商业地产招商模式-【销售】

商业地产销售有两种模式，即：使用权销售和产权销售。

使用权销售：

实际上属于长期租赁关系，主要对象是经营商户，也可以一次性买断，年限为5、10、15、20年，20年以上为无效年限；一般是开发商有以下三种情况，会实行使用权销售：①土地性质无法获得产权销售；②土地价低、属划拨，无法限制时间；③开发商拿去做抵押，产权归开发商；

产权销售，

返租方式有四种：虚拟产权铺位，真实回报返租；虚拟产权铺位，虚拟回报返祖；真实产权铺位，真实回报返租；独立产权铺位，虚拟回报返租；

销售按揭返租：总款返租和首付款返租；

返租技巧：①增加一次性返租力度；②降低首付门槛；

返租影响：正面影响，对于商家来说，市场培育期，可以较低成本做生意；对投资客来说，市场培育期可获得稳定收益；对开发商来说，资金快速回笼；

返租可能出现的问题：①铺位分割与实际经营不吻合；②包租期满，业主找不到铺位；③包租期满，小业主与大商家租金争议，达不成合作；

需要注意的是，虚拟产权虽在国内大行其道，但一般都是中小开发商所为。

关键点：①开发商与大商家租约，与开发商与小业主的承包协议时间保持一致；

②维护好开发商与小业主关系，大型商家与开发商、承租方之间的关系；

---

感谢您的阅读，同时恭请行内人士，加我的私人微信【13953185625】，互相学习交流，也欢迎关注我的头条号【元恒商业地产策划】，微博号【元恒商业地产】

——元恒商业地产·Yammy