22万买酒店公寓，说是8年靠返租回本，有独立产权，是否值得投资？

这个问题本身很好回答：假如问题的假设都能实现，22万买下来，8年回本，自身有独立产权，这当然值得投资啊。即使按照复利再投资的模式，也相当于年收益9%，相当于银行理财收益率的两倍，完全跑赢通胀了。

问题是，我们投资者必须考虑投资的风险。主要体现在以下几个方面：

第一，能不能坚持8年。

这是最直接的一个问题，能坚持的话，起码本回来了，而且，很有可能继续下去。这个租金如果是实实在在的商家在出，8年过去足以说明这里有人气了。如果是开发商或运营商在支付，能坚持到8年，实际上也肯定是市场租金已经达到了水准，甚至高于你们之间约定的回报水平。

常见的风险是坚持不了8年，往往是第二年第三年就出问题了。近年来商业地产销售惨淡，大量开发商为了吸引人购买，设计了若干年返租的条款。这很可能只是一个幌子，一旦经营不善，拍拍屁股就走人了。

第二，独立性强不强。

酒店公寓，我理解是做了酒店的公寓，它的用途是受限的。换句话说，就算你有独立的房产证，在运营时还是要服从整体的。

如果这个独立产权并不存在，那就更加麻烦了，这种公寓一般不推荐购买。

第三，税费问题。

酒店式公寓，绝大部分地区作为非住宅来对待，因此跟住房不同，税费方面没有优惠，负担较重。尤其是在下一次转让的环节差异很大，你一定要有心理准备。

举个例子，同样以100万购买一套住房和酒店式公寓，5年后以201万出售：住房只需要卖方缴纳约1个点个人所得税、买方缴纳最高4个点契税即可，税收不超过10万。酒店式公寓则需要缴纳10.6万的增值税及附加，40万土地增值税，约20万个税，最少4万契税，印花税金额小不计，税收至少74万。