买了烂尾楼，千万别退房

转自：徐斌的文章 - 知乎 https://zhuanlan.zhihu.com/p/48778475

有很多人咨询同一个问题，回答的有点累了，决定把这个问题写成一篇文章。

下面这位朋友提的问题就是很有代表性的：

鲁西小县城，14年购入，合同是15年底交房，后来说延期到16年年初，8栋楼，主体已经全部完工，剩余工程估计1个月可搞完。绿化水电没有完工，后开发商资金链断了，现在楼盘已经2年了。多次上访未果。刚开始县里给找个接盘开发商后因施工方不让进场，上访多次未果，近期准备走诉讼呢，择日开庭呢！其实房管局忽悠几个业主组织小区的业主们自建，但是还不保证能建到什么程度！所以大部分业主不同意！有几个业主忽悠其中一栋楼自建，也没交几个钱，现在开始请了几个工人磨洋工！题主这房子算买早了，目前也不在家发展，准备就算交房也卖出去在其他城市买，现在眼看着拖着不交，问一下能不能以个人的权利起诉开发商退房？这样需要走什么程序？可行性大不大？

于是同行回答：

退是可以退，考虑好退房怎么执行的问题。

我想但凡是买到烂尾楼，考虑怎么退房的业主，大体上也有相应的思想准备。律师说的到底对不对呢？严格来说：不全面。这种说法难以让购房人做出理性判断，这房到底该退不该退。其实结论是差不多的：

买到烂尾楼，不要轻易起诉打退房官司。

为什么？根据目前现有的司法解释，购房人是可以主张自己享有优先权的，也就是俗称购房人优先权。购房人并不是都有购房人优先权，大体上需要具备三个条件：

1、要支付50%及以上购房款

2、房子最好是住宅

3、购房人是在查封前买入的房子

具备上述条件，被确认是真实购房人之后，会给与购房人一个特殊性身份，叫“保护性购房人“。在清偿中占据第一顺位，如果要房，在房子复工后就可以得到房子，如果要钱，就可以拿回购房本金及少许利息及违约金。但是，现实中往往有两种情况，一个是咱们购房人是买的70年产权的住宅，还有一类是买的商铺或者商住。

我们知道在买住宅的时候，现在的政策规定首付款一般就是 30%，所以大部分买房人都是首付在3~5成之间，剩下的部分贷款。首付不足50%，这就意味着一旦购房人起诉退房，就同时解除了两个合同，和开发商的买卖合同，以及和银行的抵押贷款合同。这时买受人因为实际支付的购房款比例不足50%，是有可能不被认定为保护性购房人的。（顺便一提，商住房的购房人因为首付最低50%，但是土地性质又不是住宅，所以保护性购房人的概念在现行司法体系中是有漏洞的，以至于几乎每个案子都要争取。）

也就是说，贷款买房不退房，你就被保护，如果自己打了官司退房了，你就有了沦为一般债权人的风险。我不是信口胡说，我们在一些代理的案件中就遇到了这样的情况。用当事人可以理解的话说：

你自己起诉打官司退房，有可能造成你的权利不被法律保护！

而且不仅起诉是如此，找开发商协商退房和通过法院、政府协调、调解退房的结果是一样的。

今年我已经遇到三次这种情况，一次是政府官员在接访的时候协调购房人集体退房，一次是法院审理案件调解原被告通过调解集体退房，还有一次是政府提供了法律援助律师帮购房人退了房。

烂尾楼目前是一个专业性很强的领域，需要律师完整的经历一个楼盘从烂尾到复工的全过程，涉及到大量专业问题（法律以及房地产的经验）。如果打比方的话，大概相当于心脑外科手术，寻常的内科大夫是看不了这个病的，甚至给病人治死了也不奇怪。在你没有专业律师的指导下，不要轻易跟着法院、政府、银行、开发商等其他相关更方的思路走。

一般业主自己维权的时候，给大家拿主意的往往都是一起买了这个烂尾楼的其他“邻居”。大家总想着靠集思广益解决问题，于是就会不断地有人出各种“馊主意”。包括如果你自己，如果正好被大家推选为业主代表，建议你更应该慎重，再取得专业人士的支持下再做决定，不要冒失的带着大伙无目的、无方向的维权。比如有的人说既然官司不能打我们就去把谁谁围了，这也并不可取。

今年我已经陆续走过了五六十个烂尾楼楼盘了，我们去年去过的楼盘大多复工，还有少数正在折腾。从我的角度讲，在遇到烂尾楼问题的时候，第一时间抱团联系律师才是目前买到烂尾楼的第一选择。现在司法体系越来越完善，有很多办法帮助烂尾楼业主提供救济，既不需要你拉横幅，也不见得需要你起诉，包括退房，也包括打什么逾期交房的违约金。

当然，如果你想好了，首付如果拿不回来也无所谓，只要不还贷款就行，那么你也可以退房。不过，不还贷可不是你直接就不还钱了。它的前提是你起诉解除合同，如果你直接断供，不但上黑名单，银行还会把你给告了让你一次性还清所有贷款，那对你真心一点好处也没有。