2017-09-18

送给邻居们的一些话

有缘千里来相会，你我既为邻居便是天大的缘分！！

最近几天看见好些业主因为前期物业退费、房产证办理等等问题在群里吵的不可开交，甚至迁怒于业委会，这让我职业病再次发作(我是一名执业律师)，我觉得自己有必要说一些话。

以下观点是基于我从事法律工作十多年的专业知识及经验，以一个旁观者的身份说的，不对之处请大家指正！

一、关于业委会

因为在我内心深处是比较认同小区通过业主大会、业主委员会来实现小区更高水平的管理，所以我认为小区存在业委会是非常有必要而且是利大于弊。

为什么说是利大于弊？

利

利，我不想多说，因为显而易见。有业委会的存在的小区，物业在管理小区事务上会更多的考虑业主利益，财务收支也会相对公开透明一点，服务质量也会相对更高一点，不然业委会是有手段制衡物业公司的。

弊

无业委会的小区，业主在很多小区的决策上是根本没有话语权的。现实中往往因为物业公司的目光短浅，业主和物业公司的关系都甚至是错位的。服务的人忘了自己是来服务的，错把自己当成了小区的主人，就像咱们的前期物业，傲慢、高高在上。

当然我这里也不是说业委会就一定是完美无缺地。一个完美的业委会应该是一个代表业主的公开、透明、公正的自治组织，因为只有这样才能正真为业主办事。而要想业委会能做到完美，业主必须做到这么两点，一是信任，二是监督！

二、关于前期物业预收的物业费及车位管理费等的退费办理问题

前期物业公司在没有物业服务合同且决意要撤出小区物管的时候，向业主退还预收的相关费用是他的义务，他必须这么做，不退就是违法！

咱们小区的前期物业已经被兰州市中院判今其限期15日内撤出，而且他们在去年七月份的时候就应该撤了，因为那时候他们就没有物业合同！

依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

这已经说的很清楚了，所以前期物业退费是必须的！

三、关于房产证办理问题

房产证的办理是开发商的义务，而且履行这个义务是无条件的，是有时间限定的。

有些业主反映说前期物业在代办房产证的时候以清缴物业费为条件要挟业主，我认为这是一个愚蠢的行为。为什么这么说？

第一、房产证的办理实际上是业主与开发商的事情，和前期物业无关。

我们小区的特殊之处在于开发商委托了物业公司为其代办。但这种代办只是一种劳务委托，开发商实质上办理房产证的义务并不能转嫁出去。

第二、房产证如限期不能办理，开发商会承担相应的赔偿责任(我们小区房产证办理本就很滞后，开发商不会蠢到自己该办的事都办不清楚，还去帮前期物业清缴收费)，所以开发商不会同意前期物业借办理房产证来要挟业主缴费。

第三、我们小区的购房合同中已明确约定房产证必须限期办理，逾期是要缴纳违约金的，这一点也是有法律可依。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

在此我也希望各位邻居遇事要多思考，要抓住问题的关键！有时候，很多事情还得自己想办法，因为有些事别人是帮不了你的。比如房产证的事你让业委会帮你弄就不可行，因为业委会没有资格。

大家只要记住一切事只要依法依规办就不会有什么问题。咱们这个前期物业现在是在走钢丝，很危险！如果把业主逼急了联合起诉，能赔到他破产！

希望我说的这些话能对大家有帮助，也希望业委会在收到我来信后能把他发给更多业主，如有需要当不辞辛劳！

2017年9月17日