开个小店3—铺位选择指南（实用篇）

前述文章中，我们说了如何去选择一个合适的经营种类。把我看到的坑和大家做了一个分享。

经营种类的选择往往有很多的自主性在里面，很难有一个特别统一的标准。

但是今天我们要谈的铺位的选择，却有很多的共同的可以参考的标准。

今天我们就来谈谈，如何选择铺位。

选择铺位与选择经营种类一样对于日后的经营非常非常重要。

一、选择铺位前需要确定的要素

1、确定铺位的面积

根据你经营的种类和规模，设置一个大概的面积区间。

具体设置的方法是：

（1）确定你的预算

因为面积的大小和最终的房租金额是挂钩在一起的。所以首先确定你的大概预算是多少。

（2）评估下你的营业方式和产品种类

比如，如果是开一个咖啡厅，很多喝咖啡的人都希望在咖啡厅里办办公，约闺蜜聊聊天。所以，我们就需要选择一个面积稍大的铺位。

如果是开一个奶茶店，主要的经营方式是客人买单购买后打包，那么我们需要的面积就不需要太大。

如果是开一个服装店，就需要看下你大概准备经营的服装种类有多少。比较高档一些的那么需要的面积就会大一些。如果是平民化一些的，那么基本上街上的服装店的普遍大小即可。

（3）去市场上考察下同类型店铺

看同类型店铺大概的一个面积是怎么样的，作为自己决定的参考。

当时我确定面积的时候就是首先，我是想做小本生意，投资少一点，每个月的房租少一点，做打包类型随买随走的模式，所以我就大概确定在15-25平方左右。

2、确定铺位的类型

铺位有非常多不同的类型：

（1）街铺

街铺就是在街上的一些铺面。这些铺面的特点是逛街的人比较多，人员的流动性就会较大，所以对于一些购买周期较长的产品就是个很好的选择。比如服装店。

（2）住宅商铺

一些住宅或者小区里面都会有一些铺位，这些铺位的主要功能是提供小区人员的相应需求，比如买菜、超市、美容、婴儿用品店、食品店等。住宅商铺的人流就是比较固定的，所以，如果你是想做一些购买频率高的东西且是生活必需品，我觉得可以选择住宅商铺。毕竟住宅商铺的租金这些是比街铺要低的。

（3）商场铺位

商场的铺位一般会有商场的招商要求，你的品牌知名度和商场的要求需要一致才能被引进进去。而且现在的商场综合体普遍有一个特点就是一个亲子游乐园加上吃吃吃的地方。所以，如果是一些亲子相关的或者有特色的饮食类的可以考虑入住商场。

（4）非街铺类商铺

一些处在2楼或者其它楼层的铺位。这种铺位，一般是做熟客或者有自己其它的营销途径的。比如我知道的一些卖服装的，他们有自己的品牌定位和固定人群以及营销渠道。所以选择了这种铺位。这种铺位往往租金低很多，可以让你用同样的价格租到更大面积的铺位，满足了很多顾客的一些体验需求。

综上，如何选择一种合适的铺位类型：

（1）产品需要的人流特点

如果是相对固定的可以选择住宅商铺或者一些非街铺类商铺。如果是流动性大一些的可以选择街铺或者商场铺位

（2）你的预算

如果预算非常有限，那么选择街铺和商场铺位可能就非常难。所以，无论什么时候都要考虑你的预算。基于你的预算去做一些决定

（3）当地人的消费习惯

你卖的这种东西，消费者是更喜欢去什么地方买。比如在深圳，因为天气非常热，所以在街上就会有非常多的茶饮店，如果你想开一个饮品店，选择街铺就会是一个比较明智的选择。

但是我选择商铺类型的时候，我想我卖的是饮品和炒酸奶。炒酸奶这种东西往往有一定的新鲜劲，因为不可能有人长期坚持吃炒酸奶。并且通过考察，我需要的面积如果选择街铺是在我能承受的预算范围之内的。

3、确定铺位的地段

确定好铺位类型后就要考虑铺位地段了

可以从以下几个方面来考虑

（1）地理距离

如果需要方便你打理，就选择离家近一点的商圈。比如，我是兼职做店铺，而且家里有两个孩子，所以我选择了我家周边的一个商圈。这样方便周末和下班后去店里打理。

（2）商圈类型

这个商圈属于购物街还是美食街还是综合体还是一般的商圈。建议预算没那么多的就不要选择那些特别知名的购物街和商圈。比如我们深圳的东门，一个10几平方的铺面就要几万的店租，这可不是一般人能够接受的损失。比如，我选择好商圈以后，我考察那个商圈基本上有逛街的和上班的两类人群，两类人群很好的满足了我的潜在顾客群要求。

（3）人流量

附近的人群主要是什么类型的人群。是上班族，还是逛街族，还是带娃族。以及周边的人流量是个什么情况。

（4）周边的租金水平

考察下周边的租金水平是否在自己的接受范围之内。我当时考察周边的租金，基本上在我要求的面积条件下能够满足我的要求。

二、开始找铺位

确定好了以后，目标就明确了，直接开始行动找铺位了。

我们可以通过以下方法开始寻找目标铺位：

1、各类网站

可以通过58、赶集等网站还有一些专门做商铺转租的网站查询目标区域和目标大小的商铺。

2、扫街

直接去街上看有没有转租告示。大概大家都知道找租铺的人一般会扫街。所以，一般在条件允许的情况下，转租的人都会在铺位上贴上“转租”两个字。如果是选择商场铺位，那么可以去询问商场的招商部门。

3、找相关的群去了解

可以找一些QQ群或者一些论坛去了解。像我就加了奶茶小吃的QQ群，去交流哪些地方适合做。

三、铺位确定后的谈判

1、铺位谈判内容

（1）转让金

一般商铺都有转让金或者入场费。而这往往是一笔非常大的开支。

转让金这个及时是空转也是需要转让金的。所以，你要了解下你确定的周边的商铺的普遍转让金大概是多少，保证你谈判的主动权。

（2）免租期

很多的商场铺位都有免租期，这个期间是商场提供给你的优惠期间。一般街铺没有这个免租期。免租期谈长一点往往也能给你节省很多成本。

（3）空转还是带设备转

如果店铺有很多物品，你评估很多东西你都可以接着用，那你可以让他带设备转给你，并且控制好价格，这样也节省了你一笔采购成本。我认识的一个朋友做奶茶店，光是设备都花了很多钱。做小本生意，能节省一点就节省一点呢。

2、谈判时需要用到的战术

（1）优先出价

当你充分考察完市场后，谈判时，你优先出一个低价。这样在谈判过程中，你就首先掌握了价格的主动权。后面谈判时候的价格就会在你给予的价格区间内波动，往往有助于你控制谈判局面以及获得一个较低的谈判价格。

（2）充分考察市场

充分考察市场的目的非常明确，就是让你知己知彼。了解市场的基础上，谈判时你才有更多主动权。否则你很容易被别人牵着鼻子走，或者掉入高价的坑。

（3）设置一个价格区间

在谈判前，你就设置一个你可以接受的价格区间。这样能在你左后决定是否接铺的时候发挥决定的作用。

3、谈判时特别需要注意的地方

（1）转让费高过 1.5 年的店铺净收益，尽量就不要接手。

（2）从非房东那里接租，需要注意：

转租给你是否经过房东的同意？

合同是否快到期？

近期内店铺周围是否有重大事件发生？

是否有优先续租权

是否有转让权