【王老师说房】房产税一来,房价就凉凉?

2019-11-21  本文已影响0人  王老师说房

从今年9月30号开始,中国整个房产市场进入了调控状态,调控政策频繁出台,先是房贷利率新政实行,紧接着各地又发布公积金新政,最近又传来了各地对楼市松绑的消息,这对于稳定楼市,稳定房价起到了至关重要的作用。

10月-11月楼市涨幅情况(冰山指数)

经过了一段时间的调控,整个房地产也将稳步进入正轨,不过,目前的楼市里,仍然存在着许多问题。例如南宁,虽然出台了多项政策调控楼市,房价是相对稳定了,但还是一直处于高位,在全国的房价中遥遥领先。炒房者手中的房子变成了空置房,房产过剩的情况也越来越明显,尤其是在一些三四线城市,一些近期交房的项目,整体入住率都很低。

对于普通民众来说,最关心的就是房价会不会降?何时降?近几年来,国家出台了一些政策,稳定房价,也取得了一定的效果。虽然目前的房价处于趋向稳定的状态,但是依然处于比较高的位置,普通工薪阶层想要买房,仍须付出很大的成本。

而房产税被称为重拳打压房地产价格的最有力武器,在如今的楼市,房产税的呼声越来越高,那么房产税到底会不会出?征收力度又有多大?对房价又有什么影响?这篇文章,王老师说说我的看法。

首先我们来聊聊房产税何时出台。

现目前国家的税收分为两种,一种为流量税,一种为存量税。而其中增税的大头为流量税。

流量税由商品劳务税和生产要素税组成,即增值税、公司所得税,个人所得税、契税、印花税等等。这些税收的特点是向增量、流量收入收税。人们为了获得这些收入,就必须要缴纳这个税,因此征收流量税的阻力不会太大。

打个比方:今天你卖东西赚了五千元,而这个五千元需要缴纳100元钱的税费,你才可以拿到,这个时候你给还是不给呢?

答案肯定会给,因为100元钱的税费跟4900元的收入相比,九牛一毛,为了拿到这4900元,即便是心有不甘,你仍然会缴纳税费。因为征税的场合是在居民获取收益的途径上,所以流量税的税收阻力不大,是流量税得以长存的根本。

但存量税又是如何增收的呢?存量税由财产类税收组成。比如房产税。这种税的特点是向存量收入征税,征收难度其实是很大的。打个比方:你现在兜里仅有5000元,这个时候告诉你你必须要给我100元,你才能拥有手里的4900元,此时此刻你会是什么感受?

你想哭的心都有了,这个时候你肯定会百般推脱,能不给就不给。又比如说,五十年后,你在市中心有个房子,房子很值钱,但由于退休了自己没有现金收入,基本靠养老金生活,那么这个怎么征收房产税?你拿不出这么多现金又该如何处理?虽然说王老师举的例子有些夸张,但这样的问题一定是有的。

因此,从税收角度来看,作为存量税的房产税其征收难度无疑更大,需要我们的社会经济发生根本转变,即大家手里的财产都较为充裕,能够负担得起房产税才会征收。房产税从2003年就开始提出,但现在已经2019年了,除了一两个城市试点以外,并无太大的水花。

就目前的经济状况来看,还不具备大规模征收房产税的条件,距离真正意义上的出台,还有很长一段时间,可能近三五年,房产税都不会出台。

说了房产税出台的时间,我们来聊聊房产税的增收力度。

前面提到,房产税是存量税,它的征税阻力会比较大。所以说它的征收力度不会太大。如果以今天的房价为基数,开征一定比例的房产税,哪怕每年只征1%,北上广一套市值400万的老破小,一年也要交税4万,可能住在里面的城市底层居民一年也就赚几万块钱,几乎全得交公,还不得炸了。

重庆和上海是房产税的两个试点城市,重庆的房产税税率定为0.5%-1.2%。上海的房产税税率为0.6%和0.4%。两者最低税率为0.5%左右,考虑到目前的人均收入水平来看,未来的房产税税率会在0.5%左右,如果房产税再高点,很多家庭就会受不了。房产税的征收应该从稳出发,不可能征收得太高。

而从另一个方面讲,如果房产税征得较高,那么反而会带动房价上涨。比如现在100万的房子,需要征收20万的房产税,那么房东会直接挂120万来卖,成本永远会由弱势来买单,倘若真的征收很高的房产税,大家都受不了。

最后我们来聊聊房产税对于房价的影响。

在有些人看来,只要房产税一出,炒房客末日就到了,抛盘无数,房价崩裂,自己白菜价抄底的机会就来了。可事实真的如此吗?

从2011年重庆和上海的试点来看,房产税对商品房价格和高档住宅价格影响并不显著,更没有改变两城楼市上涨的趋势。而我们放眼国际,美国,新加坡,韩国等国家也都有房产税,房产税出台后,短期内当地房价的确会产生一些波动,但长期看,该涨还得涨,该跌还得跌,从没一个国家因为出台了房产税,原本呼呼呼上涨的房价,突然就掉头向下,甚至彻底崩盘的。

在前文王老师也提到,房产税的推出会比较慢,推出后的力度也不会太大,那么它就难以动摇现有的房产体系。从长期来看,房产税的出台只是时间长短的问题,但对房价的影响有限,楼市也不会凉凉。

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