日本房产高回报率背后的真相

客户向我询问物件的时候，总是和我说要买好的地段，不空室，可以长期稳定收取高回报的房产。我能够了解您的心声，毕竟买房都不是一笔小钱，想要挑个面面俱到的好产品当然是人之常情。但是，让我以专业的身份和您负责任地回答：这种产品几乎不存在。这种产品出现在市场上，往往只会是在像金融海啸那种很差很差的时机，因为经济太差，大家都赔钱，所以有些无助。为了周转资金，只好把好地段，好出租的稳定收租产品拿出来便宜变现。

进入主题之前，请允许我说明一下什么叫做投报率，房地产的投报率指的是相对于你付出的购房总价，你每年可以收回来多少的租金，其实说白了就是你花钱买的房子每年给你带来的租金收入占你房价总价的百分比。如果一间总价1000万的房子可以每年收租100万，那么你的投报率也就是10%，也就是说你的租金如果可以收得越高，投报率就会越高。

数学好的朋友一看到这个公式应该很快就反应过来了，如果今天租房市场景气不变，租金没涨没跌，那么房价将会是影响你投报率高低的关键所在，购房总价越高，投报率就越低，相反如果购房总价越低，则投报率就越高。比如刚才我们说到的房价1000万的例子，如果房价涨了一倍涨到2000万而房租不变，那么你投报率就会掉到只剩5%。如果房价掉到500万，那么你的投报率就会涨到20%多。也就是说，一个物件投报率的高低，有很大一部分是取决于你的购买价格，国内的房子为什么投报率也就是租售比会低，看过上面的例子各位应该很清楚了，就是因为房价狂涨，租金不变所带来的结果，那东京为什么高投报率呢，就是因为房价年年下跌，跌到了2012年，总算打底了，因此投保率会很高。

高投报就代表高风险。

日本人就很清楚了解房屋会折旧，而且日本人喜新厌旧。另外还有一部分是考虑耐震的因素。因此，新房子越盖越多，自然旧房子就相比较来说不太讨人喜欢。在之前通货紧缩的经济情势之下，如果你想要卖二手房，如果不把投报率做高一点，也就是不把这个房价降低一点的话，是比较少有人愿意接手的。尤其是1R或者1K的小套房更是如此，因为会买小套房的人，只有投资客没有自住客，在投资客的眼中投报率才是王道，因此在房屋会折旧跌价的前提之下，如果不让下个接手的投资客在短期间（10-15年）内就回本，比较难找人来接手。

因为下个接手的投资客，他必须承担：

1. 房价有所下跌。

2.房租有所下跌。

3.房屋相对老旧，在租房市场拼不过新房。

4.随着屋龄越来越大，每个月管理修缮费用慢慢增加。

5.房屋老旧不好卖，继续交高额管理修缮费以及税金。

6. 取得各所有权人的共识来改造老旧部分的努力。

等等的风险。因此实际上高投报是对于上述风险和代价的一种补偿作用。看到这里各位看官应该很明白了，所谓的二手高投报的小套房，就是在这个前提之下产生的。8%以上的高投报，但实际上这种物件的管理修缮成本会占去你房租的1/5~1/4，加上买房时候的成本，税金，贷款，以及管理的费用以及租客进出前后空屋的损失。常常实际上精算以后，你的回报率和新屋一样也只有4~5%。所以我才说【没有稳定收租，同时又是高投报】的产品。如果你到日本的乡下地方想当然，而这里的租房市场更差，空屋率更高，也因为这样房价也更便宜，所以乡下地方常常可以看到投保率高达15~20%的物件，如果你真的只是追求投报率的数字，那大可去接受这种物件。

那到底有没有可以稳定收租的房子呢？稳定收租的房子大多是新成房或者是10年以内的半新房，好地段，大多出现在都心五区（千代田区，中央区，港区，新宿区，涩谷区）刚完工的，新楼盘，如果不是户数上百的那种，一般都可以在三个月之内就满租七八成。也因为这种房产地段好，因此价位贵，又由于稳定好租，所以投报率也相对低，大概只有4%~5%多，不过因为新屋状况好管理修缮费用也不高，扣除短暂的空屋期以及各种费用，实际到你手上的，至少也还有3~4%。然而这种产品虽然投报率不高，但是可以帮你一直收租，稳定生钱生个20年到30年是没有问题的。

我不是说让各位投资的时候买新不买旧啊，我的意思是说，两种产品的操作方式完全不一样。但是有一点是肯定的，那就是绝对不会有好地段，高投报率，还可以稳定输出的产品，在这个绝大多数人是理性人的成熟市场，我们必定要在一方面妥协。

不过最近东京却出现了一种很不好的现象，因为海内外散户投资客开始进场投资房地产，因此有些相对风险较高的物件，屋主也故意顺势开高价，一不小心没做好功课就会买进，结果地段不够好，收租又不高，回报不稳定的房子，那你买的套房只能自住了。

开高价坑杀买房有那么容易吗？其实不良从业者和屋主如果想操作其实也很容易，只要稍稍玩弄一下投报率的数字游戏，经验不足的业余投资者就很容易上当受骗，这里举一个房价800万日元变身为1370万日元的例子，帮助大家擦亮眼睛，绕开陷阱。

1. 原本房租6万日元，若以投报率9%来算，房价就是800万日元。

2. 屋主先串通好房客跟房客解约，再签一份8万日元的租约，然后补贴房客50万日元。又或者房客根本就是自己人，签假合同，反正依照日本的借地借家法，只要一个月前告知，随时可以拍屁股走人。

3. 要以房租8万日元来算，再把投报率改为7%，听起来是不是很诱人？回推房价就可以变成为1370万日元。

4. 如果能顺利成交的话，屋主就可以多赚，570万日元，这时候补贴房客50万日元，等到房子卖掉以后，房客不想住了，随时都可以走，不止房东大赚，房客也大赚。

那你要说了，那买的人是笨蛋吗？是的，当一个市场过热的时候，会有许多连投报率都不会算的人就直接抢着进场。尤其是现在，新手投资客多，而且东京地区的产品种类多元，很难拿捏出真正的行情价，日本的实价登录系统又比你想象中的操作体验差。假设你今天不要看我上面的解释，如果你只有看到一则不动产广告上面写着【1370万，22平方（约6.6坪）租金96万，投报率7%，新宿区。】你会不会考虑买呢？依照中国人买什么一一窝蜂上去抢，就怕自己落后的恐慌心态。答案恐怕是肯定的吧。