【什么是REITs，我们可以用REITs的思路来买房吗？】

在正式聊这个舶来词之前，我们先聊一下昨天的深圳调控。

其实也没什么好聊的，相信网上的各位大神都已经给大家解读过一遍了。很多网友还给我出考题，国辉，你看未来深圳的房价是不是要跌？翻看历史数据，调控之后貌似只是交易量下降了，但是价格好像依然比较坚挺。少部分急等用钱的业主现在心态恐怕没有前几个月那么猛了，估计又会回到被买方拿捏的状态中。

个人以为，不以增加供应为抓手的调控，基本都白忙。本次调控增加了交易成本，挤出了很大部分外地资金，但是，基于我个人对国家，对深圳基本面的长期稳定向好判断，我依然认为深圳还是足以吸引全球尖端人才，需求量依然巨大，所以，如果深圳的行政区划能大一点，土地供应能多一点，让供需至少相对平衡，价格才能保持稳定吧。

好，正式聊我们这个舶来词REITs。它叫房地产投资信托基金，是房地产证券化的重要手段，起源于美国，最早出现于1962年。它明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

全是汉字，说的是什么，不知道。

因为我们国家还是一个相对开放的国家，市场经济并没有对外完全开放，尤其是金融市场。REITs还没有正式进入国内，我们只有一些类REITs的基金或者操作，所以，对绝大多数普通投资人来说很陌生，也很好理解。另外呢，就是这个融资方式，大量用于集中式商业、写字楼、酒店、游乐园等大型及超大型商业物业上，这个也不是一般中小投资人可以进入的领域，必须有超大体量的资金才会看得上这类资产，才有资格购买上述资产。

我正好在大型商业地产呆过很长一段时间，正好我们公司试图操作一单类REITs，也就对这个东西略有耳闻，愿意把基本的操作思路跟大家分享下。

我们假定市场上有A.B.C三家公司，A公司是一家招商，运营能力非常强的轻资产管理公司；B公司有一个超大型体量的商业标的在一线城市的一级区块上，位置相对较好，但是当前的租售能力比较弱，它可以是大型购物中心或者写字楼；C公司是一个有大量闲置资金，但是暂时缺乏稳定投资回报的企业或者机构筹措的基金。REITs就在这一家A公司，一个B标的和一个或者若干个C基金之间进行。

A通过自己的招商或者运营能力，把B标的的招商达成率，租金收益率，租金增长率几个核心指标做起来。B标的的市场估值由原来的市值假定10亿，通过2-3年的运营做到了15亿。这15亿是由专业的机构进行评定的，核心指标就是这个标的物的营业额，租金收入及3年年化增长指标。

B公司的股东由于资金退出的需求，想拿到B标的的全部或者部分原始投资进入到新市场实现滚动发展，但是，又不想丧失优秀标的物的控制权以及未来的全部增长收益，把B拿去银行抵押啊之类受阻，又不到上市的级别，这时怎么办呢？

A就帮助B把未来5-10年甚至更久的租金收益权一次性拿出来，变成一个资产包，卖给C公司或者基金。前文说，因为通过A的运营，B标的的出租率，租金增长率已经迈上了一个稳定增长的通道了嘛，通过评估，B标的的市值达到了15亿，预估B标的未来10年的租金规模达到10亿。B公司就把B标的的未来10年收益权的部分权益卖给C，比如5亿吧，从而实现了原始投资的部分甚至全部退出，C公司或者基金享有B标的未来10年的租金收益分成。上述交易中，C公司不干预B标的的运营和管理（只管出钱，是财务投资），但是享有B标的未来10年的年化租金收益。按出售的股权配置和年限来哈。

A公司的主要收益是佣金，他们是卖智慧和资源。

B公司的主要收益是未来租金收入的一次性回款，他只稀释了部分收益权，分割了部分未来的租金收益。

C公司的主要收益是未来可见的（基于过去3年的增长判断）租金分成。

REITs，或者类REITs目前在国内大宗资产交易市场上非常热，主要追逐的是商场、写字楼、酒店、剧院、体育馆、游乐园等大型标的。深圳在近期比较有名的一次类REITs操作是位于世界之窗对面的益田假日广场，感兴趣的同学可以百度一下。

那么，我们作为小微投资人有没有可能几个人联合起来，一起买一个相对大一点的房子，然后分享未来5-10年稳定的租金回报，按类REITs的思路来买房子呢？回答是，不可以。但是，我们倒是真的可以尝试用经营企业的思维来买房。具体怎么操作，我们可以私信交流。