二手房未来10年的价格趋势

二手房作为房地产公司投资和炒房天团的价格对照标，曾无限提高了人们对房价的预期，导致房价涨幅一波未平一波又起。二手房的这种负面影响，现在终于给监管层发现并采取措施进行监管，我个人从逻辑上进行推测，二手房在未来十年，甚至更长的时间，价格大概率会往下走。下面听我慢慢分析原因。

一、银行对个人按揭贷款额度最高控制在32.5%，导致对二手房的贷款不可能像过去一样毫无限制。

2021年正式执行的房地产贷款集中度管理中，明确规定对于大型金融机构，对于个人按揭贷款额度，最高不能超过32.5%，其它中小型金融机构的个人贷款额度就更小了，因此，个人贷款额度占整个社融的额度，应该在30%以下，而且随着房地产贷款集中度管理趋严，可能会更低。

这意味着，个人住房贷款额度被限制在社融的30%左右，也就是说，一手房按揭贷款和二手房按揭贷款占社融的比例为30%。看到这里，大家想想你看出什么问题了吗？

对了，既然个人住房按揭额度被限制了，那么从稳房价的角度出发，金融机构更倾向于将有限的个人住房按揭贷款贷给一手房。为什么？因为如果一手房个人住房按揭不了，一手房卖不出去，不仅导致房地产公司破产，导致金融机构形成大量的不良债务，更为重要的是，房地产泡沫破了，谁都承受不起。

因此，金融机构对于一手房的按揭贷款，大概率会提高贷款利息，而对于二手房的按揭贷款，停贷就会成为常态。

二、二手房的按揭贷款被停贷，叠加二手房的挂牌价格被监管和核定，二手房的炒房价值大大下降，也会导致二手房价格会下降。

二手房的按揭贷款被停贷，最直接的结果是二手房没有人接盘了，击鼓传花的游戏玩不下去了，那么在供大于求、二手房卖不出去的情况下，二手房的价格掉头直下是大概率的事件。这是其一。

其二，二手房的挂牌价格被监管给核定，也就是说，二手房的价格再也不是你想挂牌多少价格，就挂牌多少价格了。有关部门会给你一个指导价，超过这个指导价，就备案不了也过户不了，因此，二手房的价格只能在这个指导价范围内浮动了。

大家知道，一旦二手房的价格被监管，它的炒房价值就大大打折扣了，最起码炒房天团再也不会去通过炒二手房，来提高一手房的价格了。

二手房的挂牌价格被监管和核定，还有一个作用就是堵住房产评估漏洞和税收漏洞，这几个漏洞的修补，对于维持房地产秩序是非常有必要的。

举个例子，一些地方为了做大按揭贷款，往往倾向于将二手房的评估价值做大，这样，同样是按揭贷款70%，但是，做大了的二手房评估价值，它的按揭贷款也被提高了；另外，对于卖房的人来说，他倾向于将二手房的评估价值做小，合同价值做小，这样，他所要缴纳的个人所得税也就小了。

而二手房挂牌价格指导价，将这一切漏洞全部堵住了。

综上分析，二手房在未来十年，甚至更长的时间，价格大概率会往下走。

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