楼市连涨39个月刷新纪录，房地产拐点已到？各方观点大梳理！
“截至今年8月，本轮房地产市场上涨周期已经长达39个月，继续刷新了中国房地产上涨周期最长历史”。——中原地产首席分析师张大伟
2018年房地产“金九银十”已至，但今年的这个时段明显与往年不同，多了几分凉意。调控一直都在继续，甚至还在加码。但是市场反馈却与“降低房价”的调控初衷却仍显背道而驰，越来越远。
没人能看得懂中国的楼市，因为这背后隐藏着中国自改革开放以来40年宏观经济之所以可以“长虹”的根本。不过每个人都可以对中国楼市指点几句，也会有很多人愿意看各方楼市观点。
虽然，他们心里也清楚，这些观点对于房价本身的影响，微乎其微。
01
8月份国家统计局“全国70城房价指数”仍普涨
9月15日，一张最新的涨跌排行榜出炉。今年8月，70个大中城市新建商品住宅（新房）销售价格里，仅厦门环比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67个城市全部上涨。这当中，无锡、徐州、北海、西安环比涨幅均在3%以上，另有14个城市环比上涨在2%–3%，29个城市环比上涨1%–2%。
二手住宅亦是同样的普涨态势：70个城市样本中，仅上海、厦门的房价环比微跌0.1%和0.3%，北京、锦州持平，其余66个城市全部上涨。常德环比涨幅最高，达3.2%，另有济南、西安、无锡、徐州等18个城市环比涨幅超2%，石家庄、太原、宁波等33个城市环比上涨在1-2%之间。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟用了12个字来概括8月房价全貌：一二线城市“总体平稳”，三线城市“有所上涨”，15个热点城市“有涨有跌”。
据初步测算，在新房房价序列中，4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市环比分别上涨0.3%、1.3%和2%，同比分别上涨0.9%、8.6%、8.3%。15个热点城市中，无锡环比涨幅最高，为3.4%，济南同比涨幅最高，达10.2%。
02
全国已发生土地流拍807宗，是去年同期数额的7.3倍
中国指数研究院数据显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。
整体看来，2018 年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来更是突破千万平方米，土地流拍节奏不断加快。对比市场推出的总建筑面积，流拍率自二季度以来不断攀升，8月数值已达 7.05%，创月度流拍率纪录。
三四线城市仍为土地流拍事件高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升。统计年内流拍土地规模排名前 20 的城市中，二线城市达8家，而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中，有三地为二线城市。1–8 月，二线城市平均流拍率为 5.12%，平均溢价率 17.37%，而三四线城市流拍率仅 3.98%，平均溢价率更是比二线城市高出 12 个百分点。
现金流是房企杀手，回款慢、融资难，还债高峰期到来。数据显示，自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模0.9万亿元。
03
专家称70城房价数据或存在结构性失真
针对8月份普涨的70城房价，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，统计数据存在结构性失真。
从城市看，房价上涨集中二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，35个三线城市新房价格环比上涨2.0%；4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%。
中原地产认为，二三线城市已然处于去库存过程中。库存快速去化后，二三线城市普涨加速，特别是中西部区域，量价明显上涨。
杨红旭进一步指出，部分热点城市今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，于是这些城市的房价环比上涨或大涨，这只是结构性因素。
此外，国家统计局数据显示二手房价上涨，与链家等市场机构数据形成一定反差，杨红旭认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。
04
重点热门城市楼市已进入“促销期”
一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示，8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。
上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据，上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。
就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示，8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。
二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院Real Data数据统计，8月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少20.9%；不过价格仍未明显回调， 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。
热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据，厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。
05
秋江水冷鸭先知：开发商眼中的楼市拐点
对于楼市降温，开发商已提前做出反应。目前，多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。日前，万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场现状——
这是我们真正意义上第一次检讨万科的整个战略。尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。
而今天，我们可以说转折实实在在到来了。
我们必须对战略进行检讨，虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变。在这个时期我们应该怎么做？只有四个字，“收敛”和“聚焦”。
这是应对转折点和不确定情况的最好方法，只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。
这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。这次战略检讨，希望大家充分意识到全方位转折的到来，我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。
从这个角度出发，当我们学会从底线去思考问题的时候，就很容易找到正确的方法，我们在对大形势的理解和认知方面务必达成一致，这样就不容易出现行为不一、方向不一的问题，避免了很多麻烦。
集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到我们具体的业务操作是”收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。
06
中小房企扎堆赴港 融资需求突显
今年以来，已有8家房企先后在港递交上市申请，其中大多是区域性房企且规模较小。业内分析指出，扎堆赴港上市的背后或突显出中小房企的融资困境。
据不完全统计，截至目前，今年以来，已有8家房企先后在港交所递交上市申请，分别为弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、恒达集团、银城国际和德信中国。此外，正荣地产和弘阳地产于今年成功登陆港交所。
据克而瑞统计，截至2018年5月末，融创、保利、恒大、碧桂园、绿地、万科六家房企的销售总规模达到12359.5亿元，和第二、三梯队房企的业绩总和相当。留给中小房企的或是“蜗居”般的生存空间。就算是2016年就已在百强房企中排名第23名的正荣地产，彼时其合约销售也仅占全国房地产市场的0.31%。
据悉，富力地产、万达商业、龙光地产等均向A股折返跑，只不过回A之路漫漫。
9月17日，在回A路上走了14年的“老兵”首创置业公告称，撤回A股发行申请。碧桂园也曾尝试分拆物业板块在A股上市，但在1年的等待后于2017年年底撤回了申请，并在2018年6月19日于香港上市。
对于中小房企而言，融资愈发困难是其不得不面对的现实。万创国际在其招股书中这样描述其贷款渠道的限制：“我们无法通过现有信贷融资，以低成本取得足够的借款。”
07
调控进一步深化，中介已成矛头重点
日前北京市住建委发布公告称，针对58集团旗下58同城、赶集网、安居客等平台上长期大量存在的出售“小产权房”、出租“群租房”等严重违法违规的房源信息与黑中介内容，经督促整改后发现效果依然不明显，依法约谈58集团主要负责人，责令立即开展专项整治，整治期间（自9月21日18时至9月25日18时止）暂停其网站所有北京房源信息发布。
北京市住建委的官网显示，关于互联网平台发布房源信息的要求已实施三周，重点对房地产中介公司违规发布“小产权房”信息开展检查。经抽查发现21家房地产中介机构违规发布“小产权房”信息，包括北京天弘嘉润房地产经纪有限公司，北京房天下房地产经纪有限公司，北京合合万家房地产经纪有限公司等。
据介绍，小产权房主要指设在农村集体建设用地上的城中村改造房和未经国家任何部门审批并建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，扰乱房地产秩序的同时也难以维权。
在9月初，北京市住建委曾表示，互联网平台作为房源发布的主渠道，必须做到房源信息、经纪人信息真实并实时更新。每周都会安排执法人员对各网站房源信息发布情况进行专项执法检查。对于违法违规或者不配合执法调查的房地产经纪机构，在严厉处罚的同时，整改完成前将禁止在各主流互联网平台上发布房源信息，暂停该房地产经纪机构人员信息维护功能和现有经纪人员信息卡二维码扫描接入功能。
08
楼市预期：四季度大概率降温
2018年中秋小长假，各地楼市平淡如常，“金九”并未发力。中原地产研究中心统计数据显示，小长假前两日，北京市新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下调57%和78%。
除了北京以外，其他城市房地产市场也表现平平。中原地产数据显示，小长假前两日深圳新建住宅签约分别为70套与76套，与此前市场相比基本维持平稳；广州方面，小长假前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。中原地产首席分析师张大伟表示，2018年“金九”楼市未现，楼市降温已经来临。
张大伟说，在长时间的引导后，购房者已趋于理性。以上海9月楼市为例，虽然供应明显增加，但销售动能却进一步削弱。9月14日至9月20日的一周内，上海新房供应达14.3203万平方米，环比增长34.18%。但从成交来看，却较前一周微降0.94%。
“8月楼市热度已近‘触顶’。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示，楼市降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。根据58安居客房产研究院8月购房者和经纪人信心指数显示，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%；经纪人信心指数为105.3，环比下降6.3%。
注：本文综合整理自时代周报、21世纪经济报道、每日经济新闻、经济参考报、国际金融报、蓝鲸TMT、万科郁亮内部讲话等多方网络媒体。
