在杭州买房，我只用了2天 | 深度长文

2016-09-24 本文已影响2290人朱全武

这一轮房价暴涨，几多欢喜几多愁。各地地王频出，没有最高只有更高；坐地涨价几十万、随意违约、排队离婚，没有最疯狂只有更疯狂。

杭州钱江新城

G20后的杭州已经沦为世界人杭州了。来自上海、南京、温州等地的土豪们像菜市场买菜般，一个周末搞定数套。我所在的一个交流投资理财的300+人的杭州群，除去G20放假一周，两周时间在其中两个版块买入50+套。

不关注不身在其中恐怕难以想象有多么疯狂。君不见：

昨天约好房东今天下定，今天房东坐地起价涨20-30万，你不买有的是人排着队买；

几个有意向的买家在房东家里，你5万我5万的加价；

前一天晚上10点看好的房子，稍一犹豫，第二天就卖掉了；

别说下定后毁约，首付付完贷款都快审批完成也分分钟说毁约就毁约；

……

现在回过头来看，十分庆幸自己早了两天开始，庆幸自己该决断的时候还是很果断（G20后的周六请一天假看房一天，当晚咨询几个专业的朋友就做了决定，第二天约房东下定，在丝毫谈不下去的情况下花了10几分钟考虑决定按房东的条件买下）。当然，我之前也是做了不少功课的（买了德科（吴晓波频道主推的房产类公众号）的课程，买了关于买房法律相关问题的知乎live，咨询专业朋友），很明白为什么要这么做，以及风险、收益如何。

9月假期还特别多，行情可以说瞬息万变，中秋前与房东签好转让合同，回来第二天就限购，政府速度也蛮快的嘛。

杭州限购前夜的疯狂

虽然准备了不少，“实践中”也恶补了很多，仍然觉得有不少地方可以做的更好。因为总金额较大，几乎任何一个决策都影响数十万。所以觉得十分有必要详细复盘一下，相信对即将买房的伙伴十分有帮助，也争取在下一次操作中做的更完美。

1.买房目的

为什么买房？刚需、改善、投资？

目的不同选择的标准大不同，本文只探讨以投资为目的的买房。

即使是投资也有不同策略，1.低买高卖赚取资本利得；2.出租获得（正向）现金流

在国内很难做到正向，所以基本是1+2，不同侧重。

2.为什么现在买？

银根宽松，低利率时代；

经济下行，通货膨胀，商品为王；（辅助判断：股市暴涨后进入慢熊，钱流入楼市；虽然经济周期不那么明显，但楼市股市的负相关还是明显的）

国家去库存战略；限购取消；税费大优惠；

虽然整体来说最好的时机已经过去（最好是去年底到今年初；大多数人是无法做到在底部买入的，在底部买入的也有不小的一部分是碰上这个机遇的，所以不用对比来后悔；抓住甘蔗的中部也挺不错的；当然有一些老韭菜是很有远见在年初买入多套的），但针对个体城市仍存在窗口期（因为一线城市的从严，资金逐渐流向热点二线城市）。

why杭州

G20文艺演出

到2022年亚运会之前都具较大增长潜力；（发展机遇好，基础设施会有较大程度提升）

经济转型较成功，有多种增长引擎；

人口持续净流入；

相比四小龙（南京、苏州、合肥、厦门）杭州仍具有较大增长空间；

上海部分资金溢出到杭州；杭州对浙江省内资金具有较强吸附力；

个人社交关系大部分在杭州；喜欢这里的环境；

风险因素

平均已经涨过19%，部分板块更是涨幅超50%；

杭州今年出售800亿+土地，供给增大；

注意：这个判断在8月底，听了德科第二课后立即行动，中间还因为G20等了一周，但G20后立马疯涨，杭州已经被外地人攻陷，各地土豪们像买白菜一样一买一箩筐！好在我在G20后的第一个周末搞定看房+下定。现在窗口已关闭，按德科的话说就是

此时在杭州买房，已经错过最佳时机。

3.买在哪里

我采取的方法是，确定要买后先约专业朋友请教。他根据我的首付区间和还贷能力给了我可以考虑的总价区间和版块推荐，进一步推算大约首付**，月供**，租金**，持有N年，总投入**预期增值**预期年化收益**。这一步非常重要，既能心中有数，又决定了你后面的选择和跑盘有的放矢，不会白白浪费时间精力。想咨询我的这位朋友的请移步在行，行家指路少走弯路。

这里我是根据老司机们的推荐（为主）+研究杭州城市规划（为辅），我素来相信术业有专攻，老司机们的判断基本不会错。综合德科的宏观判断和心灵创富群里经常跑盘的老司机们的推荐，在自己也实地考察了几个版块后，最终还是定在他们推荐的杭州新城/新的城市中心附近。如果德科的判断不错，二代城的价格很快就会追上甚至超过一代城。

确定的小区的优缺点必须要明确，才能配合投资策略决定持有时间和下一步操作计划。

地铁规划

地下空间规划

4.实地跑盘

心中有数后就可以在网上先做一轮筛选了，提高实地跑盘的效率。这一步推荐房多多、链家、我爱我家app，真实房源的比例较大。房多多的好处在于预约后房东若同意，可以拿到房东联系方式，可以看到具体幢数楼层房间号（这在后面跟中介的选择和谈判中有更多的主动权）；不足之处在于业务人员较少线下服务较差。链家和我爱我家是传统中介，在带看服务方面还是很不错的；不足之处在于中介太强势，当你想跟房东直接协商的时候中介会插入，要求双方都跟他们沟通，他们来撮合；而且费用偏高。太过依赖中介就没有多少可以谈判的余地了。

所以我推荐的方式是：app上选好房子约链家或我爱我家的经纪人带看（带看的时候最好两个人一起，留不准备买房的那个人的联系方式，另外如果可以尽量先不签带看委托协议，避免因为谈不好中介费换中介导致的违约）。

5.选择中介

看好房子就进入谈判、交易环节了，这里我个人倾向于选择一个靠谱中介，委托他们协助谈判、办理相关手续等。中介费大概是房子总价的2-3%（我的是朋友推荐的，1%；这样火的行情，基本很难再谈下去了；最便宜的是房多多，2999+0.3%，但是他们一个人服务太多）。其他中介服务费中的房屋评估费用水分也很多，可以多往下砍。找中介的原因是：

5.1 节省宝贵的注意力和时间

引用我十分认同的笑来老师的观点，我们一生中所拥有的最宝贵的财富是我们的注意力，其次是我们的时间，最后才是我们拥有的金钱。如果能用钱来换注意力和时间，那是非常划算的一件事。

但前提是换来的注意力和时间要能够或在不久的将来能够换来更多的金钱。（很多事情都是有前提的，后来会谈到的贷最多的钱贷最长的时间也是有前提的，如果无法做到还是不要采用这种方法了）

5.2 他们更专业

我们很多人都是第一次交易，注意事项、谈判技巧、市场了解情况等都远不如他们，为何不请他们帮忙呢？

5.3 有第三方监管会更安全

定金是打到中介的账户，买家、卖家、中介三方监管，首付打到与中介合作的银行，买家、卖家、中介、银行四方监管，从而保证交易的安全性。

6.下定

决定下手后就可以带着中介一起约房东谈一些细节并下定了，这一步的目的是与房东达成初步买卖意向，约束房东再将房子卖给其他人或提价。定金的金额不超过总价的20%，买家违约定金的50%归中介，50%归房东；房东违约赔双倍，25%归中介，其他归买家。（在当前疯狂的环境下，定金5/10万，违个约赔10/20，涨价30还是赚的）

下定后会签约两个合同《房屋买卖意向书》/与房东和《求购委托书》/与中介，房子的价格、首付多少首付截止时间、是否做G房东如何配合、家具包括哪些、什么时候交房、过户……差不多重要的事项都做了初步的规定。

注意：是定金不是订金，前者受法律保护；在火爆行情下可以适当调高定金比例，提高房东违约成本。

7.签约/网签

这是最后确定各个细节的时刻了，一定要认真对待，最好能与有经验的朋友一起，是否请律师看自己情况。如果做G了还需要一份附加协议，条款写清楚。我当时花了整整6个多小时，还是在中介总部不特别忙的情况下，所以有必要准备一些吃的:-D

一般诚心卖的房东还是比较配合的，我这个房东夫妇就是，帮我介绍了折扣更低的银行，很配合做G，两夫妻还抢着给我介绍女朋友（懵逼脸），分享他们带的吃的。因为我这边有很多要咨询、协调的，合同改了2-3次吧，还耽误了他们接孩子放学，怪不好意思的。

8.首付

既然是投资为目的，那就要投资效率。本金1万赚5千与本金5万赚1万，虽然后者总盈利更多，但前者投资效率更高（50% VS 20%）。因此在这样的目的和当前的大环境下，贷你能贷到的最多钱、最长期限，选择等额本息。因为

按揭基本是个人能拿到的最低利率的融资渠道了（利率4.9再加上打折，手放到自己手里，随便一些理财方式的年化收益都会大于这个）；

虽然等额本息比等额本金要多还几十万利息，但钱会越来越不值钱，本金前面还款压力大后面逐渐减小，综合考虑还是本息更好；

等额本息与等额本金的区别

如果想更高可以做G，杠杆率会更大，这里不方便展开讲。首付一般3成或2.5成，也有渠道可以做到2成，省下的也许可以再买一套:-D。关于利率折扣，除了隐形的“工作单位歧视”，也有一些可以商谈的余地。还有一些对征信可能有负面影响的互联网金融产品。

注意：这里的前提是你懂点投资，自己可以做到年化收益>4.9%，比如基金定投、信托、跟投靠谱股票大牛、有股权投资更好。

9.银行面签

面签前需要准备的材料可以在下定后就开始准备，像身份证、户口本、工资证明（高于月供的2倍以上，放水期所以你懂的）、首付转账凭证打印单、首房的话还需要无房证明。

一般来说，提前约好跟中介合作的对接人，基本是没有什么问题的，也很快，就是查征信后利率折扣的谈判了。纯商贷的话某些小点的银行可以2成，折扣可能少一点；四大行2.5成，可以争取9折。

下面写写这个过程中的一些感慨——

人生如戏的感觉非常的强烈，就像我之前的文章《游戏与现实/现金流游戏的总结和思考》里写的一样：

游戏逻辑：

赚一桶金--购买资产--非工资性收入，不断重复这个过程直到非工资性收入大于总支出（即不用工作，投资带来的被动性收入就可以cover住每月的支出）就实现了初步的财务自由。游戏中概率比较大的赚取第一桶金的方式是买入低价股或房产。

时间：

游戏中，我们觉得机会很多，出圈/致富很容易，现实中好像很难。实际上是因为时间被压缩，游戏中2h=现实中的几十年，我们下午玩了30+轮，对应的一次机会相当于现实生活中的2年左右。

现实中我们要做的是，提高投资能力（发现机会的能力、了解更多的投资种类）、努力工作辅以投资赚取第一桶金、购买资产。

什么是好的机会？

股票：

游戏中，卡牌给了明确的价格区间和今日价格，很容易判断出今日价格$1价格区间在$1-40的是绝佳机会，今日价格$5也是比较好的机会，这时候就可以大量买入。

现实中，股票的价格波动区间也是可以查出来，然后等到绝佳机会分批建仓买入。不同的是在现实中等到这样1%的绝佳机会通常是好几年，但如果你在等待的过程中有其他方式做到稳定的而且不错的投资收益率，那你会更有耐心去等。就像我前几天看到的一篇文章写的：

当你自己有一个稳定产生6%收益的项目时，你会对10元以上，分红率刚到3%的大秦铁路有丝毫兴趣吗?不可能。再想，如果你有条件有每年15%以上的收益（比如作为一个很安全的银行资金掮客），你可能对3000点以上，大盘PE在15倍的股市有任何兴趣吗？同样不可能。试想你如果对打新股+短期理财研究颇深，每年10%稳定收益，还会满仓杀入20倍PE的苏宁又或者是茅台么？可能会买，但一定不会轻易满仓。

如果你体会过花了数月时间去专研一只股票，又花了数年的时间去等待一个合适买入时机，又怎么可能只赚20%就满意？又怎么可能只下跌20%就割肉离场？

房地产：

游戏中，房产也有明确的投资收益率、带来的月现金流，可以方便大家做出投资决策；如果对卡牌比较了解，知道平均的房产投资收益率大概多少则能更快做出判断。投资房产的目的有2个，一个是卖掉赚差价，一个是持有带来源源不断的现金流。这也是为什么有的房产带来的是负现金流，但它的成本价远低于市场的平均价，仍值得购买的原因。

生活中何尝不是呢？

只是生活中变化多点，需要更敏感些而已；只是生活中要等待的时间长点，需要更享受等待而已。

师友夹持一起走过一个个里程碑

毕竟在那样一些购买力和行动力都十分强的群里，一步跟不上就会被甩的越来越远啦，这种焦虑和压力可能跟这次买不上以后可能再也买不起类似~~引用他们一段话：

我们在过河，过河的时候自己搭桥，桥是靠人撑着的，然后先后差不多的人就可以顺便一起过河了。但是我们一路往前走，有很多河要过，撑桥的人要继续往前走，这个桥的桥板也要拆了去搭前面河的桥。

于是，我们不断过河拆桥。跟上的，就一起过河了；跟不上的，我就不知道了，需要自己搭桥了。

上海很明显：银行家成长最快的时候是2013年上半年，包租突破最快的时候是2013年下半年，买房突破最快的时候是2014年。

过了这个时间点，我们可能就不再系统讨论(偶尔会零星讨论)以前熟烂的内容了。就如同现在我们基本从来不谈如何做包租，都谈怎么买卖了。

大家一起交流，一起搭桥过河，然后一起奔赴下一个里程碑。

为服务买单，付费就是捡便宜

购买李笑来老师的得到专栏，德科老师的年会员课程，在行咨询，选择中介，知乎live，都在这个过程使我获益良多。诚如笑来老师所说：付费就是捡便宜（价值排序：注意力>时间>金钱）。诚如德科老师所说：为服务买单是未来的一个趋势（物业费贵的二手房卖价更高，因为维护好损耗小，因为邻居素质相对更高）。

知识也是服务的一种，用得好是很容易变现的。

终于写完了，累shi了累shi了。。。

还有很多未能写进来的细节，或者不方便写进来的。

过户以及物业交割还没到，后面写；然后再写写如何出租、预期与实际走势的对比，第二第三第N套（希望很快有这个机会）……

如果有用，欢迎用打赏来表达感谢o(≧v≦)o~~