房地产调控正在松绑，但过度金融化、投机炒房仍处于高压状态

前段时间某房企大佬的2022年会讲话在房地产圈引起不少的网络大讨论。

对于房企大佬的讲话，地产圈自觉或不自觉得都要进行研读，以期获得房地产行业发展的一些趋势，从而指导自己的下一步走向。

但该房企大佬的2022年会讲话曝光没多久，官媒便出来发声“某大型房地产企业内部讲话流出，在市场上引发了关于“房地产去金融化”的讨论。有声音认为，接下来行业金融支持将大幅降低，这是对“房地产去金融化”的一种误读”。

并且该官媒指出，“去金融化”是对此前过度金融化的一种矫正。

至此，地产圈恍然大悟：去金融化不是金融支持大幅降低，而是对此前过度金融化的一种矫正。

就我个人理解，去金融化的目的可能就是要求房企的财务指标要达到“三条红线”的基本要求，即：

1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、净负债率不得大于100%；

3、现金短债比不得少于1.0倍。

如果房企上述各项指标均未超过，政策层面还是允许其在15%之内新增有息负债的，而且这种有息负债，金融机构是会支持的。

可以说，进入2022年以来，很多房地产调控政策正在采取灵活的措施进行微调：

比如，对于房地产并购贷，不纳入“三条红线”考核指标。可以说这个微调非常灵活，又非常及时，而且非常必要，为什么这么说呢？

大家知道，在一些房地产公司“三条红线”都触碰之下，它的可用流动性资金是非常有限的：一方面是金融机构会禁止或限制向这些房企贷款；另一方面是这些房企的预售资金会被严格监管（最近预售资金监管有松动），以避免形成烂尾楼。

在这种情形下，房企往往因为账上趴了大量的钱，但是无法使用而导致无法偿付到期债务从而暴雷。

暴雷的房企为了偿付债务，就会想办法处置股权或土地资产进行自救，而如果并购贷资金纳入“三条红线”考核指标，就会使很多有意向收购的房企望而却步，因为，如果它进行并购贷融资，很有可能就导致他也触碰“三条红线”了。

因此，对于房地产并购贷款，不纳入“三条红线”考核指标，对于房地产行业缩表出清和健康发展，是大有好处的。

除此之外，金融机构对于按揭贷款的首付比例也在进行调整。

根据财联社爆料，山东菏泽自2022年2月14日起，下调首套首付的比例为20%，也就是说，对于合理住房的首套刚需来说，你购买一套房，只需要支付房价款的20%，其余均可进行按揭贷款支付。

无独有偶，重庆和江西赣州也爆出将首付比例降低到20%。

我们纵观上述调控政策的松绑，可以发现以下几个特征：

1、无论是并购贷不纳入“三条红线”考核指标，还是最近房企融资复苏，均是为了房地产行业的健康发展，但是对于过度金融化的房企，还是保持高压状态；

2、银行按揭贷款的放款速度加快，以及按揭贷款首付比例下调至20%，均是为了满足合理的住房需求，投资炒房依然是调控的打击对象。