前几天，小区邻居群都在感叹，最近不仅二手房不好卖了，连带房租也下调了，租客不好找了。

问了专门做房屋托管的朋友，手下50多套房源，目前租满的不足一半，好多还未于武汉市核心地带如光谷广场等。

做二手房中介的朋友，也在说，年初有一批专门做隔断的二房东，因资金链断掉，房子租不出去，都低价出入了。

那么具体到个人，如何预测未来的房价走势呢。

鱼叔认为，房地产这个关系到每个人“衣食住行”中的住房问题，要分别从宏观经济形式、行业发展趋势和个人消费能力等几个方面来分析。

1.宏观经济影响

2018年， 全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。其中2018年四季度增长率6.4%，创2009年一季度（6.4%）以来的低点。

2019年，国内一季度GDP增长6.4%，与2018年四季度持平，符合L形继续筑底的走势，宏观经济探底回升尚需一定时日。

2.行业调控政策

2018年的政府工作报告中，弱化了对强化房地产调控的相关表述，于是业内人士预测调控要放松了，加上经济回复较慢、央行持续降准，实际利率较2018年显著降低，那么房地产这个“夜壶”是否要重新拿起来用了？

苏州，这个古时以园林著称的城市，一夜火了，土拍楼面价破3万/平，预期新房价格在6-7万/平，直追长三角的核心城市—上海。这样冒头的操作，自然是要被拍熄的

1.年内涨幅不超过5%；

2.新房三年限售；

3.二手房5年限售（含工业园区）。

堪称目前最严苛的调控政策。

杀一儆百，看到这样的调控政策，大小开发商们应该会摸摸钱包的口袋，然后放缓拍地的节奏，毕竟站岗高位的滋味不好受。

插一句，对选择股票而言，地产行业已由成长股变为了周期股。

3.微观消费

先看一组人口数据：

80后的人口总数是2.28亿。

90后的人口总数是1.74亿，比80后少了0.5个亿。

00后的人口总数仅有1.47亿，比80后少了将近一个亿了。

40年间，中国的城镇化率从1977年17.55%，提高至2017年的58.52%（数据来源：国家统计局）。

70后和80后，以及部分90后，他们用六个钱包和高额的房贷，撑起了房地产的消费市场。

至于00后，大概率不会去买房，即使要买，也是把70后、80后的上一代的房子进行置换。

房地产行业在过去10年的稳定增长，带来了一批富人，也让更多的人加入了搬砖炒房、当包租公（婆）的行列。

但在未来几年，经济增长趋缓的环境下，工资上涨预期被打破，维护就业市场稳定成为重中之重（中央层面已专门成立就业指导委员会），房租阴跌趋势形成。。。

结论：

1.房价未来随着CPI的上涨，仍然会小幅上涨，但出现3年倍增的机会已经基本没有了。

2.目前涨幅过大的三线、四线城市，会因为人口持续流出，价格会进一步回落。

3.最终在几个核心城市群，如北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、武汉、成都、西安、郑州等地，形成若干个房价稳定在高位的卫星城市，而其他区域，二手房交易日益冷淡，渐渐失去投资价值。

本文首发于公众号（大叔爱吃鱼）