房地产怎么走

1、1998年-2013年这15年，是中国房地产的黄金时代，也就是土地红利时代。在这15年里，中国GDP的年复合增速高达14%，而且期间还经历了2008年的「4万亿刺激计划」。这样的大环境对中国的房地产行业来说非常有利，一家公司只要能够拿到土地，基本上也就能够维持资金链，也就能赚钱，至于房子盖得怎么样并不那么重要。

2、从2014年开始的白银时代，意味着地产商们闭着眼睛都能够赚钱的时代结束了，开始进入一个新时代，新时代的竞争会更激烈，毛利率会更低。

万科自己从2014年开始，就把自己的定位从「三好住宅供应商」改成了「城市配套服务商」，你看，不单做产品，而且要开始做服务了。这之后的2015、2018年，它的股东信也一再出现白银时代这个词。

3、活下去。在2018这一年，万科还喊出了一句非常耸人听闻的新口号。什么口号呢，在2018年9月开公司秋季例会的时候，在会场里面到处挂满了同样一句红色的标语，很简单就三个字，「活下去」。2018年发生了什么呢？最典型的变化就是行业集中度在提高，中国的房地产市场上，连同万科在内的前三家企业，市场占有率已经高达12.6%，而前30家公司的市场占有率已经超过了45%。这样的比例放在制造业可能不算什么，但房地产市场是地域性非常明显的市场，出现了这种集中度也就意味着，行业整体快速扩张的时代已经结束了，竞争开始加剧。2018年，万科又改了一次公司定位，改成了「城乡建设与生活服务商」，这次是把「乡村」和「生活」这两个标签装了进去。

华夏幸福、恒大这样的房企开始陷入债务危机。2021到2022年2月底这段时间里，全国有72只房企境内信用债出现了实质违约，这背后也对应了40多家房企和800多亿的债务。

4、

黑铁时代是个什么样的时代呢？郁亮的判断是，整个行业首先不再被允许占用过多的金融资源；在这个约束条件下，房地产商们还要去协助社会解决老百姓的居住问题，但同时又要做到房住不炒、租购并举和人地房互相匹配。

在这样的黑铁时代里，2022是背水一战的一年，房地产企业们要么死、要么活，没有中间状态。我插一句，万科所描述的这个黑铁状态比「活下去」时期还要惨烈，所以我们也许可以把「活下去」时代理解为万科叙事里的青铜时代。

那万科怎么应对接下来的黑铁时代呢？我摘两句郁亮的话念给你听：

我们方方面面都要建立新的锚定点，我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。我们是从黄金时代过来的，今天必须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄金时代的惯性。

很多人提到机制就只能想到给足够的激励比如金钱激励。我们现在处在“黑铁时代”的环境中还能给那么多钱吗？社会上有很多热门行业，比如元字宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而我们的行业发展到今天已经没有这个出价能力了，我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。

你看这是在说什么？我的理解是，他在说元宇宙、游戏、能源这些行业，正处在万科当年所定义的黄金时代里，而房地产行业自身已经进入了黑铁时代，所有的思考的方式和做事方式，都要基于黑铁时代来进行。在当初利润率高的时候，房地产的每个环节都可以外包，让每个环节都赚一笔，房地产公司也还是能够赚钱。但放在黑铁时代里，层层转包的方式就不可行了，所以对万科来讲，这就需要调整，很多事得自己干。

房地产行业是中国的支柱行业，这个市场又是中国最大的内需市场，2021年中国一二手住房合计销售额超过了23万亿元，占到了GDP的五分之一，这个行业还能够带动家具、家电这些千万亿量级的市场消费。所以，地产行业的政策逻辑和演化方向，对整个中国的经济运行、民生百态都有巨大的影响。