二手房，如何挑选小区和房子，跳过各种坑 ​

一、先找中介，还是先看房？

小白买房，可能先在网上搜看个区房价便宜，然后找中介看房。这个做法是错的。

正确做法是用一天时间，先把所有的目标小区转一遍，然后再联系中介看房子。

用两天时间走完问完，在一个区域你基本就是专家了，能确定你喜欢哪个小区。

先把所有目标小区转一遍

通过看房，你要着重注意以下的问题：

车位是否紧张、业主都把车停在哪里、地下停车库是否漏水、小区环境是否优雅、小区的公建配套设施是否正常运转、小区门禁严格不严格、小区的垃圾是否及时得到清理、楼道里是否干净。

看房后，一定要记录笔记，否则房子看多了就不记得每个房子的特点，也忘了自己的最大需求。最后花光血汗钱，买个问题重重又不合心意的房子。

看完房，一定要记笔记

确定自己喜欢的小区后，再委托中介，帮你专门找这个小区的房源。一个小区的房源，有可能分散在多个中介的手里，尤其是那些门店离小区很近的中介。

所以要尽量挨家拜访这个小区附近的所有中介。对同一套房子询价，要比对不同中介的信息，确定最合适的中介费，这样既可以避免信息不对称，又可以省掉数万块钱。

通过中介找房子的时候，你还可以了解一个重要的信息：房源数量。

一般来说每100户里面，有2-3套房源在卖是正常的，所以一个大型小区，随随便便也能有10-20套房子供你选择。

通过小区房源数量，可知房子质量

如果一个小区房源特别多，附近其他小区房源都不多（市场行情很好的时候），说明这个小区有问题。没有问题为什么业主都卖房子，还卖不出去呢？

同理，当一个区域的好几个小区剩余房源都比较多，就某个小区房源数量少的时候，也间接说明这个小区的品质不错。

剩余房源的数量和周边各个小区房源的数量，是除了价格因素之外，判断社区品质的重要手段——物以稀为贵。

二、分清不同性质的小区和房子

明明都是住着的房子，看着都一样。事实上，房与房之间差别很大，里面的坑很多，一定要小心。

在一个区域内一般会有多个小区，不同小区的价格还是有一定差别的。

同样的地段，有的房子一平方米10万元，有的房子一平方米5万元，这和小区的档次息息相关。

买啥房好呢？

一般来说，按价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、商品房小区、别墅小区。

1.拆迁安置小区（回迁房）

京、沪、广、深等几个大城市都会由政府集中建造一些小区，用来安置城市被拆迁户。

回迁房一般会以市场价格的70%出售，但是律师接的案子里面，最奇葩的房子都在这样的小区。比如石景山某项目的安置房，一年电梯掉下来十几次。

回迁房的房产质量是所有小区里最差的，打官司闹纠纷的最多，一分钱一分货，最好别贪便宜买。

回迁房，质量最差，最好别买

2.老居民小区

在我国经济体制转型前，政府集中建造了很多6层的房子（6层以上就必须修电梯了），这些老小区一般分属于好几家不同的产权单位，人员结构比较复杂，老年业主比较多，房子设施老旧，房龄老，小区多为开放小区。除此之外，这种小区还有户型不好、学区不错、公共空间相对狭小等特点。

老小区建造的时候汽车并不普及，小区里停车一般比较麻烦。这类小区最大的优点是便宜、公摊小。

老小区，便宜、公摊小

3.单位小区

单位小区，是为了把开放的老公房居民楼区别开来，也是为了与开发商建的房子做区分。

按照建筑质量来排序的话，最好的房子是单位给自己员工盖的房子，其次是老旧小区，然后是开发商的房子，再然后是经济适用房和两限房，最差的是回迁房。

2012年夏天北京下了一场暴雨，经济适用房、两限房、回迁房没有不漏水的，轻则水帘洞，重则整个地下停车场都泡了水。大单位的住房就没什么问题，而且发生维权的事也很少。

单位小区质量最好

单位小区普遍重视隐私，小区多不临街，就算地处闹市也会闹中取静，小区也大多封闭。物业环境理想、建筑质量相对较好、人员结构单一、学区优秀；缺点主要在于公共空间狭小、车位不足以及房源稀缺。

如果你没有什么准备，没有什么经验，没有什么想法，没有什么主见，买单位的房子就很好。

不过，单位小区的问题是有些房子不能上市出售，即使房主有产权证，也不允许买卖。这需要额外了解央产房、军房、校房等房子上市的条件。

单位小区，有些不能出售

4.商住小区

商住楼是底层（或数层）为商业建筑，其余层为住宅的综合性大楼。它有两个特点：单价比同类住宅低，并且不限购。

但是，不建议买住宅的时候选择商住楼，它的公摊面积比较大，会导致得房率很低。还有如下一些缺点。

不过，如果你居住的同时要注册公司，商住小区是首选（能办理营业执照）。

商住楼比住宅缺点多

5.商品房小区

这种小区是市场主流、库存主力，房源多。商品房小区有一个最容易被忽视的问题：物业问题。

一手房买房时，开发商会捆绑销售一个物业公司。看似物业是服务的，得听业主的。实际上，物业是主人，业主是仆人。只有小区几千户业主超半数同意，才能把物业换掉。所以很多物业服务态度差，物业费又很高。

商品房小区，物业问题最严重

怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：

•看小区有没有业委会

•看小区楼道干净不干净

•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）

•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）

•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权

6.别墅小区

别墅虽然金贵，但是出问题的概率，要略大于普通住宅——没错，是略大于。

开发商不会因为盖的是别墅，就把钱全花到房子上，照样会层层转包，照样会有各种各样的施工问题。

加上别墅一般都是精装修项目，又增加了别墅的装修质量问题。

别墅也有偷工减料的问题

参考文献：徐斌：《千万别说你懂买房》，中信出版社，2017年版。