房地产投资分析笔记1
写在最前面,接下来计划每天1个章节的进度完成本书的笔记,本书总共11个章节.主要操作流程是在第9章.不过这边还是从第一章开始的连续下去完成.希望在预计3周的时间内完成可以独立进行房地产投资分析的能力.
第一章房地产投资分析中的基本问题
第一章主要是概念性的一个章节.从投资的概念到投资分析的概述迅速的全览了一下,最后还有关于术语与概念的简单叙述方便后续章节的阅读
全章架构
投资概念->投资分析概念->分析常用术语概念
一、什么是房地产投资
定义:直接或间接对房地产开发,经营,管理,服务和消费所进行的投资
旁地产投资又可分以下3面2点
房地产投资的3个方面
1.形式
a.直接:
开发投资:(购买使用权>策画>设计>施工>市场销售)
置业投资:购置务业居住或出租
b.间接:权益(股票.债卷,REITs房地产投资信托基金)
2.用途
a.住宅房地产投资:自用为主风险小
b.商业房地产投资:以现金流收入为主
c.工业房地产投资:不易转手
d.休闲娱乐酒店房地产投资
e.特殊务业投资:需政府许可(加油站.机场...)
3.经营方式
a.出售型
b.出租型
c.混和型
投资2个点
1.目的:
a.现金流收益
b.避税收益(扩大规模,加速折旧,应收所得额,开始获利年)
c.销售收益
2.特性:
a.区位选择重要
b.适于进行长期
c.异质性导致价值难以判断
d.易受政策
e.收益受周边环境变化影响
f.依赖专业的管理(估价师.会计师,律师)
g.投资额较大
h.风险高
i.变现能力差
j.保值与增值
二、投资分析
目的:经过科学的方法提供投资方向,运作方式,投资收益,投资风险等分析
流程:
1.市场分析
2.区位条件分析
3.基础数据估算
4.财务分析
5.不确定性分析
6.风险分析
7.决策分析
后面章节细部流程介绍
其中注意可行性分析与投资分析的关系
1.方案(数量最多)->
2.可行性分析(可有多个,常是由专业人员进行如经济专家,工程师)->
3.投资分析(最适合的)
可行性分析的10个步骤
1.判断物理法律的特点
2.市场研究
3.规划研究
4.估算开发建设成本
5.估算现金融资成本
6.估算收入
7.现金流量计划表
8.经济评价
9.环境效应评价
10.结论
三、术语与概念
术语:交易价格,最可能销售价格,市场价值,投资价值,交易区间
概念:现金流量,投资回收,投资回报,财务杠杆,收益率
参考书籍:刘秋燕.房地产投资分析.东北财金大学出版社
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