万科郁亮2022年会发言告诉我们的房地产趋势

近日，万科董事会主席郁亮的2022年会发言，刷爆了整个房地产圈。

从三年前发出的“活下去”口号，到今天的“要么死，要么活，没有中间状态”，万科总是让房地产行业集体沉思。

那么，万科郁亮2022年会发言，告诉了我们有关房地产的哪些趋势呢？

一、去金融化，是（房地产行业）发展的必然趋势

这个趋势是郁亮在2022年会发言提出的第一个趋势，也是整个房地产行业都能感同身受的一个趋势。

2021年下半年，房地产行业可以说在土地流拍严重、销售市场急剧冰冻之下进入集体悲观。笔者所在的一家房地产公司，在一次高层领导务虚会议上，一个从业十多年的项目总经理迷茫地说，我真的不知道房地产行业将向何处去，我也不知道自己将向何处去。

就是在这种房地产行业集体悲观、迷茫的2021年下半年，政策层面的“三条红线”、“贷款集中度管理”依然纹丝不动，而且看着那些昔日奉行“高周转、高杠杆”理念的房企一个个暴雷，你就知道政策层面去金融化的决心了。

去金融化，说得直白点，也可以理解为去杠杆，降低房地产的负债率，确保房地产行业健康发展和良性循环，因此，这种趋势可能将在房地产行业长期存在。

二、房地产行业进入新发展模式，即“一个中心，三个基本点”。

万科郁亮在2022年会讲话中提到的房地产行业新发展模式，即“一个中心，三个基本点”。

“一个中心”即房地产行业以满足合理住房需求为中心，“三个基本点”也就是房住不炒、租售并举和人-地-房相匹配。

“一个中心”也是房地产行业的调控目标。为此，房地产行业为了满足合理住房需求，在一些调控政策上可能会进行一些调整，而不是简单粗暴的一刀切。比如，银行按揭贷款可能更倾向于刚需、改善客户等等。

“房住不炒”是中央对房地产行业的定位，这个定位监管高层多次且反复强调，可见，“房住不炒”将是房地产行业调控长效机制的重要组成部分。

在房住不炒这种定位之下，未来合理的住房需求将会得到持续满足，甚至有可能对合理住房需求出台相应的配套措施(包括限购、限贷会松绑等)，但是针对投机炒房的政策依然会持续严厉，比如二手房指导价政策、限售政策等可能会长期存在。

“租售并举”即商品房销售和保障性租赁住房建设同步发展，可能将引导社会资金投向保障性租赁住房，而且前不久国家也出台了相应政策，把保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，可见政策对保障性租赁住房建设的支持力度还是很大的。

“人-地-房”相匹配，意思也就是说，在人口持续流入、住房需求高的地方，可能会加大土地出让和住房供给，以满足人民合理的住房需求，相反则会限制土地出让和住房供给。

2022年有购房冲动的朋友们，请一定要理解透万科郁亮在2022年会发言中提及的房地产发展趋势，以避免购房受到冲动的惩罚。