【徐远 房产投资规划课（16）】（02.27）：百岁人生：选择养
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以下内容来自徐远的分享。
徐远介绍
徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化......
本节思维框架
- 前言
- 在哪里买养老房？
- 不太常见的“四大关键要素”
- 国外房产投资
- 总结
前言
前天和昨天，我分别给你讲了刚需首套房和改善买房。今天，我接着给你讲养老买房的事。
先来说说什么是“养老房”。说起养老房，很多人觉得，就是买个房孝敬父母，以后还能自己住。这样的理解，虽然出发点很好，但是很不全面。
你可能听说过一个词叫做“百岁人生”，什么意思呢？就是说人类已全面进入长寿时代，我们的父母活到90多岁，我们这代人活到100多岁，将是大概率事件。60岁退休，还有40年甚至更长的养老生活，自然需要更多的财务资源。
随着物价上涨的，除了养老金之外，还是要有多一点资产放着好一点，多一层保险。养老买房，其实是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题。买得好的话，不仅可以帮助父母养老，还可以让自己“老有所依”。
什么叫“买得好”呢？就是要尽量挑选到增值潜力最大的房产。这里面就有两个非常关键的问题：
在哪里买？如何挑选城市？
国外的房子要不要买？
下面，我给你逐一分析挑选城市的“八大要素”。
01 在哪里买养老房？
很多人觉得简单，养老就在老家县城买，房价还便宜。但既然是一份“老有所依”的资产，你就要充分考虑保值增值的潜力。所以城市的发展潜力，才是最重要的考量。
这个问题我和我的博士生做过系统的研究，简单梳理了决定城市房价的八大要素，供你买房时参考。为了便于你理解和记忆，我把这八大要素分为两类，一类是4个，第一类是“常见的已经要素”，第二类是“不常见的关键要素”。
常见的4大要素分别是：
1、城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；
2、人口流入；
3、人均收入（用职工名义平均）；
4、土地供应。
这些要素在房地产的讨论中经常见到，代表着一个城市的综合发展水平、人口吸附能力、人均收入水平和住房供应，都是影响房屋价值的重要因素。
这些因素虽然常见，其重要性不应低估。
比如说，城市规模是房价的最重要的决定因素。这一条很重要，但是很容易被忽视。为什么大城市房价高，小城市房价低呢？
因为一个城市的规模本身就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标。加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性会比小城市好得多。
人口流入这一条也非常重要。一个城市外来人口越多，房价就越高。像北京、上海、广州、深圳等大城市就不多说了，房价很高，外来人口也很多。
除了，人们熟知的这些大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多，比如珠三角的佛山、东莞、中心等城市。这三个城市地处粤港澳大湾区，区位条件好，发展潜力大，吸引了大量的人口流入，房产保值增值的潜力也很大。
02 不太常见的“四大关键要素”
了解这四个要素很关键，可以会成为你挑选城市的胜负手。分别是：
1）儿童数量增速
数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高。
比如说，深圳房价涨得特别快，除了刚才说的原因外，还有一个非常重要的原因，就是深圳学龄儿童的增速是全国最快的。从2000年到2016年，学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快的，而且是第二名厦门的2倍，第三名北京的3倍。
这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京的房价涨得那么快了。家里有一个小孩要上学，买房就变成了“刚需”，人们就不会再犹豫了。而且买了这后，还一举两得，不仅解决了孩子的上学问题，房子还增值了，财富还增加了。
2）上市公司数量
这一点很有意思，一个地区上市公司数量，是当地经济活力的重要指标。我们都知道，在我国，公司上市很难的，一个公司要过五半、斩六将，才能最后上市，上市公司的总体质量还是比较好的。
最近几个月，你频频听说发审会开会，经常是5过1、6过1，也就是五六家公司上会，最后只有一家顺利通过可以上市，审查之严，可见一班。
数据显示，2017年A股新上市公司家数最多的省份，分别是广东、浙江、江苏、上海，然后是北京、福建、山东、湖南。这八个省，也是经济比较活跃的地区。
3）财政收入
财政收入这一条很重要，为什么呢？
我国很多地方的经济统计不一定很准，但是财政收支的数据相对好了些，经济真好的城市，财政也很好。
从数据上看，我国有七个省市的财政状况良好，分别上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏、福建，其他省市都处于财政赤字的状态，也就是入不敷出，入不敷出的地方就很容易大量卖地，房价增长的潜力自然就大打折扣。
4）服务业占比
服务业占比，就是一个城市经济中第三产业的比重。这一条很重要。我们的研究表明，服务业主导的城市，发展潜力大，在经济下行的情况下表现也比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。
在我国经济增速普遍下行、经济转型的大背景下，服务业的这一特性尤其重要。
好，刚才我给你说的是决定房价的八大要素，这八个要素放在一起，我们就可以完全理解中国房价的决定因素。你买房的时候，不妨列个单子，一样一样比对。比对的时候，不仅要注意前面四个常见的要素，更要关注后面的几个不常见的要素。
03 国外房产投资：看起来很美
刚才，我们说了如何挑选国内的城市，下面我来简单说说，应该怎么看待国外买房子养老这个问题。很多人听说国外很多大城市的房子比国内还便宜，与其买国内这么贵的，为啥不买国外便宜的？
国外买房投资这事，我恰好做过研究，我把主要发现概括一下。
1）国外的房子其实不便宜
很多国外的城市，一眼看去房价比国内的一线城市便宜很多，可是这些大城市只有几十万人口，相当于国内的地级市。和国内的地级市比，还是很贵的。比如说，亚特兰大是美国的大城市，但是人口只有50多万，房价一平方米2万多美元。对一个人口50万的城市，其实一点也不便宜。
2）比国内可比的城市相比，国外房价更高
比如说纽约、洛杉矶等大城市，市区人口好几百万，都市圈人口一两千万。这样的城市，房价就比国内贵，比如纽约、洛杉矶的房价，差不多就是北京、上海的两倍。
3）国外的房子投资收益率也不高
纽约、东京等特大城市的房产，不但价格贵，持有成本也很高，投资回报率并不高。
比如说纽约，房价大约是北京的2倍，名义上房租收益率有4%以上，但是扣除房产税、保险费、管理费等，最后也就2%左右，和国内一线城市的差不多，考虑到国内房价增长更快，投资价值还是国内城市大。
其实有一个简单的逻辑可以告诉你国外买房不太靠谱。为什么？因为这是一个资金富余的时代，国外的资金也在寻找投资机会。
前两年，欧洲的国债收益率甚至是负的，比零收益还低。如果国外的房产有较高收益，早就被专业机构、富豪们买走了。等我们去买，可能又是接盘侠了。
所以，普通家庭去国外买养老房，是不太靠谱的。不过话说回来，少数高净值人群资产很多，国内有很多套房子了，在国外买房子不是为了增值，而是为了投资组合的分散，在全球分散持有资产，那是另一种考虑，我们今天不讨论了。
关于国外买房的问题，我们以后还会花很大的篇幅专门来讲，今天我们只是简单说一下从投资收益的角度来说，国外买房养老，收益率并没有那么高。
总结
总结一下，今天我们讲了养老买房的问题，有三个要点：
第一句：在长寿时代，养老买房不仅仅是居住，更重要的是购买一份资产，是养老的一份保障。
第二句：挑选国内城市买养老房，要考虑八个要素，四个觉的要素分别是：城市规模、人口流入程度、人均收入和土地供应；四个不太常见，但是非常关键的要素分别是：儿童数量增速、上市企业数量、财政收入、服务业占比。
第三句：国外的房子并不便宜，投资回报率也不高，投资价值并不大。
