楼盘评测第二期-华润·二十四城三期

2019-04-25 本文已影响0人小家大城

华润置地于2005年12月以21.4亿元竞得成都420厂土地项目后，历经14年开发，现已建成七期住宅以及商业配套万象城一期，楼房密集，居住人口众多，周边生活配套较为成熟，交通便利，满足了刚需群体的各种需求。而华润·二十四城三期（紫云府）则是目前二十四城片区品质最高的楼盘。

正门

一 区域资源

01 位置

华润·二十四城三期于2012年建成，地处双成三路17号，靠近二环路东三段，被万象城和二十四城其他期住宅环绕。

地理位置

02 航拍图

航拍图

03 45分钟公共交通生活圈

从二十四城三期乘坐公共交通45分钟内可以到达的区域

二十四城三期拥有良好的公共交通网络，区域内有两条地铁线（4号线、正在建设的8号线）、二环高架桥双桥子北站，使得从二十四城三期在45分钟内乘坐公共交通可以到达中环内的几乎所有区域。

施工中的8号线地铁站

04 15分钟步行生活圈

1、购物：万象城一期、中粮鸿云悦街

万象城一期

中粮悦街

2、公园：华润中央公园

华润中央公园

3、教育：金苹果博文幼儿园、嘉业幼儿园、成都石室小学

金苹果幼儿园

嘉业幼儿园

石室小学

4、超市：红旗连锁、舞东风超市、全家便利店、7-11、百果园

05 四周街道景观

双成二路

双成三路

双福二路

双福三路

大城点评

受益于华润花十余年时间打造的万年场板块，二十四城三期享受着衣食住行各方面的成熟配套。从生活娱乐来看，15分钟内步行可达到地标性购物中心万象城、攀成钢生活配套商业街中粮鸿云悦街。几乎所有品牌的连锁便利店都在附近设有分店，而且有些不只一家。吃喝玩乐通通是不用担心的。

公共交通配套颇为强大，两条地铁线（4号线、正在建设的8号线）、二环高架桥双桥子北站，使得出行极为便利。

在教育方面，紫云府北面紧挨石室小学，南面紧挨金苹果博文幼儿园（华润业主入读可打95折），而除了这两个选择外，附近也有很多幼儿园和小学，例如嘉业幼儿园、双庆小学。

在医疗机构方面，二十四城三期方圆2公里内有攀钢集团成都医院，地铁3站即到市二医院，生活有保障。

沙河大桥（暂无正式名称）

二 小区舒适性

01 基本信息

1、建筑类型：塔板结合

2、楼栋总数：8栋

3、房屋总数：1453户

4、地下车位数：1243个

5、物业公司：华润物业有限公司，立足香港，主要从事中、高端物业租赁、物业管理和物业发展的业务，母公司为华润（集团）有限公司。

6、物业费：2.6元

02 舒适性指标

1.、绿化率：30%

中庭

游泳池

2、容积率：4.0

3、最小户型面积：89㎡

4、高层户均面积：117㎡

5、户均占地面积（小区占地面积/总户数）：21㎡

入户大厅

6、户梯比（总户数/电梯数量）：76

7、梯面积比（小区占地面积/电梯数量）：1604㎡

电梯

8、车位配比（人车分流）：1:0.86

地下停车场

地下停车场墙面涂鸦

9、层高：2.9m

10、窗外景观

朝双福二路一侧

朝双成三路一侧

11、噪声源

双成二路正在修建万象城二期、润府和二十四城八期，施工噪音明显，节假日和夜晚也有施工现象。

12、外立面瓷砖脱落

二十四城三期存在的外立面瓷砖脱落情况，在二十四城一至六期均不同程度地存在，较为影响外观品质，同时影响行人安全。三期对部分脱落的瓷砖进行了修补，可以看到明显的修补痕迹。

外立面脱落情况

大城点评

1、89㎡户型为主力户型，占到了高层户数的55%。作为最小面积的89㎡户型与高层户均面积相差较小，因此小区的户主群体较为纯粹，易于和平共处。

2、中庭景观设计层次感较好，有一个露天游泳池。由于小区的西侧为洋房，小区高楼层带来的压抑感得到了缓解。

3、高层电梯为两梯四户或两梯六户，在上下班高峰期，电梯使用较为紧张，业主等候电梯时可能产生焦急心情。

4、外立面脱落的隐患估计会长期存在。

三户型

01 户型分布平面图

总共有8栋住宅，1、2、3、4、8栋为高层，5、6、7栋为洋房。

户型分布图

洋房

02高层户型概况

户型概况

由上表可以看出，二十四城三期高层户型的实得面积是大于房产证面积的。

03高层户型图

A1-1，4室1厅2卫，面积：128㎡，实得面积143㎡

A2-1，5室1厅2卫，面积：155㎡，实得面积180㎡

A3-1,3室1厅2卫，面积：104m2，实得面积116㎡

A4-1，4室1厅2卫，面积：143㎡，实得面积160㎡

B1-1，4室1厅2卫，面积：147㎡，实得面积168㎡

B2-1，3室1厅2卫，面积：114㎡，实得面积127㎡

C1，3室2厅2卫，面积：89㎡，实得面积103㎡

C2，4室1厅2卫，面积：128㎡，实得面积144㎡

C3，3室2厅2卫，面积：89㎡，实得面积101㎡

D1-1，3室2厅2卫，面积：89㎡，实得面积103㎡

D2-1，4室1厅2卫，面积：129㎡，实得面积144㎡

D3-1，3室2厅2卫，面积：89㎡，实得面积101㎡

大城点评

二十四城三期的户型类型较多，细分下来有12种户型。

1、2、3、4栋为两梯六户，只有89㎡的3室和129㎡的4室两大类户型，89㎡的3室占总户数的三分之二，129㎡的4室占总户数的三分之一。89㎡的3室是小区的最小户型，主要分为两种：不对中庭、没有阳台、双卫的户型，位于1、2、3、4栋的3、4号房，对中庭（1、2栋朝西）、带小阳台、单卫的户型位于1、6号房，两种刚需户型各有优缺点。

作为高层楼王的8栋，为两梯四户。143、147和155㎡户型的客厅均为横厅设计。特别是最大的3种户型均南北通透，正对中庭，既可以改善居住品质，也可以享受二十四城的成熟生活配套。

由于二十四城三期整体上是刚需户型为主，洋房在其中略显尴尬。特别是在对面的润府修好之后，洋房被高层环绕，隐私性不佳。时至今日，部分洋房仍为清水模样，从未有人居住。

四价值分析

二十四城三期作为二十四城前六期唯一有洋房的楼盘，品质为前六期之首，享受着非常成熟的生活配套，是刚需群体在城东置业的优质选择。由于户型赠送面积较大，因此在新盘销售时单价也超过1万元。2017年春天后，二十四城三期二手房成交单价超过2万元。

各种户型的挂牌出售比例大致相当，说明每种户型设计都得到了不同业主群体的认可，整体上是一个非常适合居家的楼盘。89㎡户型居家、出租两相宜，租售比接近2%。加上完备的公共交通网和成熟生活配套，也有效缩短了房屋的空置期。