总部、厂房、复合型......园区主流产品将会是谁？

总部、厂房、复合型......园区主流产品将会是谁？

各路资本的涌入使得这几年产业园爆发式增长，进入2016年，我们期盼万象更新，但同质化严重，产能过剩依然是束缚行业前行的桎梏。更有不少地区项目多如“牛毛”，业态布局更是雷同。今天推荐的是中联智创官方微群中线上主题沙龙对话记录，一些思想火花碰撞，一些决策人不易听到的“真话”，一些产业地产一线从业者的领悟。

一问：总部产品如何避免同质化？

老曹：在土地节约集约化的政策环境下，闲置用地又严重过剩，产品同质化更是严重过剩。如何盘活闲置土地？如何去库存？如何建立合理有序的市场竞争环境？

刘总:比如在北京周边，天津，河南等地区建了大量的总部产品，同质化竞争非常严重，是总部办公类产品没需求，还是定位偏差啊？

老曹:这主要还是开发商对产业层级模棱两可，太过理想主义。其实避免产业定位同质化和产品大量复制克隆等现象非常简单，就是延伸产业定位，搭建产业运营体系，这样其它园区是很难复制的。

猫淑:就像北京，要求高科技，集约型经济，也就是企业独栋，怎么能做到不同质化？

曹总:北京的总部经济项目，开始要求不低于2000平方米的体量。政府想要大项目落地，市场诉求在新环境下和不动产投资方面都发生了变化，并没有那么多的大项目，反而一刀把市场祈求碾压没了。说到底，起初就是脱离市场的园区运营，再要求快速回笼资金就更不现实了。

刘总:未来中国，随着产业结构调整，以及2.5产业和第三产业的发展，将会释放巨大的办公产品需求，但当下市场阻力较大，加之开发商重地产轻产业，并没有掌握办公企业的内在驱动和核心诉求。

猫淑:产业定位做了，但是后期招商过程中，真正按照定位去做太难

曹总:给大家举个例子，昨天我去上海演讲，活动中的上海e世界黄总在沟通时他的想法就很明确，全部持有，按大健康产业来定位。把产业链条全部梳理清楚，定向选择，招商就有方向，也不用那么急躁，服务体系就是按大健康产业做的体系运行，加上产业基金，做成功机率就很强，不是企业舍不得盖，是好的城市都想从二产升三产，但三产又支撑力不够，当然还有实体产业产能过剩是关键问题，就像联东梁总说的，有的政府非要做总部而联东非常坚决，产业层级不具备坚决不做，硬可不做也不做总部。

耀峰:政府都想来点快的，总部经济既不占用资源又有高税收。并不是根据实际情况以及遵循市场规律。

二问：厂房产品还有发展空间吗？

刘总:厂房产品前几年市场还不错，现在开发商舍不得建厂房，而企业的经营模式更灵活，对厂房的持有意向也降低了。未来厂房产品还有发展空间吗？

曹总:厂房不是没市场，厂房也不是什么低端产品，只是好多人认为厂房不如总部价值大，尤其政府喜欢总部。有些区域产业基础其实只适合做传统钢结构厂房，但为形象做框架标准化厂房，成本马上上升，企业接受就压力大了，特别是二线以下城市或一些地级市。

刘总:现在来看，总部在国内是没有那么多需求的，因为中国具备总部经济效应的企业很少，反而办公产品未来是有很大的市场的。

曹总:这一时期，二线以上城市的工业写字楼和总部项目产能过剩最严重。

三问：复合型产品会是主流？

梁总:未来是否复合型产品，根据区域情况可以转变的，会是主流？

曹总:对，就像燕郊是个符合型产品，从九年前城市定位是北京以外的生产基地，从06年开始到10年，做生产组装，到13年开始研发加生产，前提条件是城市人口结构是流入型城市。

刘总:逐步升级，未来就到了生产研发和办公平分天下的趋势

梁总：意思是3层到4层，具备轻型生产能力，又可以承载研发，品质较好的未来也有办公和总部经济能力的产品？

曹总:可以这么说，这样无论从成本到管理到形象对企业诉求是接近的，但也要看这个城市的产业基础和人口结构去确定。

曹总:有问题的同仁可以直接提问，这里没有对和错，认为有道理可以借鉴一下，没道理就做个参考即可。

梁总:产业基础和市场基础是否是产品的设计的决定因素？

曹总:城市的产业基础决定着市场，市场决定着产品，但我们好多园区是却是产品先行。最近和几个500强的大企业负责人聊天，发现他们还是老思维，职业经理人都知道不可行却无力改变。这也是产业地产最大的痛点，明明城市的产业适合做生产基地，但政府就要做总部或高端成果转化，决策者不清楚市场的真实祈求或知道真实诉求但为了拿剩余土地或建设住宅，只能把利益放到后者。就把我们的产业从业者苦苦的放到这么一个架构里，欲哭无泪。