米宅六土：投资横琴

投资横琴

投资体系

投资一个城市最核心的地段

聚集人聚集钱

珠海不是核心城市，但横琴是核心

中国四个最优发展的区域：

北京通州 深圳前海 上海虹桥 广州车陂，成为城市中心或者第二中心，依托中国最优经济实力政治地位

四个片区以外还有么？

武汉、南京、成都、重庆也有，城市级别高，但片区内自己有竞争对手，成都是天府？还是高新？

政治意义：

1、横琴是珠海顶级片区，在珠海没有竞争对手

2、珠海城市能级不够，但横琴是中央的横琴，横琴未来7年分3次交给中央由广东省政府代管

横琴有超越经济的意义，承接对港澳的战略规划，三任总书记到此地

仅仅政治含义还不够

经济意义：

横琴有没有经济？

产业是否能落地？

所有超越经济的意义都来自于经济的成功（发展能解决大部分问题）

横琴不能失败，但哪一天成功不好说（哈哈哈）

投资价值：

有经济就有投资价值么？

横琴8平方公里，地少，供应不足

腹地是大陆和港澳，有很多港澳的来投资

宜居还风景优美

横琴对标前海或者澳门，未来珠海房价是由横琴决定的，

只有横琴打破天花板，香洲、金湾、唐家、十字门才会继续跟进， 十字门是承接横琴溢出的，横琴不打开，珠海没有下一轮的涨幅

能不能低价推动？

房地产市场基本不出现，深圳前海宝东、北京西城、上海内环，广州珠江新城

现在是不是最佳买入点？

横琴最佳买入时点是珠海刚刚开始放开的时候

一手开发商定价策略和二手房东不同，房东手里房子少，不在乎频次，卖的越高越好；开发商手里存货多，定价高了影响资金周转

我要拿多久？

通州、前海、虹桥、车陂、横琴都不是短期炒作项目，我们赚的是片区从不成熟变成熟的钱，至少需要10年时间

要在手里握10年（时间还真是很长）

两种投资思路：

赚小钱：找有题材，有暴击的项目，赚一波快钱

赚大钱：整个项目从没有到有，从不好到好，从荒地到城市中心

横琴最大问题：

错配，岛上没有大房子，当时楼市冷，在高尚社区买一个刚需上车两房

除了横琴，还有哪里值得投资？

唐家湾、香洲，逻辑不同

唐家：以产业为导向，配合交通、就业人口、

香洲：太成熟了，变化很小，一手盘被抢的一塌糊涂，价格被炒高了，抢不到

唐家、香洲谁更好出租？

唐家，3房3000，2房2000+，有产业支撑

现在租住横琴的不多，主要是澳门人

横琴二手房供应量不大，出租不如唐家，从未来看，应该和唐家不相上下，而横琴面对高端群体，流转慢，租金高；唐家面对工薪层，流转快，租金不高

珠海人少、没有产业、为什么这么贵？

珠海房价仅次于深圳广州，他不是珠海、广东人的珠海，珠海不是以产业、经济发展为导向，而是以宜居发展为导向的（这个逻辑不太认可，没有产业，单纯宜居能否支撑房价？）

今天珠海引进高端产业，改变人口政策，2018年珠海人口引进比例12.71万人，常住人口108万人，远超深圳广州佛山（因为人口基数低么，这个数据不值得重视，但趋势值得反思）

珠海房价贵了10年了

珠江东岸西岸区别：

珠江东岸：

香港：2.3万亿

深圳：2.4万亿

东莞：8300亿

广州：2.3万亿

珠江西岸：

澳门：不到1万亿

珠海：2900亿

江门：2700亿

中山：3000亿

佛山：9800亿

珠江西岸缺少龙头，中山是制造业为导向，产业能级不够，中山整体发展也不好

未来如果珠江西岸想追珠江东岸，首先是横琴发力，带动珠海、带动珠江西岸