和北大徐远老师学习房地产

     今天是大年初六，也是过年假期的最后一天，明天开始就要开启上班模式，对于我来说2018年是个不一样的年，记得去年过年几天，我看完了一整套的《首席医官》,但是没有太多感受。今年过年我每天定时听在得到订阅的专栏，特别有收获的是北大徐远老师讲的关于房地产的知识。下面我就把徐老师三天的知识做个复盘：

徐远老师简介：徐教授在宏观金融，资产定价，和城市化方面造诣很深。曾经准确的预测了2015－2107年房地产价格，和2016年－2017年金融率价格和宏观经济趋势。

第一天：徐老师主要是从刚需买房入手，进行了分析。他首先提出了现在中国房地产有泡沫吗？他用美国的房地产做标尺。进行了分析

    很多人拿1990年东京和今天的北京比较，但是从上述数据来看，北京房价只有东京当时的1/16.远远不在一个数量级上。所以大家的分清一个概念，就是高房价不等房地产泡沫。最后得出结论：1.这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律。2.我国的房价还有很大的上涨潜力。3.我国政府控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速。其次,  买房的两大原则：先上车原则、稀缺原则。

        第二天：徐老师从改善买房入手讲改善有两层含义：改善居住条件，改善财务状况。改善买房的事，除了改善居住，更重要的是改善我们的财务状况。我仔细想了想身边买房的人，大部分都买房赚的盆满钵满，所以现在改善买房仍然不晚.原因有三点：第一点，房价上涨是长期趋势，这是各国的普遍现象。第二点，就是我国的发展所处的阶段还是很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。第三点，就是全球范围的资产荒。

      投资股票和投资买房到底是那个更赚钱呢？在这个问题上，徐老师提出，从2003年到2017年14年时间里房价涨了10倍多，如果我们用首付百分之三十，也就是用了三倍的杠杆，那么最终可以获得30多倍的收益。但是股票的收益只有5、6倍的样子。关键是房子的收益是没有风险的，所以展望未来房地产价值还会持续显现。

第三天：徐老师从养老买房入手：首先定义什么是养老买房，我们这代人活到百岁是大概率事件，买房买好的话不仅可以帮助父母养老，还可以帮助我们自已养老。因此徐老师提出了两个问题：在哪里买房，如何挑选城市，在国内买还是国外买。

  第一个问题挑选买房的两类八大因素：

  第一类：常见已知的四要素：城市规模、人口流入、人均收入、土地供应。第二类：不常见四要素：儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入、服务业占比。

  第二个问题在国内还是在国外买：徐老师对国外的房子进行了析总结了三点：1.国外的房子不便宜，比方美国人口只有50多万的城市一平米2万多，这和国内50万人口的城市比就贵太多了。2.和国内可比的城市比，国外的房价其实更贵，比方纽约和洛杉矶是北京上海的两倍多，增长空间就小了很多。3.国外的房子收益率并不高。国外的房子税费较高除掉这些因素，其实收益和国内的差不多，考虑到增长潜力，其实国内房产的投资价值更大。

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