从一季度成交量看上海楼市全年走势

3月已近尾声，2017年一季度上海楼市多项指标创出新低，金三不再，进一步确认今年上海楼市是一个小年。

一手新房地量供应

不看不知道，一看吓一跳。

今年一季度一手房供应量极低，创下11年来一季度之最。身在上海，关心一手，你就会发现，的确今年以来上海的一手新开盘的非常非常少 。从数据来看，一手总体供应套数仅9206套，远不及去年的2.2万套，平均下来 每天整个上海才新增加100套新房！看下图。

这里的主要原因还是由于预售证的发放放缓，人为地压制中高端项目入市，控制新房成交价格，造成开盘量急速下挫。 从周供应也能看出。今年以来上海的几乎每周一手供应都是近几年来最少的。所谓一房难求，的确是有原因的。 

地量供应造就地量成交

地量的供应直接导致了一季度上海无房可卖，进一步压制了成交量。一季度成交套数也是11年来最低。1.5万套的成交量，还不及去年一季度的三分之一，几乎每天才能成交160套左右。

每周的一手成交几乎也是近三年最低的。

但细节能够看出端倪。从成交套数和供应套数的比较来看，目前市场的需求还是十分旺盛，去年和今年已经连续两年成交套数大于供应套数了，而这样的局面一般都出现在成交较强的年份，比如09年、13年。这预示着潜在购买需求还将保持一段时间。

现在这时间段上的成交是被人为压制了，价格上也由于预售证的备案要求被要求只能低不能高，所以我们能看到这些景象。 可惜从目前几个开盘情况来看，开发商和老百姓都没讨到便宜，只是满足了所谓专业人士和掮客而已。

二手成交数据来做判断

一手数据由于存在供应问题，成交数据还不具备说服力，真正靠谱的还是得靠二手成交数据。由于二手数据三月还没出来，我这个人又比较心急，就拿1到2月的数据先来做判断了。从2009年以来的每年1月至2月的成交数据来看，今年的二手成交数据不仅远小于16年，而且也是4年最低。比2014年1月至2月都低。这个值得引起重视，因为2014年1月至2月是这一轮行情起步前的最近一个年初同比时间段，今年的二手行情都低于这个时间段，意味着市场的预期的确实在慢慢发生变化。

全年走势

综合一手和二手的成交数据来看，基本可以确定2017年的上海楼市是一个小年，一二手的成交量也会维持低位。再结合政策面来看，形势也不乐观，严厉的调控政策加上逐渐收紧的货币政策，都意味着外部环境对上海楼市都处于不利的局面。

量在价先，低迷的成交量会逐渐打开上海的二手成交价格的议价空间。但是由于有去库存和保持稳定的大局要求，再结合当下全民日益开化的房地产投资需求，预计二手房不会出现大幅回撤，仅是会出现小幅回调。

 但是对于想买房的刚需来说，一手房目前的确是个机会，由于预售证限价的因素存在，一手房会出现比二手倒挂的情况，买到就是赚到。刚需么，不用再考虑什么周期波动了，上海长期还是很看好的。