部分，说明未来房地产长效机制也将逐步完善。当然，房产税的开征也并不仅是遏制炒房，更是对拉近社会贫富差距、增加地方税收等都有较大好处。总之，房产税来了，高房价疯狂的日子就要终结了。
我认为房产税能不能让存量房流通出来，还是要看房产税怎么收！咱们以上海为例，通过计算分析一下：
按上海现行政策，无异于隔靴挠痒，作用不大
为了方便计算和对比，我假设以下房源都位于同一小区，房源没啥区别，面积都是100平方，均价5万一平，总价都是500万，月租1万。上海房产税征收标准中，人均免征面积是60平，房产税计算公式是应征面积×单价×70%×税率（0.4%～0.6%），咱们取中间值0.5%；
好啦，我们开始计算：
A：上海两套房，家庭三口人，出租一套，房产税计算可得：（200-60×3）×5万×70%×0.5%＝3500元
全部转嫁给租客需要月租涨价：3500/1/12≈292元
B:上海五套房，家庭三口人，出租四套，房产税计算可得：（500-60×3）×5万×70%×0.5%＝5.6万元
全部转嫁给租客需要月租涨价：5.6万/4/12≈1167元
C:上海十套房，家庭三口人，出租九套，房产税计算可得：（1000-60×3）×5万×70%×0.5%＝14.35万元
全部转嫁给租客需要月租涨价：14.35万/9/12≈1329元
上海这种一线城市，人口积聚，经济发达，按照现行政策征收房产税，通过涨房租就可以轻松转嫁房产税到租客头上！现行政策不会对多套房持有者造成多大的持有成本！并不会逼出存量房出租或者出售！
如果房产税按阶梯税率征收，那么炒房客们就坐不住了，每年损失一辆奥迪A8
我们假设一下多套出租房源都是在同一小区，房子都是一样的，面积都是100平米，单价5万/平米，租金1万/月；房产税免征面积为60平米/每人；超过免征面积不超过100平米的1%税率征收；超过100平米不超过300平米的按照2%税率征收；超过300平米的按3%征收。
房源一：某市两套房，三口之家，一套自住一套出租； 应缴房产税：(200-60x3)x5万x1%＝1万元；
房源二：某市五套房，四口之家，一套自住四套出租； 应缴房产税：100x5x1%+160x5x2%=21万元；
房源三：某市十套房，三口之家，二套自住八套出租； 应缴房产税：100x5x1%+200x5x2%+520x5x3%=99万元；
房源一：房租每月需要涨：1万/1/12＝833元
房源二：房租每月需要涨：21万/4/12＝4375元
房源三：房租每月需要涨：99万/8/12≈10313元
同一个小区，同样的房子，有房源每月只涨833元就可以抹平房产税，有的要涨10313元才行，房租直接翻倍啊，这谁受得了，想要全部转嫁给租客是行不通的！
房地产税征收后，会有小部分转嫁给租房客，全部转嫁是不现实的！手上有五套房以上的房东会承担大头，3-5套房租房收益会下降明显。
资本是逐利的，当他们的持有成本升高，会出现什么情况？空置房出租，甚至抛售！
房产税征收，对于一二线城市影响度有限，对于三四五线城市影响较大
1、房价支撑看什么，看人口，看经济水平！
一二线城市有足够的人和经济水平支撑房价，而三四线城市，人口外流，经济又不是很发达，持有三四线城市多套房的成本会越来越高！
总结一下，房产税征收，到底能不能逼出存量房，能不能对房价产生实质性影响，还是要看房产税的征收方式，阶梯税率是个猛药！到底怎么实行还要看未来经济对房产行业的依赖程度！
3月20日，在望京SOHO租赁发布会上，潘石屹说，过去20年，全中国的财富，呈现在房子里面的比例是非常巨大的，这个数字谁也说不清楚，我让我的同事算了三个月，用了三个办法，交给专家看，大概的数字是多大呢？是400万亿人民币，全中国的。什么概念呢？当年救市是4万亿，现在是400万亿，大了100倍，大量的是存货，没有流通起来。
他认为，中国大量的财富沉淀在房子里，没有流通起来，目前流通率大概就是1%。当房产税出台的那一天，中国存量房才会流通起来！
对潘石屹的前半句话，我是赞同的，也是完全认可的。400万亿的资金沉淀在房子里，流动不起来，就意味着资金的运行效率极低。资金没有运行效率，就必然要大发货币、超发货币。一旦经济步入良性状态，这些资金又极有可能成为通货膨胀的强大推力。一方面，过度膨胀的房子已经耗尽了居民的收入，使居民的消费能力下降；另一方面，通货膨胀又会使居民手中的有限收入贬值，从而使他们的消费能力和购买能力更差。
很显然，房地产市场的过度发展，特别是存量房、闲置房太多，已经带来了很大的经济问题和社会问题，并隐藏着很多风险。所以，必须采取措施，解决房地产市场的存量房和闲置房太多的问题，让这些资产动起来，让房价降下来，让资金活起来。
那么，房产税有没有这样的功能呢？说没有，当然不客观，说有，也不能太乐观。房地产的作用，切不可放在房价上，也不可放在激活这些闲置的房产上，而要放在规范市场行为、平衡市场供应、维护购房者利益方面。如果单纯依靠房产税来解决存量房和闲置房的问题，显然功力不够、力度不足，还需要物业税、遗产与赠予税等。恰恰是，物业税和遗产与赠予税，可能比房产税对激活存量房和闲置房的作用更大、效果更好。
而要使税收的作用得以发挥，就要加大房产实名登记的步伐，让房产信息能够公开透明，让这些税收手段能够有效发挥作用。如果房产分布不透明，没有建立统一的、包含全部房产的信息系统和大数据，纵然有政策，也解决不了问题。自然，数据全面和信息完整是房产税等能否发挥作用的关键和基础。
渴望房地产出台，但更渴望物业税和遗产与赠与税的出台。那些，才能对多套房者形成有效约束。而对于刚性居住家庭，则可以采用一套房免征、两套房减半税收，三套房开始全客征收的办法。且超过一定套数，加倍征收，看谁还敢捂着房不动。
