人生几何?

在未来几年里,三四线城市的二手房价格,大概率会往下走

2021-09-02  本文已影响0人  老潘聊地产

我们中国人,有一个共同的心理:娶妻就要娶新娘,买屋就要买新房。因此,在一般情况下,如果新房价格和周边二手房价格差不多,而且能够买到的话,我们中国人一般会去买新房。只有在同一区位、同一地段,新房价格比二手房价格高很多,或者因为限购、摇号等原因,如北上广深和杭州,在买不到新房的情况下,我们才去考虑购买二手房。

因此,同一区位、同一地段的二手房,比起新房来说,在我们中国人心理上就处于劣势。

在未来几年里,三四线城市的二手房价格会不会涨?这是一个很有意思的话题,这个话题其实就影响到了在三四线城市,还能不能投资房产的问题。当然这个话题,是一个仁者见仁智者见智的话题,每个人都有每个人的意见和看法,这不足以为怪。

就我个人而言,我认为在未来几年里,三四线城市的二手房价格,大概率会往下走,原因分析如下:

1、二手房处于购房者的心理劣势位置,会倒逼三四线城市的二手房折价出售。

二手房的购买者从理论上来说有两类人:第一类人就是投资客,第二类人就是刚需一族。

第一类人即投资客,在购买二手房时,他往往会选择一、二线城市的二手房来作为投资标的,因为这种投资标的具有稀缺性,而且价格长期看涨。而三四线城市的二手房基本不会去投资,因此,三四线城市的二手房的购买者基本上不存在投资客。

如此说来,三四线城市二手房的购买者,基本上就是刚需一族了。

如本文开头所说,在我们中国人心理,同一区位、同一地段的二手房,比起新房来说是处于劣势的。如果二手房没有价格上的优势,基本上卖不出去。因此,在购房者的心理劣势中,倒逼三四线城市的二手房折价出售。

2、三四线城市对二手房的监管,会倒逼二手房折价出售。

对二手房的监管,比较常见的是限售,比如浙江金华这边,需要拿到不动产权证之日起三年才能够销售,衢州市区需要在《商品房买卖合同》网签备案之日起五年才能够销售等等。

这个限售的措施,主要还是限制投资者的投资周期,避免恶意炒作房地产,就像股市一样,短期地投机性的操作对股市还是影响很大的。

严格来说,限售对于二手房的价格影响不是很大,它只会影响新房的投机炒房,真正影响二手房价格的可能就是二手房的贷款集中度管理监管政策。

大家知道,贷款集中度管理,将个人按揭贷款的比例严格控制在社会融资的32.5%范围之内,超出这个范围,大中型金融机构将会被问责。而这个32.5%的额度,是包括新房的个人按揭贷款和二手房的个人按揭贷款。

一般来说,在总额度32.5%不变的情况下,银行会偏向将个人按揭贷款放给新房,当然这里面的影响因素实在是太多了,比如开发商对银行的个人按揭贷款有阶段性担保,银行跟开发商的关系等等。因此,就导致二手房贷款,在2021年出现了停贷的现象。

二手房停贷,这对于投资客来说,会造成恐慌性的影响,因为,二手房的转手对象基本上是刚需一族(因此,导致90平方米的新房成为热销户型),而刚需一族不能够进行二手房的按揭贷款,非刚需一族又不会购买二手房,因此,二手房基本上很难卖出去,在这种情况下,能够打折卖出去已经是万幸了。

因此,在未来几年里,三四线城市的二手房价格,大概率会往下走。读者朋友,你的观点呢?

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