掌握这4种方法，助你玩转特殊资产
在市场投资中，真正优质投资机会非常少，特殊资产就是其中一种。上周三简单的分享了特殊资产为什么是优质的投资项目。其实投资特殊资产，投资还需要在以下四个方面做些功课，避免特殊资产投资中的风险和陷阱。
洞悉市场交易机会
1.拓宽视野
如何把握特殊资产投资机会，需要从特殊资产的来源着手，上周三分析了7种特殊资产的来源，投资者们需要理解特殊资产的概念和范围。只要有足够的收益以及未来升值空间，都可以成为特殊资产的投资标的。
2.洞察各方需求及心理
银行债权人：银行作为特殊资产中的重要债权人，因为自身的实力雄厚和出色的抗风险能力，所以有着较强的特殊资产处置能力，对特殊资产处置一般不会轻易的让步和妥协。
非银行债权人：这类债权人没有银行那般雄厚的资本，所以资产处置能力和抗风险能力不高，在处置特殊资产上拖不起，不想打持久战。如果能快速回笼资金，在避免更大损失的情况下，可以有比较大的议价空间。
资产债务方：这类人群，愿意偿还自身债务但苦于没有资产处置的能力，无债一身轻，为了尽快摆脱自身债务状况下，可以有较大的议价空间。
潜在投资方：有资产处置能力的投资方更容易在交流过程中占据主导地位，议价也会更加灵活；缺乏资产处置能力的投资者，为了能赚取差价，往往会将价格压到极致。
居间人（中间商）：一般抱着两头吃差价的心态。如果没有过硬的实力，不能体现自身的价值就很容易被市场淘汰；如果有过硬的专业能力，促成特殊资产处置双方快速完成交易，这种类型的居间人深受特殊资产市场的喜爱。
3.灵活高效的机制：
投资市场上特殊资产的投资机会比较稀缺，如果没有灵活高效的机制，那么机会将一纵即逝。作为特殊资产投资处置人群，需要把握特殊资产的各个环节，以及建立灵活高效的应对机制，把握机会。而且特殊资产由于资金门槛相对较高，不能像购物一样的买买买，需要综合考虑后再做决定。
4.储备知识素养：
任何市场上的投资都是一种技术活，而特殊资产投资更需要全面丰富的专业知识和综合技能储备。
在特殊资产投资领域，形成特殊资产的原因有很多，导致资产的债权债务关系复杂，所以资产方愿意以较低的价格进行资产处置，收益空间巨大。在后续的资产债权剥离过程中，需要有专业的法律知识，而这些专业的知识，不是个人可以全面掌握并熟练运用，所以需要寻找专业的律师事务所协助资产处置。
当债权、债务剥离完之后，不仅需要专业的资产评估团队进行特殊资产价值评估，后续处置流程中还需要专业的审计机构参与，为资产处置双方处理财务、税务方面等问题。
5.合作才能共赢：
在特殊资产投资行业生态圈中，没有任何个体或者主体可以单独完成资产处置流程。需要生态圈中各个节点共同参与，以到达每个节点功能最大化，让特殊资产处置事半功倍，实现互利共赢。
寻求特殊要价的方式
特殊资产投资改变了以前困境资产的要价形式，转向交易处置的各个环节、资产本身价值及未来升值空间要价。具体包括：
向银行、AMC要价:这是特殊资产最常见的要价形式。因为债务问题，债务人向银行、AMC公司进行资产抵押是最常见的形式，然而由于某些特殊原因，导致自身无法偿还债务，抵押资产就成为特殊资产。由于特殊资产处置周期相对较长，处置成本不菲，银行、AMC公司为了快速回笼资金，愿意将特殊资产以相对较低的市场价格进行出售。
向其他债权人要价：资产抵押另一大主体是其他债权人（除银行、AMC之外），向银行进行资产抵押只能获取约70%的市场价值，而向其他主体抵押可以获得相对更高的资金。一旦资产抵押方出现资金问题，这类群体缺乏有效的资产债权债务处置能力，他们会让出可观的价格空间，以便快速完成资产处置，挽回自身损失。
向债务人要价格空间：直接向债务人要价无疑是最直接的方式，债务人根据自身的债务状况，不愿意考虑银行、其他主体进行资产处置变现。迫切需要其他渠道进行资产处置变现，偿还个人自身的债务，这时候直接向债务人要价将会占据主导地位，可以有着很大的议价空间。
向居间方要价：这种要价形式，不是主流的方式，因为居间人（中间商）抱着两头吃差价的心态处置特殊资产，无疑会将自身的投资成本拉高。如果是专业的居间方抱着合作共赢的目的，那么这种要价方式还是不错的。
向未来资产升值要价：如果不是债务人自身出现资金困难，优质资产不会成为特殊资产，因为有着较大的议价空间，保证了特殊资产投资的收益可观性。如果特殊资产的综合收益没有普通收益2倍以上，就很难满足投资者的需求，也无法被称为特殊资产投资。因此，作为特殊资产投资者，需要结合自身的背景、资源及优势，选择适合自己投资标的类型，争取实现未来价值及收益最大化。
如何处置特殊资产
平衡各方利益，寻找各方都可以理解并接受的方式。当股权评估走不通时可以走资产并购，还走不通时走平债重组，联合开发。总的来说，在设计特殊资产处置架构时，思维不要被固化，打开自己的脑洞。
股权并购：指的是特殊资产收购方通过直接或间接，购买目标公司的股权，以获得目标公司的控制权。一般采用股权支付、货币资金以及非货币性财产支付等多种支付方式。最大的优势就在于节省税务开支，难点就在于对目标公司的债权、债务关系的处理以及目标公司净资产评估和核定。
资产并购：指的是收购方购买目标公司具有实质经营性质的资产交易，目的在于获得目标公司全部或近乎全部实质经营性质的资产。凭借自身的财力获得目标公司财产权及股权的控制，掌握目标公司的经营权，以到达获益目的。对于特殊资产投资而言，这种方式优势在于交易相对比较干净和彻底，只需要保证处置交易过程中的安全性即可。缺点就是这种方式在交易处置过程中，税务将是一笔不菲的支出。
平债、联合开发：指的是收购方自己或者引入合作方介入债权人和债务人谈判，帮助进行资产债务重组，将资产剥离至全新公司并拥有新公司的控制权。新公司与债务人联合开发，共同享受该资产的增值和价值提升的收益。
垫资解封：指的是收购方与债务人讨论好垫资条件的前提下，与债权人协商好债务偿还问题后，由债权人向法院提出解封申请，可以一次性或分批解除债务人资产的查封或解冻，实现资产恢复可交易或可流动状态。
出资或配资+兜底运营或销售：指的是由收购方出资或配资用于购买特殊资产，由销售或商管公司负责其运营或兜底销售，根据双方出资情况和承担的风险，按比例分享该特殊资产的收益。
重塑特殊资产的升值空间
特殊资产处置核心在于资产重塑和资产升值。常见特殊资产重塑和升值的方法有：
债务剥离：这是在特殊资产投资过程中最常见的方法，将特殊资产的债务剥离，意味着该资产将不再是特殊资产，享受市场应有的实际价值，并处于可交易或可流动状态，特殊资产处置交易完成后，资产投资方可以获得巨大的投资收益。
土地变性：指的是改变特殊资产的土地性质，例如：住宅用地更改成商业用地、工业用地更改成商业用地等。土地更改使用性质需要符合城市的整体发展规划，并报备相关部门审核、批准、签字。土地使用性质的改变将会给投资者带来丰厚的投资回报和收益。
空间再生：指的是优化空间资源配置，利用有限的空间优化最大的价值。化腐朽为神奇，化缺点为特点，转难点为亮点，具体可以参考如何调整容积率。
品牌赋能：这是特殊资产重塑和升值的重要方法。因为这类特殊资产由于开发商缺乏相关经验和经营能力，市场抗风险能力差，引入品牌开发商或投资者，让出部分收益，合作开发，品牌赋予该资产的价值将会在短周期内得到体现，辅之以强大的经验管理能力，将会给投资者带来颇丰的收益。
在特殊资产投资市场中，投资者就像闻到血腥的鲨鱼，趋之若鹜，债务人债务越重，他们就越感兴趣，在趁火打劫的背后是助人脱困，实现双方的共赢。
通过以上阅读，相信各位读者对于特殊资产有了一个更加全面清晰的认识，不管是否对特殊资产感兴趣，将来有人问：特殊资产特殊在何处，请毫不犹豫将这篇文章分享给他。
