持续类指标：宏观调控下未来发展挑战升级，规模房企优势明显

来源 / 睿信地产研究院

编辑 / 睿信地产咨询

2017年是中国房地产平稳发展的一年，国家政策总方针均围绕“房住不炒”展开，有效防控地产行业风险成为重点。土地、资金等资源向规模房企倾斜，整个行业在销售规模再创新高的同时，房企分化更加剧烈，在发展与挑战并存的同时，如何快速拓展业务规模，确保现金流、负债率等有效管控，走好千亿、万亿规模的布局之路，将成为2018年的房企发展重点。

在行业转型和发展过程的关键时刻，关注领先企业的经营管理水平与战略变革成为极有意义之事。我们对2017年百强企业的财务及经营数据进行了细致的统计分析，并结合回收问卷及公开披露材料对典型地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题进行深入分析，总结其共性并对有特色的企业进行了跟踪研究。

百强入选企业作为行业领先者，在规模拓展和风险管控上更加具备优势，我们关注其财务指标及经营模式的变化，及不同层级企业的差异性，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。

本篇我们将就“持续类指标”方面展开分析。

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业绩保障倍数维持稳定，为未来持续经营保驾护航，大型房企持续经营能力凸显

业绩保障倍数是指已售未结算金额占营业收入的比重，反映短期房地产企业的持续经营能力。已售未结算金额可在未来1-2年转为结算收入，为业绩增长提供保障。

2017年百强房企业绩保障倍数较2016年回升至1.1，即2017年已售未结算金额达到当年营业收入的一倍以上，2018年百强房企营业收入及业绩增长的可能性较大。从百强房企业绩保障倍数分位图来看，75分位、50分位、25分位业绩保障倍数分别为1.4、0.9、0.7，与上年比均有所提升，百强房企持续经营状况良好，其中75分位业绩保障倍数较2016年增长了27%，增长幅度最大。

从分层数据来看， 2017年TOP3房企业绩保障倍数高达1.6，远高于其他层级，TOP51-100房企业绩保障倍数最低但仍在1.0附近；在增长速度上，TOP20房企业绩保障倍数均呈高速上升趋势，增长率均在30%以上，TOP51-100房企业绩保障倍数增速较平稳，仅TOP21-50房企业绩保障倍数出现负增长，且降幅较大，达14.5%。龙头规模型企业业绩保障水平高于中小型房企，大型房企持续经营能力仍具优势。

从典型房企来看，恒盛地产业绩保障倍数达到3.11，中南建设（2.24）、华夏幸福（2.22）、融创中国（2.14）、天山发展控股（2.01）业绩保障倍数也均在2.0 以上。在增长速度上，宋都股份增长率达到775.92%，城投控股（735.70%）、苏州高新（444.22%）、金地集团（210.73%）增长率均超过200%。

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百强房企加仓热情高涨，

项目合作成为大趋势

2017年，百强房企对土地投资热情依旧，土地储备面积持续增加，但随着拿地竞争加剧、融资渠道收紧，房企间越来越倾向于合作拿地，行业少数股东权益及少数股东权益占比指标继续攀升。

百强房企平均土地储备面积在2015年出现大幅下降后一直保持持续上涨趋势，2017年百强地产平均土地储备面积达2405.81平方米，较2016年增长了23%，且远远高于2015年之前的水平。从百强房企平均土地储备面积分位图来看，三个分位的平均土地储备面积均呈上升趋势，其中，2017年75分位较上年增长了28%，增速最快，平均土地储备面积达2529.5万平方米，是25分位的近6倍。

从分层数据来看，TOP3房企的平均土地储备面积远远高于其他层级，且在经历了2013-2015年的平稳发展后，自2016年开始迅速增长，2017年平均土地储备面积已达19515.96万平方米，是TOP51-100房企的3倍，较2016年增长了41.2%；TOP4-20房企的平均土地储备面积波动较大，在同样经历了2016年的高速增长后，2017年增速有所放缓；TOP21-50和TOP51-100房企的平均土地储备面积差距不大，2017年增长速度加快，其中TOP21-50在2017年的增长速度达37.1%，仅次于TOP3房企。可见规模以上房企通过规模放量，在土地资源获取方面，具备更大的优势。

从典型房企来看，恒大以31200万平方米位居2017年百强房企土地储备面积榜首，碧桂园（22546），融创中国（14173），万科A（13175）2017年土地储备面积也超过了1亿平方米，以上四家企业同时也为2017年销售额前四的房企。此外，融信中国（118.34%），蓝光发展（111.25%），天誉置业（103.81%），中国金茂（102.94%）2017年土地储备面积增长率均在100%以上，增幅较快。

同时，少数股东权益的攀升，也侧面反映了企业间合作的加强。近五年，百强房企平均少数股东权益呈现逐渐增长趋势，2017年平均少数股东权益再创新高，达到81 亿元，较2016年上涨31个百分点。从分位数据来看，75分位数达到95亿元，较上年增长96%，50分位与25分位均有小幅度增长，分别达到19亿元、6亿元。

从少数股东权益的分层数据来看，2017年TOP21-50和TOP51-100的少数股东权益占比在维持上一年水平的基础上平稳增长，TOP4-20由2016年的107亿元增长到187亿元，涨幅72%，TOP21-50则有2个百分点幅度的下降，由2016年的693亿元降到681亿元，但仍远高于2015年水平。

2017年，中国恒大少数股东权益达到1274亿元，居TOP100房企之首，除中国恒大之外，万科、保利地产、龙湖地产、世贸、华夏幸福等8家企业的少数股东权益也均超过300亿元。从百强房企的少数股东权益的增速来看，卧龙地产、当代置业、华业资本、合景泰富等9 家企业均超过200%的增长幅度，其中卧龙地产以11763%的增速位居首位。

少数股东权益占比方面，2017年百强房企少数股东权益占比稳步增长，整体平均少数股东权益占比为17%，相比于2016年增长了1.16个百分点。2017 年，75分位、50分位、25分位均呈现小幅上涨的趋势，75分位增速最快，且75分位少数股东权益占比超27%，高于百强房企行业平均水平，25分位与50分位则低于平均水平。

少数股东权益占比的分层数据显示，2017年TOP4-20和TOP51-100的少数股东权益占比平稳增长，TOP4-20的少数股东权益占比由2016年的19%增长到26%，增长幅度最大，为7个百分点，TOP3与TOP21-50的少数股东权益占比则有所下降。从整体来看，近年来三个层次的少数股东权益占比波动都比较大。

2017 年，中国奥园少数股东权益占比为62.56%，居百强房企之首，除中国奥园之外，融信中国（57.85%）、中国恒大（52.61%）、中国金茂（50.56%）、华发股份（50.31%）的少数股东权益占比也均超过50%。从增速来看，TOP100 百强房企的少数股东权益占比的增幅均较小，其中当代置业与中国奥园的增长速度分别为24.45 和23.52 个百分点，居百强房企前两位。

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土地储备周转率整体止涨下滑，典型房企“快人一步”

土地储备在为房企未来提供支持的同时，也占用了大量的资本资源，因此合理的土地储备周转率成为地产企业发展规划的重要辅助指标。地产企业土地储备周转率通常维持在0.2-0.3 之间，以保障未来3-5年经营发展。2017年百强房企平均土地储备周转率在经历了连续四年的上涨后首次出现下滑，土地储备周转率为0.32，较2016 年下降了18%，下降幅度较大。从百强房企平均土地储备周转率分位图来看，75 分位的土地储备周转率为0.28，是25 分位的近3 倍，且三个分位的土地储备周转率均出现了自2013 年来的首次下滑，其中25 分位和75 分位的下滑幅度相对较大。

从分层数据看，TOP3 房企的土地储备周转率要远低于其他层级，但在2017 年出现了小幅上涨；TOP4-20 和TOP21-50 房企的土地储备周转率水平相当，且均保持上涨趋势；TOP51-100 房企的土地储备周转率是较2016 年唯一出现负增长的层级，降幅达32.6%，土地储备周转率为0.33，基本与TOP4-20 和TOP21-50 保持一致。

从典型房企来看，中华企业以2.23 的土地储备周转率位居百强房企榜首，蓝光发展（1.5）、招商蛇口（1.25）、光大嘉宝（1.09）、广宇发展（1.06）的土地储备周转率也均超过了1；此外，广宇发展（205.71%）、佳源国际控股（137.85%）2017 年土地储备周转率均较2016 年增长了1 倍以上，增长速度较快。

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行业现金流整体规模承压，

龙头企业优势明显

2017年百强房企现金净流入，但相较于上一年，现金流净额明显降低，出现负增长，其中TOP3房企得益于经营活动现金流入与筹资活动现金流入，现金净流量表现居于高位；而中小型房企现金净流量对比龙头企业明显处于低位。

整体来看，2017年百强房企现金净流量水平大幅下降，平均现金净流量为39亿元，相比于2016年的69亿元下降了44%，在经历了2015年、2016年的高速增长之后，2017年的增速有了显著的下降。75分位、50分位、25分位均表现为一定程度的下降趋势，其中，25分位的下降速度最快，达123%，50分位大幅下降70%，75分位则小幅下降5%。

现金净流量分层数据显示，2017年四个层级的现金净流量均呈一定程度的下降趋势，TOP3，TOP21-50，TOP51-100均下降超40%，其中TOP51-100房企的增速由2016年232%的高位回落到-41%的低位。

2017年，万科A现金净流量为848亿元，居百强房企之首，除万科A之外，碧桂园（525亿元）、保利地产（210亿元）、华夏幸福（208亿元）的现金净流量也均突破200亿元。百强房企中现金净流量增幅超过500%的企业有5家，分别是深圳控股、苏州高新、龙湖地产、卧龙地产、阳光城，其中深圳控股的涨幅达到5614490%，居首位。

分指标来看，经营活动现金流净额方面，2017年百强房企经营活动现金流净额大幅下降，平均经营活动现金流净额为7亿元，在经历了2015年131%和2016年355%的高速增长之后，2017年出现了显著的负增长，相比于2016年下降了78%。2017年75分位、50分位、25分位均表现为一定程度的下降趋势，其中，25分位的下降速度最快，为173%，75分位大幅下降63%，50分位下降42%。

经营活动现金净流量分层数据显示，2017年四个层级的经营活动现金流净额均呈一定程度的下降趋势， TOP3下降速度最快，由2016年的74亿元下降到-149亿元，下降了301%，TOP21-50也大幅下降104%。其中TOP3经营活动现金净流量下降，受拿地投资支出明显上升影响。在融资环境紧张、销售现金回款增速整体放缓的背景下，中型房企放慢了投资节奏，扩张规模有所降低。而龙头房企由于负债率低、具备融资优势，处于持续扩张中，预计行业集中度将加速提升。

2017 年，万科A经营活动现金流净额为823亿元，居TOP100房企之首，除万科A之外，融创中国（751亿元）、龙湖地产（713亿元）、绿地控股（589亿元）的经营活动现金流净额也均突破500亿元。TOP100百强房企中经营活动现金流净额增速超过1000%的企业有4家，分别是融创中国、绿地控股、中骏置业、信达地产，其中融创中国的涨幅达到1527%，居首位。

投资活动现金净流量方面，2017年百强房企投资活动现金流净额大幅下降，整体平均现金净流量为-80亿元，相比于2016年的-46亿元下降了75%；从整体增速来看，2017年延续了前三年的负增长趋势，负增长趋势有所减弱。2017年除了75分位维持-0.1 的稳定现金流净额以外，50分位、25分位均表现为较大程度的下降趋势，其中，25分位的下降速度最快，为152%，25分位下降136%。

投资活动现金流净额分层数据显示，2017 年除了TOP3 房企的投资活动现金流净额平稳增长以外，其他三个层级的均呈大幅的下降趋势，其中TOP4-20 的下降程度最大，由2016 年的-92 亿元下降到-239 亿元，下降了160%，TOP21-50 与TOP51-100 均下降100%。中小型房企通过“明股实债”等非标形式融资的比例较高，在融资到期偿还时表现为公司从信托等金融机构收购项目公司股权，体现在投资活动现金流支出中，将会导致投资活动现金流净额下降。

2017年，九龙仓集团投资活动现金流净额为304亿元，居百强房企之首，是位居第二位的中骏置业（81亿元）的4倍左右，除九龙仓集团和中骏置业之外，新湖中宝（64亿元）也突破50亿元。从增速来看，投资活动现金流净额增长率TOP10榜单中10家企业增幅均超过100%，其中中骏置业的涨幅达到1473%，居首位。

融资活动现金净流量方面，虽然2017年出台了针对地产企业融资的调控政策，但房企融资规模依然在增长，百强房企平均现金净流量为105亿元，相比于2016年的72亿元增加了47%，但2017年增速相比于2016年的增速下降了12%。2017年75分位、50分位、25分位均表现为大幅的上升趋势，其中，50分位的上升速度最快，为150%，75分位上升76%。

从分层数据来看，TOP3房企937亿元的融资活动净额明显高于TOP4-20、TOP21-50、TOP51-100房企的225亿元、87亿元和18亿元，在行业整体融资环境趋紧的背景下，龙头房企和大型房企在融资方面的优势日趋明显。

2017年，中国恒大融资活动现金流净额为1529亿元，居百强房企之首，除中国恒大之外，碧桂园（728亿元）、融创中国（614亿元）、华夏幸福（571亿元）、万科A（553亿元）的融资活动现金流净额也均突破500亿元。从增速来看，百强房企中融资活动现金流净额增幅超过1000%的企业有9家，其中深圳控股的涨幅达到131350%，居首位。

*本文节选自《2018房地产上市公司100强白皮书》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。

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