楼盘评测第二期-华润·二十四城三期
华润置地于2005年12月以21.4亿元竞得成都420厂土地项目后,历经14年开发,现已建成七期住宅以及商业配套万象城一期,楼房密集,居住人口众多,周边生活配套较为成熟,交通便利,满足了刚需群体的各种需求。而华润·二十四城三期(紫云府)则是目前二十四城片区品质最高的楼盘。
正门一 区域资源
01 位置
华润·二十四城三期于2012年建成,地处双成三路17号,靠近二环路东三段,被万象城和二十四城其他期住宅环绕。
地理位置02 航拍图
航拍图03 45分钟公共交通生活圈
从二十四城三期乘坐公共交通45分钟内可以到达的区域二十四城三期拥有良好的公共交通网络,区域内有两条地铁线(4号线、正在建设的8号线)、二环高架桥双桥子北站,使得从二十四城三期在45分钟内乘坐公共交通可以到达中环内的几乎所有区域。
施工中的8号线地铁站04 15分钟步行生活圈
1、购物:万象城一期、中粮鸿云悦街
万象城一期 中粮悦街2、公园:华润中央公园
华润中央公园3、教育:金苹果博文幼儿园、嘉业幼儿园、成都石室小学
金苹果幼儿园 嘉业幼儿园 石室小学4、超市:红旗连锁、舞东风超市、全家便利店、7-11、百果园
05 四周街道景观
双成二路 双成三路 双福二路 双福三路沙河大桥(暂无正式名称)大城点评
受益于华润花十余年时间打造的万年场板块,二十四城三期享受着衣食住行各方面的成熟配套。从生活娱乐来看,15分钟内步行可达到地标性购物中心万象城、攀成钢生活配套商业街中粮鸿云悦街。几乎所有品牌的连锁便利店都在附近设有分店,而且有些不只一家。吃喝玩乐通通是不用担心的。
公共交通配套颇为强大,两条地铁线(4号线、正在建设的8号线)、二环高架桥双桥子北站,使得出行极为便利。
在教育方面,紫云府北面紧挨石室小学,南面紧挨金苹果博文幼儿园(华润业主入读可打95折),而除了这两个选择外,附近也有很多幼儿园和小学,例如嘉业幼儿园、双庆小学。
在医疗机构方面,二十四城三期方圆2公里内有攀钢集团成都医院,地铁3站即到市二医院,生活有保障。
二 小区舒适性
01 基本信息
1、建筑类型:塔板结合
2、楼栋总数:8栋
3、房屋总数:1453户
4、地下车位数:1243个
5、物业公司:华润物业有限公司,立足香港,主要从事中、高端物业租赁、物业管理和物业发展的业务,母公司为华润(集团)有限公司。
6、物业费:2.6元
02 舒适性指标
1.、绿化率:30%
中庭 游泳池2、容积率:4.0
3、最小户型面积:89㎡
4、高层户均面积:117㎡
5、户均占地面积(小区占地面积/总户数):21㎡
入户大厅6、户梯比(总户数/电梯数量):76
7、梯面积比(小区占地面积/电梯数量):1604㎡
电梯8、车位配比(人车分流):1:0.86
地下停车场 地下停车场墙面涂鸦9、层高:2.9m
10、窗外景观
朝双福二路一侧 朝双成三路一侧11、噪声源
双成二路正在修建万象城二期、润府和二十四城八期,施工噪音明显,节假日和夜晚也有施工现象。
12、外立面瓷砖脱落
二十四城三期存在的外立面瓷砖脱落情况,在二十四城一至六期均不同程度地存在,较为影响外观品质,同时影响行人安全。三期对部分脱落的瓷砖进行了修补,可以看到明显的修补痕迹。
外立面脱落情况大城点评
1、89㎡户型为主力户型,占到了高层户数的55%。作为最小面积的89㎡户型与高层户均面积相差较小,因此小区的户主群体较为纯粹,易于和平共处。
2、中庭景观设计层次感较好,有一个露天游泳池。由于小区的西侧为洋房,小区高楼层带来的压抑感得到了缓解。
3、高层电梯为两梯四户或两梯六户,在上下班高峰期,电梯使用较为紧张,业主等候电梯时可能产生焦急心情。
4、外立面脱落的隐患估计会长期存在。
三 户型
01 户型分布平面图
总共有8栋住宅,1、2、3、4、8栋为高层,5、6、7栋为洋房。
户型分布图 洋房02高层户型概况
户型概况由上表可以看出,二十四城三期高层户型的实得面积是大于房产证面积的。
03高层户型图
A1-1,4室1厅2卫,面积:128㎡,实得面积143㎡ A2-1,5室1厅2卫,面积:155㎡,实得面积180㎡ A3-1,3室1厅2卫,面积:104m2,实得面积116㎡ A4-1,4室1厅2卫,面积:143㎡,实得面积160㎡ B1-1,4室1厅2卫,面积:147㎡,实得面积168㎡ B2-1,3室1厅2卫,面积:114㎡,实得面积127㎡ C1,3室2厅2卫,面积:89㎡,实得面积103㎡ C2,4室1厅2卫,面积:128㎡,实得面积144㎡ C3,3室2厅2卫,面积:89㎡,实得面积101㎡ D1-1,3室2厅2卫,面积:89㎡,实得面积103㎡ D2-1,4室1厅2卫,面积:129㎡,实得面积144㎡ D3-1,3室2厅2卫,面积:89㎡,实得面积101㎡大城点评
二十四城三期的户型类型较多,细分下来有12种户型。
1、2、3、4栋为两梯六户,只有89㎡的3室和129㎡的4室两大类户型,89㎡的3室占总户数的三分之二,129㎡的4室占总户数的三分之一。89㎡的3室是小区的最小户型,主要分为两种:不对中庭、没有阳台、双卫的户型,位于1、2、3、4栋的3、4号房,对中庭(1、2栋朝西)、带小阳台、单卫的户型位于1、6号房,两种刚需户型各有优缺点。
作为高层楼王的8栋,为两梯四户。143、147和155㎡户型的客厅均为横厅设计。特别是最大的3种户型均南北通透,正对中庭,既可以改善居住品质,也可以享受二十四城的成熟生活配套。
由于二十四城三期整体上是刚需户型为主,洋房在其中略显尴尬。特别是在对面的润府修好之后,洋房被高层环绕,隐私性不佳。时至今日,部分洋房仍为清水模样,从未有人居住。
四 价值分析
二十四城三期作为二十四城前六期唯一有洋房的楼盘,品质为前六期之首,享受着非常成熟的生活配套,是刚需群体在城东置业的优质选择。由于户型赠送面积较大,因此在新盘销售时单价也超过1万元。2017年春天后,二十四城三期二手房成交单价超过2万元。
各种户型的挂牌出售比例大致相当,说明每种户型设计都得到了不同业主群体的认可,整体上是一个非常适合居家的楼盘。89㎡户型居家、出租两相宜,租售比接近2%。加上完备的公共交通网和成熟生活配套,也有效缩短了房屋的空置期。
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