警惕，买房路上的那些坑书摘1

      在房地产交易中，有时可能存在代理法律关系。购房者在买房时，如遇有卖方存在代理人的情形，尤其要注意审查卖方代理行为的合法性和恰当性，以防因代理行为存在瑕疵或缺陷而影响交易的正常履行。

       因代理而承担连带责任的几种情况： 1.委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 2.代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。 3.代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任；第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 4.委托代理人转托他人代理，因其转托不明，给第三人造成损失的，第三人可以直接要求被代理人赔偿损失，被代理人承担民事责任后，可以要求委托代理人赔偿损失，转托代理人有过错的，应当负连带责任。

     “我和女友都觉得挺划算的，但是想商量下再买。”姜先生说，就在这个时候中介出去接了个电话，回来急匆匆地说已经有人看中了房子，愿意出125万元的价格，要求姜先生尽快下定金抢下来。

       姜先生和女友随后赶到中介公司再次与中介商谈，并见到了一位自称梁某的人，其自称是业主亲戚，因为原业主年纪比较大所以委托她来办理卖房的事。姜先生说，梁某当时告知他已经和一位客户准备签合同，谈的价格是125万元。

       案例中的核心问题在于代理与居间身份在法律属性上的天然冲突。代理，是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任的法律关系；居间，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的法律关系。代理人与居间人的区别在于：代理人基于代理权来代表委托人进行民事法律行为，而居间人并不代表委托人直接进行民事法律行为，仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系。

       简言之，代理人不可以双方代理，而居间人必然为撮合合同订立而居于合同双方之间。在二手楼交易中，中介公司通常是以居间人的身份出现，赚取的佣金也是居间服务的报酬。中介公司员工的作为会被理解成对中介公司的职务代理行为，在此前提下，当中介公司员工的职务代理行为与接受业主委托后从事的代理行为发生混淆时，引发争议就在所难免了。因此，《深圳经济特区房地产行业管理条例》明文规定：房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、代理行为。北京、上海、广州等地的行业规范中也有类似的相关规定，如果违反地方性法规或行业规范，中介公司难辞其咎。

     “跳单”行为违背了“诚实信用、等价有偿”的民商事活动原则，现已成为房地产中介公司二手楼业务最大的“公害”。“

      跳单原因主要有： 其一，跳单者对于居间服务的成本构成不了解，普遍认为中介公司派员工带人看一两次房、提供一个格式版本的合同就要收取总价百分之三的佣金实在过高，并没有考虑以下因素： （1）房地产中介公司要从海量信息中寻找出匹配交易双方需求的资料首先必须有一个完善强大的房源系统及客户系统，而这些系统一方面需要各公司根据各自业务特点及行业标准自行开发维护，系统中的信息更是需要各中介公司众多业务员不断的拓盘、更新； （2）在为交易双方搭建好交易平台后房地产中介公司还需要有一个庞大的后勤系统为双方提供资金监管、代替办理按揭、水电过户等延伸服务，深圳稍大型一点的中介公司基本上都有过百人的后勤服务系统，这个后勤系统的运行所耗费皆不是小数； （3）地产中介公司的业务、后勤服务人员流动性较大，持续不断的招聘、培训成本在其利润中所占比例一直居高不下。 其二，跳单者看到社会上其他人跳单成功后在从众心理的暗示下一一仿效，羊群效应的巨大心理暗示作用，给了跳单者极强的安全感，他们会觉得“没事，大家都这样”。 其三，房地产中介行业鱼龙混杂，确实存在着一些不规范行为，一些小地产中介在业务活动中阴阳合同、吃差价、卷款潜逃等事情时有发生。媒体的报道给社会受众带来负面评价，部分害群之马使整个房地产中介行业被贴上“不诚信、没素质、商誉不佳”的标签，这也让很多跳单者给了自己心安理得的借口。跳单者在面对追佣时企图用投诉、曝光等压力逼使房地产中介放弃追佣。这种做法无疑是在让众多诚信经营规范管理的大型品牌中介公司为那些扰乱市场胡作非为的中介买单。 其四，整个大环境下信用机制的缺失，让跳单者对于毁约、跳单不以为是、不以为耻，甚至有些跳单者还互相交流跳单心得。深圳某大型企业的内网上曾经有人得意洋洋地挂贴推荐自己的“跳单密笈”“跳单必杀技”，据说跟帖者甚众。其五，跳单成本过低，法律依据不足也是一个重要因素。合同法关于居间合同只有四个法条，在合同法的有名合同中是最简单最短小的，对于接受居间服务的主体存在违约情形时居间人如何维护自身的权益语焉不详，法院对于居间人追佣诉讼的审判因没有充分的法律依据而过于谨慎不敢下判，法官个人对于跳单事件的理解因人而异导致判例之间大相径庭。 事实上追佣案件上升到诉讼技术层面将受制于诸多因素，证据的保留、地址的确认、客户信息的真实甄别等都会影响追佣案的胜诉与否。其六，房地产中介行业管理仍待加强。部分跳单行为是房地产中介同行教唆所为，很多小中介为求生存打折成风，有的甚至公开宣称佣金五折，个别的只收两千元代替办理手续费，以不正当竞争行为利诱消费者跳单，也扰乱了房地产中介行业的平衡发展。这种非常态的业务模式在一些中小中介公司倍受推崇，这些不良中介的员工向人传授跳单诀窍甚至拍着胸脯向客户保证“放心吧，保证你不会被XX公司追到”，这也是跳单甚嚣尘上的催化剂之一。 

       可与老物业公司协商，所欠费用交付给老物业公司后由其撤诉结案即可。 

       家住北京朝阳区广渠家园的部分居民向记者反映，物业在小区内推广刷卡乘电梯，不交物业费的业主就不发电梯卡，无法使用电梯，此举引起居民的不满。对此，物业方则表示，电梯需要刷卡主要为控制日益严重的群租现象。