果然，“居住权”爆了一个雷（续二）

调解员老陈给助理小姚列举案例说明民法典创设的居住权制度的积极作用与意义，这回，他接着给小姚说起现实生活中，当事人行使居住权的实际情形。

一、行使居住权损人利己

“居住权制度有益于保证权利人的合法权益，这是立法者的初衷。而且，这项制度确实可以为当事人提供可靠的法律保障。”老陈开口讲到，小姚急忙打开笔记本准备记录。“然而，如同任何一部新法、新规的出台，总会引得一些人率先以身试法，以期实现个人的某种利益。”

老陈所说的就是《果然，“居住权”爆了一个雷》一文中引用的某个抖音主播揭露的现象，有些人利用夫妻假离婚、房屋抵押贷款买房、设定房屋居住权等方式，最终迫使银行不得以低廉的价格将被抵押房屋出售给这对夫妻。（详见《果然，“居住权”爆了一个雷》）

“这些人利用居住权使得房屋所有权与使用权分离的特点，男方贷款买房、女方享有居住权占据房屋，在他们拒不还贷的情况下，致使他们抵押给银行的房屋无人购买，拍卖不出去。这样，银行不得不以低廉的折价款把房屋还给他们。”老陈接着说，“这种现象是利用居住权来实现个人不当利益的典型。”

“这也能行啊，也是没谁了！”小姚感叹。“银行放贷时没有注意到抵押的房屋已经设立了居住权吗？”

“哎，如果注意到了恐怕也就没有这个故事了。”老陈说。“这个事情提醒人们在房屋买卖、 赠与、租赁的时候，必须查明房屋是否登记有居住权，以及是否存在抵押、被人实际占住等情况，避免踩坑。”

“是啊，是啊。这个正点！清楚了其中的套路自然就有应对的方法了。”

二、居住权的特殊用途

“还有一种情形，具体案例已经收入法律专业培训的教案。”老陈接着说。“小李的奶奶三十多年前去世了，过了几年，爷爷娶了后老伴儿……”

老陈讲的是《爷爷卖给孙女的房子出事了》一文中的案例。

三十多年前，小李的奶奶去世了。过了几年，爷爷娶了后老伴儿。小李与爷爷、后奶奶关系非常的亲近。爷爷是国内知名专家，有两套住房。小李结婚时，爷爷把自己名下的一套住房给了小李做婚房。老俩口、小俩口住得近关系更好了。十多年前，爷爷、奶奶与小李一起到不动产交易机构办理了房产过户手续，爷爷名下的房产过户给了小李。几年前，不知有什么人挑唆，后奶奶与爷爷分居并状告爷爷，借口爷爷未经她同意将房产过户给小李，要求法院判决此行为无效。小李气极了：房子自己住了二十多年，十多年前办理过户手续时，爷爷、奶奶是一起去的啊。奶奶是明明同意的，现在怎么就能信口胡说呐！她要找奶奶讨个说法，可是，奶奶就是躲着不见，法院开庭都没露面。

法官对小李说：我相信你说的都是事实，可是，你说的这些没有证据来证明，很遗憾。

“哎，这个老李也是糊涂，办理过户时奶奶也在场，怎么就没有让她也签个名呐？”小姚插话道。

“老李、小李认为房产在爷爷名下，又是爷爷的工龄折算买下的，所以是爷爷的房子与奶奶无关。”老陈说。

“这也太扯了吧！爷爷还是个专家吧，这点法律常识都……”小姚没说完，就被老陈打断：“嗨，专家在自己研究的领域内都是学术权威。可是，并不等于也是法学领域的专家啊。”

“对了，小李的案子最后是什么结果？”小姚问。

“结果不出意外，老李、小李的房产买卖被法院判决撤销了。”老陈接着说，“其实，这个不是重点，重点是判决之前小李告诉法官她已经把房子卖了。”

“哇塞！这个也是没谁了。”小姚惊讶，“这个小李不简单啊，这是有高人指点吧。”

“可不是吗，说说看，接下来的事情你应该清楚了吧。”老陈说。

“我觉得事情可能是这样的。”小姚略微思索，讲出事情发展的脉络。

小李在法院判决之前以低廉的价格把房子卖给相关人，同时，在被出售的房屋为自己设立居住权。只要小李以现金的方式把售房款交给爷爷，那么，奶奶就没有证据向爷爷要求分割该笔钱财。小姚讲完后，看向老陈：“我说的对吧。”

“差不多。小李说，她也要奶奶尝尝没有证据的滋味。”老陈点头说，“这个案例很典型，调解员、律师应该重视起来。”