民宿开办指南

民宿（Minshuku），源自日本的「民宿」，是指利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。

民宿有别于客栈和酒店，更类似于早期的农家乐，也许没有高级奢华的设施，但能够让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。简单来说，民宿出租的不仅仅是住宿，更是一种生活和文化。

开办一家民宿，你只需满足2个条件：各类证件和房源。接下来就针对这两项要求做出具体的介绍。

一、各类证件

开办民宿的主要证件有消防安全许可证、特种行业许可证、营业执照、卫生许可证，其中根本的证是消防安全许可证，这是申办其他证件的起点。只要拿到这本证，后期即可办理其他相关证件。

国家旅游局于2017年10月1日起开始实施《旅游民宿基本要求与评价》，明确规范了民宿行业标准，规定了旅游民宿的定义、评价原则、基本要求、管理规范和等级划分条件。具体的要求可自行查询，不在此累述。

二、房源

1.风格

在开始准备工作和开始经营之前，你必须首先确立自己希望开一个什么形式的民宿。是开高级？还是一般服务型民宿？抑或是民族特色民宿、个性化民宿、城市式民宿等等。

2.选址

想要做民宿，自己有房子的话，是最好的，但自己没有房子，那就得去找房子，租下来做民宿。房子的地址，尽量选在旅游景点，车站附近的、人流量大的地方，这样才会有更多的人入住你的民宿。

1）确定民宿的规模

在正确选择民宿的规模和位置之前，经营者必须确定民宿的规模。因为只有在民宿规模确定之后，才有可能去合适的地段寻找合适的房屋。

2）选址标准

①、地理位置的选择标准。

民宿选择的标准一般要求达到周围环境干净卫生、空气清新、无噪音污染。最好周边地绿化较好、建筑物美观。

②、经济方面的选择标准

民宿周围环境的经济特性直接影响民宿的经营，必须根据其特性做出相对应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，民宿要采用不同的营销策略。

③、市场方面的选择标准

地区同类型民宿的竞争程度很大程度上会影响未来的利润。

④、考虑客源

民宿最好能够既临近居民区也临近商业区。

3）典型的民宿地段

①重要的车站附近

在车站附近，存在大量的顾客群，其中有来往的乘游客、商务客、周边学生等。针对不同的顾客，民宿的侍客方式也要有所不同，尤其要慎重处理定价问题。

②度假集中区

以上班的白领以及公司的商务人士为民宿最主要的顾客。其光临目的大多数是为了洽谈生意或度假。这些顾客的消费量一般较高，而且比较看重民宿的档次、装修和服务质量。如果经营得法，将给你带来大量的利润。

③学生街

④商业闹区

⑤各类型的住宅区

⑥市郊路段

4） 选好地址不如选一个好房东

做民宿一定要签正规的合同，房子有房产证的。如果你的民宿生意比较好，房东很可能会要求涨价，这都是需要考虑的部分。

3.民宿的装修、设计和设备规划

并不是所有的房子都适合做民宿，为什么现在更多的人喜欢住民宿，而不是酒店了呢？因为民宿住起来跟家里一样舒服，而且通风透气，有阳台、有绿化，可以自己做饭，这些都是酒店无法提供的，特别是带着小孩住几天的家庭，会更加倾向于住民宿，而不是酒店那么闷。所以房子需要有客厅，有单独的餐厅，有单独的厨房。这样的房子格局，设计起来才更加受欢迎。

装修也是非常重要的，在装修之前要先清楚我们想要的价位，这样我们才知道我们想要装修成什么样的风格，想要接待什么样的客人，民宿定价是什么之类的，只有弄清楚这些，我们接待的客人会因为我们的定价不一样而不一样。

1）装修时应把握的原则

①适度而不过度装修：有些民宿在装修时大量采用国内外最流行的装修材料和结构，希望用时尚吸引顾客，花了很多钱，而实际效果可能并不理想。

②与经营特色相统一：中小民宿的营销策略应以突出特色为主

③与客户的要求统一：客户是以特定的社会群体来划分的，每一个社会群体因地域、文化、阶层等社会人文背景基本一致，所以在环境要求上也体现出较为明显的一致性。

④突出个性的民宿：装修的个性易于符合顾客的需要，但过分张扬的个性可能适得其反，使部分顾客望而却步。因此，突出个性时时要柔和、适度。在把握上述原则的基础上，装修设计时要多做几个方案进行比较、修改，从而确定合理的实施方案。

2）软装配饰和设备

室内的订制家具和灯具，都要算好订制周期，有的可能需要一个月左右，不要等到快装修完了才想起这些事，有可能会造成万事俱备，只差家具的情况。非订制产品，建议在开业前15天左右采购，把途中意外和其他不可抗力情况计算在内，尽量多留出空挡。

4.服务人员

民宿终归是一个服务行业，服务人员的服务质量会起到很大的影响。对于规模较小的民俗且处于营业前期不是很忙的时候，可以暂时不聘请服务人员，但一定要做好心理准备，你很可能需要把绝大部分时间都放在这上面。

5.预算投资民宿的费用

房租、装修和运营的费用都不会是个小数目，一定要做好前期的预算，再在预算费用的基础上上浮15%左右。

1）房租

在景点区、或者繁华的商业区附近，房子的租金都偏高，而且要求压二付一，或者压三付一，所以你一定要先预算，有多少钱投入做民宿，能否支付得起房子的租赁费用。

2）装修费用

装修一定是在租房之后，除了装修本身的费用，还要考虑到装修的时间成本，每一天你都是要付房租的。

3）运营费用

正式营业后，其水电气的费用，一次性消耗品的费用，聘请服务人员的费用，日常维护费用等等都需要提前进行预估。

6.房间定价

在投资费用预估之后，就可以根据其进行房间定价，主要需考虑到消费人群定位，回本时间，不同时间段的入住率等等。前期一定要进行市场调研，收集相关的数据。

7.其他

1)营销

在营业执照办理后或者办理中（各地情况不一）就可以寻找各个订房平台洽谈合作了。前期可以多和各种平台合作，先增加自己的曝光度和展示频率。如果把流程和手续都处理好，在开业前就可以上线，预定和预售开业后的房间。这个时间节点要把控好，当你有了房间照片后就可以上线了，不要等着开业后再上线等客人来就已经晚了（前期可以自己找朋友刷几单，大多数消费者都不愿意做第一个吃螃蟹的人）。

2）回本时间

民宿投资回收期要比酒店短，但是一定比我们想象的要长。许多民宿一到周末的确一房难求，可在非周末期间却门庭冷清，投入和产出不成正比，或者说，没能达到理想状态。

3）工作时间

民宿就像服务业中的任何一个分支一样，有高要求、繁杂、琐碎、吃力不讨好的那一面，他需要你全身心的投入其中，在形成规模之前，你的时间基本都需要耗费其上。

4）风险

民宿不同于其它产业，需要和房东打交道，房屋出租合同是有可能随时加价的，将成为投资民宿不得不面对的一大风险。

在准备做民宿期间，得到的信息都是积极的，一旦装修好准备营业时才发现，相关部门会开始找你的事，卫生是需要许可的，而且会很严格，消防也是必不可少的，停车也将是很麻烦的。

5）市场

目前民宿处于较热的阶段，大量的资本纷纷介入，市场竞争很大，如果做不出自己的特色，则很可能淹没其中。这个阶段的市场已经不存在太多投机的机会，硬件与设计不好的民宿不太好生存，整个行业正处于产业升级阶段。

最后，还是那句话，民宿不同于酒店，如何做出自己的味道十分重要。

记住，开出第一个民宿，执行力最重要。