越南||十年前的中国？

前阵子一个人去越南呆了一个月，一句话总结：

|别人来旅游看风景，我更多看到了机会。

越南夜景.jpg

简单总结一下：

食物：诚意推荐河粉/冰咖啡/法式面包🌟🌟🌟
交通：当地主要是摩托车为主；出游可以用Uber和grab！
天气：常年温度30度左右，越往南部越热
美女：这边也是以白为美，当地女生都把自己裹得实实的！
英语：总体好一般，游客区会比较好
建筑：越南曾经是法国殖民地，所以保留了比较多法式风情的建筑，拍大片一流
当地人：好niceeee
安全程度：除了太多摩托车，我觉得挺安全的。
消费：汇率1:3580，一元人民币等于3580越南盾！
| 当地冰咖啡3-4万（大概10元人仔）；
牛油果奶昔也是5万！（挚爱！大概13元人仔！）
吃饭人均20万（大概56元人仔，吃撑的程度）；
海鲜人均30-40万（大概100元人仔，灰常满意的程度）.

而且我还发觉有一个好有趣的现象：越南男人总体都比较懒！！当地的朋友也跟我说过，大部分越南男人每天就是起床很晚，然后约人喝喝咖啡、听听歌，而女人一般在外面工作！interesting🤔

当地冰咖啡.jpg

游玩路线✈️

话说当时一个人由北向南玩了一圈：河内Hanoi - 岘港Danang - 芽庄Nha Trang - 胡志明Saigon - 富国岛Phu Quoc Island

而且更有趣的一点！越南还可以按旅客国籍分区（想偶遇什么人就去哪呗）
岘港大部分都是中国，韩国和俄国人；
芽庄就是典型的俄国小村；
惠安古镇最神奇：白天是亚洲村，晚上简直一个欧洲小镇，反正最好玩！
（你们想要攻略吗？）

芽庄海滩.jpg

机会

话说，前一段时间不是很多报道都在说越南像十年前的中国吗？一圈玩下来，总体感觉河内真有点像北京，而金融中心的胡志明有点像上海！随手来一张胡志明西贡河的两岸图，有没有大上海的即视感！浦西看浦东？

胡志明西贡图.png

因为本身从事海外资产配置，每次出来旅游都犯职业病，总要去看看有没有特别好的投资机会。当时在越南看到好多楼盘在建，好奇心驱使下就和当地的朋友聊了一下，才知道原来这里的房产直到2015年7月才对外国人开放！！

外国人购买越南房产政策：
外国人只能购买公寓，没有永久产权（本地人有）；
公寓产权为50年，到期可以续；
目前限制每栋公寓只能销售30%的份额给外国人。

**外国人与越南公民結婚，也可以获得土地的永久产权。
**贷款：不建议，因为当地银行利息很高；（ 真想贷款的话，将国内的房子抵押贷款再去越南投资会更好！）

现在与未来

上图是Savails发表的2018年越南第一季度最新的宏观数据分析！GDP妥妥的增长7.4%！

expected GDP.png

根据普华永道2016至2050的全球实际人均GDP增速分析：未来30年，越南将是实际人均GDP增长最快的国家。甚至超过了印度、中国等新兴市场明星国家。这意味着该国经济效率高，实际增长处于全球前列！

原因分析：

• 优越地理位置
  越南位于东南亚的中南半岛东部，北与中国广西、云南接壤，西与老挝、柬埔寨交界。地理位置优越，海岸线长，港口众多；

• 廉价、受教育的年轻劳动力
  越南人口大概1亿，总人口位居世界第15名，而且平均年龄28.5岁(30岁以下人口占60%以上)，不可忽视的人口紅利！低廉的劳动力也源源吸引外资企业入驻，该国失业率长期在2%左右，国内通胀水平也长期也维持在3%左右的低通胀范围内。

• 基础设施快速发展
  越南基础设施落后，越南政府计划到2020年投入1,300亿美元改善基础设施，年均投入近102亿美元；到了2020年，胡志明市的地铁也会完工；为了基建的发展，越南政府花足了心思，大力出台各种政策吸引外资！

• 国内政治环境稳定和內需不断增长
  越南虽然也是一党统治，但已经基本实现了党内民主；2016年已实现新领导人换届。稳定的大环境也刺激了日益增长的国内消费需求，同样惠于庞大的人口红利！自然地对商品、文化、旅游等消费需求日益增长。

• 国际环境
  越南加入了数个自由贸易协定使越南更融入国际经济，而且随着中国的崛起已经引起了美国、日本等国家的警惕，越南正好在中国美国之间左右逢源！

组织情况.png

租金回报率

说了这么多，其实投资房产最需要看的是租金回报率！为什么一直说国内的房产投资不值得？泡沫过高之余，而且国内的房产出租率真是有点惨不忍睹。根据Global Property Guide的2018年三月份最新出炉的国内城市出租率分析报告中：一线城市出租率大多处于2%左右！其实出租率低于3%就已经极度不健康了。

中国各城市出租率.png

国内房子投资门槛高之余，还要面对将来不确定的房产税，交易税还有人民币贬值的可能性。这时其实可以把眼光看去离我们比较近的东南亚，一众新兴国家中，很多国家潜力都很大，越南更是跑了出来的节奏！

东南亚国家出租率.png

投资的选择

现时越南投资最热的是河内和胡志明市，我个人是比较看好处于金融中心地位的胡志明市。其实看哪个城市的发展潜力，最简单的一般看看当地的大学生毕业后往哪里跑就知道哪里发展比较好了。越南人们其实也是像我们一样喜欢向一线城市北上广深跑，只不过他们往胡志明跑！

胡志明又叫做「西貢」，因为有许多法国殖民时期的建筑，所以又有东方小巴黎之称！

简单小科普：胡志明按郡分，1郡属于老城区，玩的吃的地方基本都在这里；2郡是未来的市中心和外国人聚集的地方；4郡去哪里都方便，简直四通八达；5郡是老华人居住地，唐人街也在这里；7郡也是外国人聚集的地方。

saigon-map.jpg

下图是胡志明市未来的地铁的走势（这对未来的投资选址就很重要了！），估计2020年完工。

Metro_Saigon_Lines.png

具体投资选择的话，我个人比较建议2郡，4郡和7郡；其实投资海外房产先选好国家和城市之后具体选项目都是先看地理位置；附近地区未来的规划；房产商后续有什么配套服务等等进行考究的！顺便插带一个最近超火的Empire city项目，俗称越南未来的上海浦东！我了解到是当时第一期是$2800/平方米，第二期是$3500/平方米，准备推出的第三期估计大概$4500/平方米，反正小篇我自己也认筹了第三期！不过据说很难抽中欸。抢不到估计我也要再看看其他了，目前也在慢慢考察4郡的项目。

房产购买流程：

一般付款流程：（仅供参考，因为不同项目会有点不同）

看中项目后，先付定金100 million VND （大概2.7萬人民币) 现金/刷卡/电汇都是可以的；到了正式开售日，需要抽签的话也不要求本人亲自到现场，可以授權代抽喔；确定中签后，二周后付10%（当时定金100 million VND可以直接抵扣）这一步之后拿到购买协议书就可以转手了；想继续持有的话每隔2个月需要给付总额的5%，一直到完工。
**抽签这个，假如无缘抽不中的话14個工作日内房产商会完成退款。

越南银行开户

打算在越南投资的话，就少不了银行开户。越南的当地小伙伴和我说过中国银行（越南）比较容易开，带上护照就可以啦！开好户之后买房就方便多了，还有越南股票其实也值得关注一下喔！

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以上就是我过去几周了解到的信息， 估计6月份我会再过去胡志明市一趟！有新资讯回来再更新哈！想了解更多越南的投资项目欢迎留言交流，但其实投资前也建议亲自去考察一下哦，欢迎六月份来偶遇:p