张雅新律师‖在他人宅基地上建房，房子归谁？案例一则
图片源于网络
前述：
因农村宅基地土地性质及审批要求的特殊性，现实生活中便产生了诸如借名申请宅基地建房、借用、买卖宅基地等形式来建房的现象，那么在他人名下宅基地上建房，房屋所有权到底归谁就成了现实问题，而因此产生的法律纠纷也屡见不鲜，现就一个案例来做一下简要分析：
案例：陈宏军与吴岳龙、吴舟所有权确认纠纷--（2015）舟定岑民初字第16号
（1）当事人：原告（反诉被告）陈宏军。
被告（反诉原告）吴岳龙。
被告（反诉原告）吴舟。
（2）诉讼请求：要求法院确认上述位于定海区双桥街道东方周家60号房屋归原告所有并判令俩被告协助原告办理房屋及土地更名手续。
反诉要求：原告返还位于东方周家60号的宅基地，在法庭辩论结束后变更请求为要求原告审批宅基地用于被告建房、如原告不能获批宅基地的则要求原告支付在原告占有被告宅基地期间被告租房居住支出的租赁费。
（3）查明事实：原告陈宏军母亲吴建设与被告吴岳龙系姐弟关系，被告吴岳龙与被告吴舟系父子关系。2003年，因原告已到结婚年龄但未能获批宅基地，吴建设与被告吴岳龙商议，以吴岳龙名义审批宅基地，用于原告建造婚房。后吴建设以被告吴岳龙名义到相关部门办理审批手续（私人建房规划许可审批表、农村私人建房用地呈报表中“现有在册人口”一栏记载为吴岳龙、吴舟），获批邻村东方村周家一处宅基地，并于2004年在该处宅基地上建造房屋（现门牌号码为“舟山市定海区双桥街道桥头施社区东方周家60号”），该房屋建成后一直由原告居住使用。2014年11月4日，俩被告与原告及原告妻子毛赛红签订“农村宅基地调剂协议”，后因原告未能满足被告提出的补偿要求，协议双方未到相关部门办理土地使用权变更登记。
上述事实，有原被告陈述及双方当事人提供的私人建房规划许可审批表、农村私人建房用地呈报表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等予以证实。
（4）争议焦点：在他人名下的宅基地上建房，房屋所有权归土地使用权人所有还是归房屋建设人所有。
（5）法院裁判：
法院认为：农村宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，宅基地使用权不同于一般的物权，只能由宅基地使用权人行使，在行使收益或处分权利的时候，是受到严格限制的。根据对《中华人民共和国物权法》相关条文的理解，转让宅基地使用权，必须同时具备包括以下几点的条件：一、受让人符合宅基地使用权分配条件；二、转让行为须征得集体经济组织同意。国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一”。原告陈宏军在被告吴岳龙获批宅基地上建房，实质是被告将宅基地使用权转让给原告，因不符合上述条件，本院认定该转让行为无效。房屋所有权不能脱离宅基地单独设立，故原告要求确认位于定海区双桥街道东方周家60号房屋归原告所有以及其他诉讼请求，不予支持。被告自愿将其审批获得的宅基地交由原告建房，在地上建筑物尚存的情况下，原告返还宅基地使用权是不符合客观实际的；被告未提供证据证实其与原告在2003年有关于由原告审批宅基地给被告建房或因被告无房居住给予被告补偿的约定，且宅基地使用权不能单凭申请人主观意愿获得，对被告的上述请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈宏军的诉讼请求。
二、驳回反诉原告吴岳龙、吴舟的反诉请求。
（6）律师观点：
首先，宅基地是否能够单独转让？
我认为单独转让宅基地的行为应属于无效。根据最高人民法院的《中华人民共和国物权法》条文理解与适用相关著述，我们可推测最高院的观点：
农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。申请建房者基于村民身份获得宅基地的使用权，而所有权仍属于集体，非法转让宅基地是对农村集体组织土地所有权的侵害。
宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让；
另外，根据国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》现行有效国家土地管理局[1990]国土函字第97号
浙江省土地管理局：
你局浙土［１９９０］第１５号《关于要求对浙土复［１９９０］８号审阅认可的请示》收悉。经研究认为，你局浙土复［１９９０］８号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题的答复》与《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定相符。原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次，那么如果转让行为无效，所建的住宅物权归谁呢？
根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。
房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，土地上建造建筑物须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。
在他人享有使用权的宅基地上建造房屋，就发生了动产（建筑材料）与不动产（土地）的附合，根据民法原理，附合物归属应依照"附合后的新财产归不动产人，原动产人可取的与其动产相当的补偿"之原则，故此，由土地使用权人取得房屋所有权。
以上内容仅供参考，欢迎切磋与交流！
本文参考文献：
相关法规
1. 国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》
2. 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条
3. 最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例
4. 2015年全国民事审判工作会议纪要
5. 最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知
6. 确定土地所有权和使用权的若干规定（2010修订）
7. 唐山市农村宅基地管理办法
8. 河北省农村宅基地管理办法
典型案例
1. 孙月兰与房修彩所有权确认纠纷一审民事判决书
2. 王某某与马某某所有权确认纠纷一审民事判决书
3. 石国起、石国友所有权纠纷二审民事判决书
4. 吴瑞与陈刚、杜秀平所有权确认纠纷民事二审判决书
5. 叶雪芬与史志定买卖合同纠纷一审民事判决书
6. 陈宏军与吴岳龙、吴舟所有权确认纠纷一审民事判决书
7. 姚金城与姚金国、姚学满宅基地使用权纠纷一审民事裁定书
8. 屈甲与屈乙宅基地使用权纠纷案
9. 蓝君华与蓝成妙宅基地使用权纠纷一审民事判决书
10. 周世清与王听喜、王庭银所有权确认纠纷一审民事判决书
司法观点
1. 农村房屋买卖，区分试点地区和非试点地区，试点地区要在国家政策允许范围内进行依法保护
2. 依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善
以及以下其他网络文章观点
河北正一律师事务所 张雅新律师 电话（微信）13673253372
张雅新律师‖在他人宅基地上建房，房子归谁？案例一则
