股神巴菲特:房地产经纪行业过气了?为啥我还要做
北京时间2018年5月5日22时15分(美东时间10时15分),“股神”沃伦·巴菲特(Warren Buffett)执掌的伯克希尔·哈撒韦公司第53届股东大会,在美国内布拉斯加州奥马哈市召开。
伯克希尔公司88岁的董事长巴菲特和94岁的副董事长查理·芒格(Charlie Thomas Munger)在现场回答了股东、记者和分析师的提问。
谈及房地产中介市场,巴菲特的观点是,这不是一个特别赚钱的行业。
“要做房地产经纪人,不是走一趟就可以卖了房子。这是人类的本质。所以今天的房地产的中介人,以及他们的买卖怎么样运用他们的钱,我们都很尊敬他们使用钱的方式,这是他们辛苦得来的血汗钱。每一个行业里面都有自己的一些问题,当然我们还会继续买一些中介公司,这是我们的想法。”
关于房产中介佣金的问题,芒格认为,有的时候是不合理的,如果说你今天这个房子是两千万,当然这个佣金听起来实在是很高。
如果说两千万的房子5%的佣金,那实在是太好了。但想想看,谁会付得起两千万的房子?多少人买得起这样的房子?一般的佣金是多少?其实还是不错的。
伯克希尔旗下目前已经拥有几家房产中介公司,但巴菲特还不满足,“我们如果得到全美国10%的中介公司的比例的话,那确实是一个不错的想法”。
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那最主要问题是什么?
对于福布斯富豪榜第三的巴菲特来说,赚钱的能力自然不在话下,为什么对房产中介这个行业如此上心呢?
“股神”巴菲特摇身一变就成了美国第二大房产经纪人。08年次贷危机的阴影仿佛还在眼前,股神再次押注房地产市场是艺高胆大还是廉颇老矣?
在今年的致股东公开信中,巴菲特提到,伯克希尔在2000年通过收购HomeServices当时所属的美国中部能源公司(即现在的伯克希尔·哈撒韦能源公司)多数股权进军房地产经纪领域。
巴菲特最开始并没有太重视这家公司,但HomeServices却在去年给了他一个惊喜:
几年下来,公司的房地产经纪人数逐渐增加。到了2016年底,HomeServices已经成了全美第二大房地产经纪公司,仅次于龙头公司Realogy。
2017年,HomeServices迅速增长。收购了业内第三大地产公司Long and Foster、排名12位的Houlihan Lawrence以及Gloria Nilson,由此增加了12300名房产经纪人,将总数提升至40950人。
在美国房产销售方面,HomeServices已经接近领先地位,“双边”销售额(如果公司同时代表买家和卖家,交易的美元价值将被计算两次)达到1270亿美元。
表面看上去,美国房地产市场并不那么热,3月份美国新屋销售连续三个月下降,住房供应达到2009年以来最高水平,有限的供应和过高的估值开始对房屋购买交易产生影响,根据Redfin的最新住房需求数据,今年2月份购房需求下降14.1%,是2013年开始记录以来下降幅度最大月份。
但是数据显示,2017年12月,可获得信贷指数(mortgage credit availability index)上升到最近7年的新高,达到182.9,表明在美国获得抵押贷款变得更容易。这也为巴菲特看好美国房产市场提供了主
要数据支撑。
其实,巴菲特在近两年内,不止一次发表“看好房地产市场”的言论。
2017年8月, 在专访中,巴菲特认为经济危机以后,虽然房地产开始恢复的时间很晚,目前才开始复苏进程,并有持续增长的趋势。
他补充道,实际上美国房地产复苏速度并没有他预想的那么快,但整个房地产行业正在逐步走强,尤其是2015年趋势更为明显。
目前随着美国人口的增长房屋需求也会不断增长,但新的趋势是租房的比例正在增长。
巴菲特做过哪些地产投资,思路如何呢?
1993年,纽约商业地产市场经历崩溃,大批金融机构破产,许多总部位于纽约曼哈顿的大公司撤出。巴菲特在此时,决定抄底曼哈顿商业地产,但必须有一个条件:位于纽约大学附近的商业地产。
据纽约大学客座教授陈凯丰分析,巴菲特当时投资曼哈顿商业地产的逻辑是虽然大公司走了,纽约大学还在,永远不会搬走,因此只抄底纽约大学附近的地产。
最后给他带来了可观的回报,这笔商业地产投资,当年的回报率就高达35%,5年后的回报率达到150%。
此外,巴菲特在2015年第三季度,开始买入塞雷特基房地产投资信托基金(REITs),斥资1亿美元,购得8%的公开发行股份。买入后半年内,该地产信托基金为巴菲特带来了30%的总回报。
当时正值市场担忧美联储加息时刻,REITs都在大幅下跌,巴菲特也是趁机在抄底房地产信托基金。
概括起来,巴菲特投资地产的思维再简单不过:在价格处于低位的时候买入。
无论是他的个人住宅、商业地产、土地投资,还是房地产信托基金,无不显示出这一再简单不过的投资哲学。
不要老盯着现在的房价和过去贫穷的小农时代对比,长远看来,房产还是不断在增值的。
此外,学校和学区房等是房产能起到增值的有效要素,也是我们投资地产时一定要关注的。
以股票投资为主的巴菲特,去年开始对地产投资加大力度,这其中释放的信息在明显不过——
房地产业仍处在上升阶段,房子还是比大多数金融产品稳定。
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