“对标房企百强”| 规模类指标：整体规模稳定增长，行业分化加剧（

来源 / 睿信地产研究院

编辑 / 睿信地产咨询

2017年是中国房地产平稳发展的一年，国家政策总方针均围绕“房住不炒”展开，有效防控地产行业风险成为重点。土地、资金等资源向规模房企倾斜，整个行业在销售规模再创新高的同时，房企分化更加剧烈，在发展与挑战并存的同时，如何快速拓展业务规模，确保现金流、负债率等有效管控，走好千亿、万亿规模的布局之路，将成为2018年的房企发展重点。

在行业转型和发展过程的关键时刻，关注领先企业的经营管理水平与战略变革成为极有意义之事。我们对2017年百强企业的财务及经营数据进行了细致的统计分析，并结合回收问卷及公开披露材料对典型地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题进行深入分析，总结其共性并对有特色的企业进行了跟踪研究。

百强入选企业作为行业领先者，在规模拓展和风险管控上更加具备优势，我们关注其财务指标及经营模式的变化，及不同层级企业的差异性，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。

本篇我们将就“规模类指标”方面展开分析。

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签约销售额：

行业增速放缓，龙头企业再创新高

2017年全国商品房销售金额达到13.37万亿元，较上年11.76万亿元增长13.7%。全国商品住宅销售规模创历史新高，但增长率较上年34.8%大幅回落，市场回稳迹象开始显现。2017年百强地产企业平均签约销售额持续增加，达645亿元，较2016年增长了42%。同时，百强企业的市场占有率持续走高，2017 年达到了48%。

百强房企签约销售额的分位数据显示，2017年25分位的签约销售面积较2016年基本持平，而50分位和75分位对应的数据则持续走高，其中75分位的增长率最高，达到了51%。75分位的签约销售面积超过了百强地产的平均水平，25分位与50分位则均低于平均水平。

百强房企签约销售额的分层数据显示，2017年各层级均呈现不同程度的增长趋势。TOP3龙头企业（碧桂园、万科、恒大）的平均签约销售额与TOP4-20 企业平均数据差距越来越大，不同层级分化更加明显。在增长率方面，2017年TOP3、TOP4-20及TOP21-50企业增长率较为接近，均在50%左右，TOP4-20 增长率近3年来持续提升，TOP51-100企业平均签约销售额增速大幅放缓，仅为7%，在行业回稳大趋势下，增速下滑尤其明显。

10强门槛再次提高，由千亿级别向1500亿元迈进，规模房企所展现出的马太效应愈发明显。碧桂园、万科、恒大依然保持三甲地位，签约销售额均突破5000亿，同时相较上年，千亿级企业由11家增加到17家，千亿俱乐部成员在碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地、中海、华夏、华润、金地、绿城的基础上，再添龙湖、新城控股、招商蛇口、旭辉控股、泰禾集团、世茂房地产6位新成员。

增长最快的10 家企业平均销售额增长率超过100%，实现了翻倍增长。其中中南建设增长率超过150%，融创以增长率140% 紧随其后。融创作为通过整合并购跨越式增长的典型企业，2017年7月份参与万达的知名并购，一举收购了万达13个文旅项目91%股权，未来增长依然可期。千亿级企业平均销售额增长率已达到58%，仅中海及绿城（不含代建）签约销售额增长率不足10%。龙头企业碧桂园、万科、恒大以78%、45%、34% 的增长率居于行业中上水平。规模房企稳定的高速增长使得中小型地产企业的发展空间更加受限。

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签约销售面积：

百强企业平均值平缓增长，

中小企业现下滑趋势

2017年全国商品房签约销售面积达到169408万平方米，创历史新高，较2016年的157349万平方米增长了12059万平方米，同时增长率较上年平稳上升。2017年百强房企签约销售面积同样大幅增长，从整体签约销售面积规模看，整体平均签约销售面积达481 万平方米，相比于2016年增长了114万平方米；从整体增速来看，2017年延续了2016年的高增长趋势，并且高于2016年的增速29%，增速达到31%。同时，百强企业的市场占有率持续高走，由2016 年的23% 增加到2017年的28%。

从百强房企签约销售面积分位图看，2017年75分位的销售面积有一个较大的涨幅，从2016年的296万平方米上涨到451万平方米，增速达到52%；50分位销售面积的增速较为平缓，增速为18%；而25分位销售面积则呈现出小幅下降的趋势，由2016的72万平方米下降到62万平方米，下降了16%。

从分层数据来看，2017年除了TOP51-100房企平均签约销售面积小幅下降以外，其他层级均保持一定幅度的上涨，TOP4-20房企平均签约销售面积的增速最高，达到了43.5%，比2016年的19.9% 增长了23.6%；TOP3房企的增速由2016年62.2%的高位回落到33.8%。

2017年，碧桂园签约销售面积为6066万平方米，居百强房企之首，除碧桂园之外，中国恒大（5030万m2）、万科A （3595 万m2）、绿地控股（2438 万m2）、保利地产（2242 万m2）、融创中国（2203万m2）、中国海外发展（1446 万m2）、龙湖地产（1017 万m2）的签约销售面积也均突破1000万平方米。从增速来看，百强房企中签约销售面积增幅超过100% 的企业有8 家，其中融创中国、广宇发展、佳源国际控股大幅增长，涨幅超过150%，融创中国涨幅达到191%，居首位。

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营业收入：

地产业务收入总额保持平稳，

行业水平分化加剧

2017年百强房企地产板块收入再创新高，整体规模达到30400亿元，百强房企地产业务收入之和占全国房地产签约销售额比例保持平稳，2014至2017 年基本维持在22% 左右。2017年百强房企地产板块平均收入达304亿元；从整体增速来看，在经历2016年的高速增长后，2017年收入增长率回归行业正常水平，约为17%，与2014-2015年基本持平。

从收入分位图看，2017年三个分位的地产板块收入均平稳上升，其中75分位增速最快，为35%，50分位与25分位的增速分别为13%和5%。75分位的收入均值与百强收入均值基本持平，但75分位收入水平却为25分位收入水平的近5倍，可见领先企业与中小型房企收入差距进一步拉大。

从收入分层图看，TOP3的地产板块收入规模已达2594亿元，远远高于TOP4-20 的均值692亿元、TOP21-50的241 亿元、TOP51-100的75亿元，从2013-2017年的收入差距来看，未来百强企业间收入差距仍有加大的趋势。从百强房企地产收入增速来看，TOP3的收入增速为32%，明显高于百强均值17%，与2016年的高速增长水平基本持平，且TOP3收入增速远高于TOP51-100的16%的平均增速，龙头企业因其突出的销售优势，地产业务收入水涨船高，如碧桂园、恒大涨幅接近50%。

2017年，中国恒大地产板块收入为3110亿元，居百强房企之首，万科、碧桂园的地产板块收入也均突破2000亿元。百强房企中增幅超过50% 的企业有16 家，其中天誉置业、融信集团收入水平大幅增长，涨幅超过150%。天誉置业收入规模基数较小，且2017年销售价格、交付面积增速明显，因此收入增速达171%；融信集团由于2016 年储备的优质土地，且近8 成位于拥有高增长潜力的城市核心地段，如上海、杭州、厦门等，因此2017 年收入增速明显，高达166%。

下期导读：规模类指标还有哪些特点呢？敬请关注“对标房企百强”系列一《规模类指标：整体规模稳定增长，行业分化加剧（下）》。

*本文节选自《2018房地产上市公司100强白皮书》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。