美国地产界正上演着一出「逃离北上广」
美国的主流房产投资者，也不再迷信一线城市的房价了。相信读完这篇文章后，2018 年美国房产往哪投，您心里就有底了。
自1979 年起，成立于 1936 年的美国非营利组织 Urban Land Institute（简称 ULI，译为城市土地学会）每年发布美国与加拿大地产行业的新兴趋势报告。ULI 是全球历史最为悠久的关注土地使用的非营利机构，在全球有 4 万名会员，成员主要是地产、城市开发、政府等行业的机构和个人。
在今年 ULI 与咨询公司普华永道联合发布的报告中，超过 800 多名北美地产行业一线从业者接受了专访，另有来自开发商、地产咨询公司、投资经理等的 1600 多名专业人士参与了调查问卷。
这份报告因此可以说是关于 2018 年北美地产投资最具参考价值的一份资料。
报告长达 117 页，涉及的领域涵盖工业用地、房地产和商业地产等方方面面。我们完整阅读了报告全文，将其最关键的信息归结为一条：2018 年，房产投资应关注一线城市以外的二线城市。
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这很有意思。我们知道，2018 年，在中国投资买房的标的大概率也在二三线城市。
那么在美国，这句话的道理何在？
首先要明确一点，美国一线城市都有哪些。它指的其实是传统的六大城市：纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、波士顿和华盛顿特区。在一线城市之下，还有次一级的主要城市，比如西雅图、迈阿密、费城等等。在此之下，就是所谓的“二线城市”。
二线城市没有准确的定义。就连咨询机构 CBRE 都调侃说，“二线城市的定义清晰地跟泥潭没两样”。不过，二线城市基本上会满足这么几条标准：
通常是州内经济发展水平较高的城市；
房产开发成本低，房屋供应尚未过剩；
劳动力成本低，而商业友好程度高；
生活成本低而生活质量高，受到千禧一代的青睐。
为什么在 2018 年，美国一流的开发商和投资商视二线城市为最大投资机会呢？这跟影响地产行业命脉的经济大势有关。
根据美国经济分析部门的数据，自 1975 年以来，美国宏观经济已走过六个周期，如今正在经历的这第六个周期从 2009 年开始。这个周期不仅无比漫长，GDP 增速也来到了最近几十年来的最低。
虽然美国的房价已经稳健上涨了6年，但一位分析师提供的数据仍值得警醒：2017 年上半年，美国地产行业的交易量同比下降了 5%，如果和 2015 年四季度的峰值相比，已然直降 13%。虽然美国经济整体呈回暖态势，但特朗普上台后美国经济前景尚不可测，对地产业不知会产生什么样的影响。
物以稀为贵的道理大家都懂。尤其在经济高速增长的时期，越是稀有的东西升值的速度和规模也就越大——中国一线城市的房子就是这个道理。而万一经济不好，最先感受到萎缩的也是一线城市的地产。
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美国也是一样。
“我们目前正处于一个漫长的周期，它既不是大繁荣也不是大毁灭。未来几年的关键是把视野放得更宽阔，去看更多的市场，去探索不同的物业类型。” ULI 和 PwC 联合发布的这份报告的开篇词写道。
在经济大势不明朗的情况下，去选择”更多的市场“，可以规避掉大城市因为与经济大局挂钩更紧密而固有的风险。当然，另一个让投资者转移目光的理由是，一线城市的投资和运营成本实在太高。
根据商业信息咨询机构 IHS Markit 的数据，美国主要城市（包括一线城市和次一线城市）的地产成本比二线城市高出 38%，在这些地方做生意的成本高出 16%，而能源开销和劳动力成本则分别高出 22% 与 14%。对于企业和机构投资者而言，所有这些费用相加是个不小的数目。
不要以为这些数字只和机构投资者或商业机构有关。试想一下，如果中国最顶尖的公司都跑去了二三线城市，那里的房价会停着不涨吗？如果中国的投资商都开始将目光聚焦到某个二三线城市，那里的潜力也一定会被开掘出来。
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这种变化已经在美国发生。
我们做了统计，二线城市（及其同义词）一词在 ULI 与 PwC 2017 年的报告仅出现 10 次，而到 2018 年，这个词的出现次数已达到 28 次。
也就是说——在美国土地使用和买卖领域最有话语权的人，都在愈发关注二线城市。这不是说一线城市不再具备投资潜力，而是，越来越多的人相信，二线城市将有更稳定的收益和可预见的回报。尤其是在经济形势不明朗的情况下，二线城市是一个更可评估的投资对象。
并不是只有个别投资者对二线城市抱有憧憬。下面的这份榜单罗列了 2017 与 2018 两年，数据来自 1000 多名一线北美地产与政策从业者对最具前景城市的判断：
完整的榜单收录了78座城市，此文摘录Top 20
完整的榜单收录了78座城市，此文摘录Top 20
对比 2017 与 2018 年的榜单会发现，排名变动幅度最大的是南卡罗来纳州城市 Greenville，由 2017 年的排名 63 蹿升到 22，佛罗里达州的 Fort Lauderdale 由 2017 年的 35 名蹿升到第 6 名，加利福尼亚州的 Richmond 则由 69 名上升到 45 名。它们全都属于“二线城市”的范畴。
与此相对的是传统门户城市的吸引力下降：除了波士顿排名略有上升，其余都大幅下滑。其中，旧金山的投资与开发潜力排名从 2017 年的第 10 下降到 27 位，纽约曼哈顿与布鲁克林的名次分别下滑了 33 和 14，芝加哥排名下滑 23 位，华盛顿特区则下滑 11 位。
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除了上述提到的经济形势、高运营成本外，一线城市在投资者心目中的失宠还因为它们对年轻人口的吸引力在降低，而年轻人口对于一座城市的经济活力而言至关重要。
纵观 2018 年榜单前 20 名，除了个别大城市（比如西雅图、洛杉矶、波士顿等），其余都以生活成本低而生活质量高为特点。根据数据，二线城市的住房成本大约比主要城市低 45%，并且，许多二线城市正在推出激励年轻人入住的低收入群体住房。
一名住房研究者在接受 ULI 这份报告采访时就说，“如果看到千禧一代住在美国的郊区，到那里成家立业，你千万不要惊讶。”
但其实更戳心的一句话是，一直以来人们都一厢情愿地认为，千禧一代是“共享经济的使用者，热衷城市生活，会为了财务追求而选择在主要大城市居住”，而实际上，千禧一代“正在快速步入成家立业生孩子的阶段，他们会基于生活质量和生活成本的考量而选择郊区和二线城市”。
奥斯汀是这方面的典型例子。我们已经在此前的文章中多次提及它作为吸引年轻人口的城市范本：交通便利、住房友好、丰富的娱乐设施和世界级文化活动满足着年轻人的文化与生活质量需求。
以奥斯汀为代表的这些后来居上的城市正在逐渐抢走纽约、旧金山、洛杉矶们的风头。或者说，正是后者在长期繁荣下的不作为，让它们变得越来越不可被年轻人负担。而一旦年轻人不来了，一座城市未来的生命力又要如何界定呢？当城市不再有生命力，再多的投资也只能是荒诞之举了。
需要再次强调的是，ULI 与 PwC 这份报告的主要受众是机构投资者与开发商，但它对 2018 年的预测，以及提出的对二线城市的关注，值得每一个投资者为之反思。城市的兴衰不是一成不变的，在任何时候，投资者都需要具备往前看一步的意识，竭尽全力找到下一个最具价值的投资对象。在选房子这件事上，选对了城市，也就迈对了一个大步。
