2022.8.23周三合伙人会议

日益努力，而后风生水起

嘉宾：米慧

主题：在魔都5套城市民宿打造每月3万现金流的秘诀

魔都女孩米慧，来到财籽研究院学习之后成功置换千万资产，并用城市民宿覆盖月供，入住率高达96%

记录：张爱萍

一，来财籽之前：

•曾经在一家汽车公司做财务经理，做了十几年财务，发现财务工资收入非常平稳，而且

时间越长，越老越值钱的那种。但是按部就班，时间不自由，收入上限比较低，没办法照顾孩子，照顾家里。

•总是搬家

•遭遇2009年金融危机夫妻俩收入锐减，凑了个首付买了个小房子。身边人觉得不可思议，金融危机了还买房？

看房的人都很少

买了，虽然小，在上海还是有个家

•有涨，后来换了小三房

•2020年接触了一些房产圈，又买了一套，老破小6楼（楼梯），虽然在房产圈，但是怎么买对是不会的，房产知识是不懂的

二，来财籽之后：

1，学了长租，民宿，只用了5个月的时间，民宿收入就超过之前按部就班的工资，而且时间自由。太不可思议了

目前有民宿五套，每一套利润都在7000-8000左右。

2，在上海踩盘300多套的房，卖了两套房，一套老破小，一套老破中，然后买了一套优质房子

•学习后

1，低于市场价拿房，一般签订6年合同

2，都是过了装修期再付租金，前面只付一个月押金，全部都是押一付一。（市场是压一付三）

跟房东说：我做这一行的，需要资金。需要现金流。对于房东压一付一，压一付三没太大区别，但是对我们很有区别

坐标：上海虹桥高铁站附近

3，前面装修成本，基本上都是1-2个月内回本。

4，民宿一套 完整上线，再做下一套。一上线，秒卖!

第一套民宿只花了3000多，自己刷墙，很多事自己做的，亲力亲为亲身体验

本来想做长租的，结果上线民宿，都是满房。客户住一个月，不用打扫卫生。

于是抓紧时间又去收第二套，在小区对面，又老又破

选的都是有颜色的床品，和酒店千篇一律不一样

这是同学以装修代售卖出的房，代运营民宿

还没有给房东交房，在这期间，拿来做民宿，8月业绩很好

6月入住率100%，7月客户转介绍来的，基本满房，偶尔一两天没有入住，有一次热水器让师傅维修空置了1天，入住率96%以上

•总结：

我一直很认可了安老师讲的，错位竞争，市场调研就是看看周边同行做的

什么产品，做到差异化。我们的绝对优势在哪？把优势无限放大。我的民宿其实产品一般，拍照也很一般。

•为什么我的入住率这么高？

1，低于市场价谈判，防火墙很好

2，我做的就是比旁边的宾馆，酒店更好，性价比更高，就可以了

出差客户，不喜欢住在宾馆，憋屈、又没有阳台，很不舒服，很想住民宿，携程来的用户、让米慧赶紧上线携程，（公司预付卡，只能在携程定），一上线直接定了20多天，也没有还价，2人居住二房（二房三张床，大厅也放了一张床），很省心

四、谈判时，是不是要有御用中介？

我在谈判时，中介都是小白，只是帮忙筛选出来房东，其他都交给我就可以。有两套房，是实习生帮忙约的。

做了很多年的中介想法也很多，认为我们条件诸多，不可思议，房东不可能答应。

那小白中介，就很简单，吩咐什么他就做什么。

谈房东，真诚是最好的策略

五、民宿优质服务

1，做好客服接单，客户入住接待，及时沟通，定期问候

讯飞输入法保存好话术

门禁卡提前准备。房子很大，居住很舒服，采光通风很好

2，遇到问题 ，给客户及时处理，和平解决，关怀服务

主动关怀，哪怕是小得服务，客户会很感动，主动好评

3，索要好评

4，平常多参加平台活动，用心去做，用心接待，细节都做好

多跟平台经理沟通，把流量做上来，做到超赞房东。当日促销活动和平台经理沟通好，尽早卖出

•很多流量来自于美团+途家

•注册了营业公司，营业范围：酒店管理

•民宿，最重要的就是卫生和服务

六，优化

•最近都是在对民宿进行优化，选择一些提升好感的物品，比如旅游手册，充电线，应急用品(电池，针线，药箱，WIFI提示卡，小提示卡)，房屋使用说明，发箍，头绳等。（这些小物件花不了几个钱，但是租客会感受到民宿主特别懂她）

•民宿就是提升服务品质，卫生做好，平台运营做好，入住率都不是问题

索要5星好评，送消费金，很多消费场景，汽车站加油也是可以用的

花钱买了一个消费金的激活权，咱们花不了多少钱，但是对租客特别有用

•最好正式上线之前，自己试睡一晚，自己感受一下，wifi ，热水器，充电线，房屋各种使用情况……

沙发放上沙发巾，清洗时把沙发巾清洗即可

收房是，楼梯二楼三楼的二房/三房，在住宅，客人入住前跟客户说好保持安静

•非常喜欢房子，搞房子，今年小目标：至少拿10套房，把财籽所有课学完，去落地装修代售