家庭资产配置——买房的顺序和节奏
先发心法口诀：
（一）先一线后二线
（二）先大单后小单
（三）先产业后商业
（四）先学区后配套
（五）先地段后品质
（六）先二手后新房
首先是从城市轮动的角度，来看一下整体情况。
全国范围内所有的城市基本都是遵循一个大的周期，大概3~5年，涨跌涨跌涨跌如此循环。
所有城市全部普涨一次是需要时间传导的，而且具体到不同城市、不同板块、不同的楼盘、不同的房源、甚至细化到不同的楼层、户型、朝向，价格传导的时间和顺序都不一样的。
每一轮行情，放在一个5年周期去看，核心城市上涨比例实际上是差不多的，因为总有一双无形的大手在背后，防止过快上涨，但又坚决不允许下跌。
当前时间点各城市所处的阶段
一线城市：
深圳： 横盘中，等待下一轮行情 深圳我们能做的就是提前准备资质，为下一轮行情做准备。
上海： 上一轮行情结束后，豪宅还涨了一波；疫情结束后政策有一些放宽， 上海能做的也是提前准备资质，为下一轮行情做准备。
东莞的行情已经开始，可以下手；广州上一轮行情已经结束，可以准备起来，东莞深圳之后可能就是广州；
北京上一轮行情没有走完，便被人为中止，现在局部有行情，可以随时下手，赶在下一轮大行情来临前。
新一线城市和强二线城市： 完全是独立的结构性行情，什么叫结构性行情，就是产业热点区域品质住宅和总校学区房。这两条上涨主线已经穿越了政策周期的牛熊，不断的创新高。
所以核心结论 优先买入还未全面大涨的城市的城市一定是优于买入已经大涨很贵的城市。
大方向确认以后，大家就开始有无数个问号了，到底该怎么买呢？？？？ 再来一遍口诀
（一）先一线后二线
（二）先大单后小单
（三）先产业后商业
（四）先学区后配套
（五）先地段后品质
（六）先二手后新房
（一）先一线后二线 如果把投资周期拉长看，买一线城市始终是万全之策。 一线城市既有超高的安全边际，长线来看也有持续上涨动力——人和资源。 以北京和天津为例，从2018年到现在，二线城市天津经历过一轮“毫无下限”的抢人大战，极度放宽了落户限制，房价是下降的；而北京却在同一时期努力“疏解非首都功能”，清退了一大批外来人口。北京越清退人口，房价却稳中有升，究其根本，就在于一线城市无可比拟的优质资源。
当然天津的和平区和河西区，去年到今年，也涨了一波，出现了局部行情。
人类是最懂得趋利避害的，哪里真正有价值，人就往哪里去，哪怕再困难也要挤进去。资源越集中，人就越多，也就助推资源逐步翻新迭代，持续走强。
一线城市的安全边际因为人和资源的加持越变越强，建议优先购买； 而二线城市，特别是超一线城市周边的二线城市由于不具有强大的支撑力，反倒容易被一线城市吸附掉人才和资源，建议在一线之后买入，作为对一线灵活性不足的弥补。
结论：先一线后二线。如果您的仓位里面还没有一线城市，那么是时候来补一套北京的房子了。
顶级各行各业的优秀人才，依然会长期留在一线的。毕竟，能留在北京安家的不得不优秀。
（二）先大单后小单
简单的说就是总价高的单子放在前面，比如说手上有1000万，打算买两套，一套1000万的，一套500万的，那么以下三个方案： 方案一：直接买两套。 方案二：要先买一套1000万的，然后再买一套500万的。 方案三：先买一套500万的，再买一套1000万的 大家愿意选1，2，还是3，大家可以自行选择一下。
选1的大多数是老手了哟，在市场上涨期和充分对金融贷款有把握的情况下，完全可以选择1 选2的大多数是合理稳健的思路，在任何时候，稳妥的操作完大单，再用余下的钱去曹邹小单是非常合理的。 选3的可能就好好思考下了，要么是新手，要么是顶级高手，因为顶级高手一切房源为准，不在乎大小，买得起就行。
在实际操作的时候，我们仍然还是“大单优先”的原则。 如果第二套房等第一套放款了再去买，可能会贵80-100万
还有比较常见的情况，就是在来北京之前，已经启动了二线城市小单的破限流程，定金已付，什么时间能买不确定，资格下来又得马上买，需要预留出几百万的资金，导致北京这边大单的总价预算和付款周期都不能确定，只能干等着，看着别人签大单，自己干着急。
这种情况的标准姿势应该是，在启动小单之前，考虑一下自己是否还可以买更大的标的，如果还有更大的可以买，那小的就先放放，等大的踏踏实实买完贷出来，再稳稳地买小单。
“大单优先”原则，适用于同城的标的选择，也适合跨城市的标的选择。
（三）先产业后商业
很多传统的中介给大家带看推荐买房，都会给大家讲，这里商业很发达，吃的喝的玩的什么都有。人气兴旺，投资非常适合。可是奇怪的是大家发现，很多商业发达的老城区，除了学区以外其他的房子不怎么涨了。
比如买了重庆南坪的住宅，另一个买的江北大石坝。咋一看，人气商业地段感觉都没太大区别呀？都在内环线规划上，都有两条地铁，为什么最后价差相差50%了呢？
这是为什么呢？ 因为商业是现象，产业才是本质。 成熟的产业新区，人口持续流入，商机自然而然会产生，商业配套自然而然会不断改善。而传统的优质商圈，特别是总部经济和现代服务业不发达的商圈，往往如果不会有太好的增量人口引入。 而引入人口的质量，往往是城市吸引力和产业结构决定的。如果周围都是传统制造业,化工业，那么就算人口众多，房价也不会有很大的空间。
所以核心结论 优质的产业才能带来优质人口，优质的高收入人口自然可以带来源源不断的购买力和商业机会。
（四）先学区后配套 有些学员，因为小孩上学的关系，对于本地的学区是有刚性学区需求的，那这个时候对于配套该如何选择？到底是买一个老破的无配套的顶级学区？还是买一个次新的配套齐全的一般学区呢？
虽然我们不要过分追求学区利好，但是也必须清楚认识到学区作为优质，稀缺资源，不可能被快速复制，更不可能被短期超越。
因此，如果在一个相对稳健的区域选房，微观角度来看，学区的重要性还是领先于配套的，包括交通配套。
案例1：预算600万，关注学区，选了学区最好，配套和品质都很一般的老破房源； 案例2：预算600万，关注品质，选择了配套和品质比较好，学区一般的房源； 案例1在本次主升中涨幅超过20%，案例2因为没有学区带来的利好，跟随大势只涨了10%。
如果不需要学区，那就关注产业。 如果需要学区，捎带投资，那么就直接选最好的学区，可以学区兼顾投资，等到学区用完了，随时出手还能赚点。 至于陪读自住的问题，考虑直接租房会更好，可以选择离学校更近的房子，也可以根据预算调整大小，非常方便，正所谓“住投分离”就是这样的道理。
（五）先地段后品质 这里还是以北京为例子吧~
很多学员来到北京之后，第一感觉就是“好旧”“好老”“好破”“好难看”，越是核心地段，越有这种感觉，但是价格都是“好贵”，大家都会很纳闷，为什么会这样？是什么支撑的起来“破”房子的房价？答：希望高峰期可以轻松上下班的高净值人群。
北京的高峰期通勤真的很难很恐怖，这是很多城市所感受不到的，尤其是二线城市。
地铁高峰期能把人排队排到绝望，比如13号线霍营站，每天早上7点就会开启限流的栅栏，如果不想被限流排队，就要7点之前赶到地铁站，如果7点之后到地铁站，排队估计要排半小时~1小时，然后就算排到地铁站台，也要等很多辆车才能上去，因为到站的车就是满员的，一开车门，人都会被挤得掉下来，有个同事说她有一次，差点被下面上不去车的人给拽出来。
就算好不容易上了地铁也能被拥挤的人群挤到发狂，人们为了能够挤上地铁，最外面的人只有脚在地铁车厢里，整个身子都在车厢外面，那个地铁车门根本都关不上，所以地铁每个车门都会配一个志愿者，专门负责把人推进去，保证车门可以关上，那个拥挤的程度你们可以想象一下...
毫不夸张的说，北京的早高峰每次挤上地铁都是一场战斗，每一个在战斗中的在北京奋斗的年轻人，第一个人生目标，都是再也不要挤地铁！！！
这是北京天通苑地铁站高峰期限流排队的场景：
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不想挤地铁，那打车或者开车行不行呢？答案是不行，高峰期真的非常堵，有的地段还不如走路快，走一步一个刹车，都能把自己开晕车了。堵车也很容易迟到。
这是北京早高峰的交通状况：
看到了吗？北京真的是一个特殊的城市，不管是多么有钱的人，如果想要解决上班高峰期通勤的问题，都只有一个解决办法，在公司附近买房子，步行、骑车、短途开车（从小区地下停车场~公司地下停车场）
在北京不仅仅要考虑居住的品质，通勤的效率也是非常非常重要的，大家来北京就是为了奋斗，为了赚钱，工作是第一位，通勤是第一位，所以地段也就是第一位的了。
（六）先二手后新房
从刚需自住的角度，买房属于纯消费行为，新房是可以买的，喜欢买哪里买哪里。
但是我们以往都是不建议买新房的，理由有以下几个： 1、如果没有首房首贷，按揭成数不足，上车门槛较高 2、期房下房本的周期长 3、新房没有自带装修，不装修没有租金回流，装修装差了可惜了房子，装好了有担心租金一时半刻回不来
近五年来，纯投资也是可以考虑新房的，但是只针对倒挂的新房。 什么是倒挂？ 倒挂指的是新房的开盘均价，明显低于周围在售二手房的均价。 为什么会倒挂呢？ 因为近五年的政策，开放商失去了定价权，被动限价，只能按照政府的要求来定价，这中间是有明显套利的机会。这也是为什么会有很多学员都在参加新房的摇号。
那是不是在买房的过程中，看到倒挂的新房就可以马上买了呢？ 实际上也是有先后顺序的，我们还是建议先买二手房再买新房。
买了二手房相当于买了一个随时可以升值的提款机，而新房是就算升值没有出房本也提不出来钱的提款机，为了保持前期能够建仓更多，资金流转更快，我们建议是先二手再新房。
特别特别要回避的就是类似北京的限竞房 。买下来之后，二年交房，一年下房本，五年限售且不可以做任何贷款。别说的卖出或者再抵押，就是有一天突然有急事用钱，求爹爹告奶奶都没人愿意用这个房子借给你钱。
