《小欢喜》太真实，学区房也分三六九等

 文 | 兰子格 |  我们有房

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最近电视剧《小欢喜》火了。

刚收到理想学校录取通知书后的阿宝说：

乔英子的妈妈宋倩对英子的严格管控和高要求，不就是我妈的原型吗？

而作为刚刚卸任高三孩子的妈妈，娟姐也说：

《小欢喜》太真实了，里面的故事，我每天都在重演。

孩子家长群里，每个父母都能在剧中三对父母身上找到自己的影子。

《小欢喜》因过于真实、接地气的剧情，随着高三学生、高考家长、高考，这几个全民话题火了，随着电视剧的火爆，关于学区房的热度再次上涨。

原来在剧中：

从不在身边的季杨杨父母，为了他的高考，回来之后就立马租了学校边上书香雅苑的房子；

方一凡的妈妈童文洁，也为了他和表弟的学习，搬出了原来的大房子，租进了书香雅苑，只为每天路上可以节约1个多小时；

而英子就一直住在这个小区，因为她妈妈宋倩在这个小区坐拥5套学区房。

为什么大家都住进这个小区？

因为它是离学校很近的学区房，就像英子妈妈说的在分秒必争的高三，这个房子就不是房子，是抢占教育资源。 

那怎样的房子才称得上学区房？具备哪些条件才算是一个好学区房呢？

01  你必须明白学区的录取顺序

在我们大多数的三四线人心里，学区房是解决孩子入学的一个资格，房子划归在哪个片区的学校，孩子就有机会在该片区的学校就读。

在有些就学严峻的片区，光有房子还未必能入学。因为入学的资格也是按条件划分先后顺序的。

第一批：户口、房子均在所在学校片区内；

第二批：有户口，没有房子的；

第三批：没有户口，房子在该片区；

第四批：无户口、无房子，但社保缴纳在该片区。

学校按照上面的顺序依次录取，在同等条件下，如果报名人数超出招生名额，就会考虑房产证办理的先后时间，有些地方明确规定需要房产证办出2年（甚至5年）以上。条件靠后的报名者会顺延到下批，或在全部招生满额的情况下，会被调剂到周边区域别的学校就读。

这是我们大多数父母眼里的学区房，它可以解决孩子就近就读，方便家长接送。

02  优质学区房需要具备哪些条件

在新闻里，我们看到今年6月10日南京一套学区房“拍卖”火遍网络，这套建筑面积13㎡的房子，168万起拍，经过家长的激烈角逐最后以198万成交，条件是只接受全款。

同在6月，华夏时报记者接到网友爆料，北京一套12.2㎡二手房挂牌价为400万元，单价高达32.7万元/㎡。网友称，该房源的最终成交价为360万元，单价也已然高达30万元/㎡。

这些高达天价的学区房，就房子属性而言，都不能称之为真正可以居住的房子，南京的房子从现场视频和照片看非常破旧；而北京的房子光就其12.2㎡的面积而言，只能称之为“储藏室”。

那为什么这样的房子，还能被那么多家长如此趋之若鹜的去追捧呢？

因为它是学区房，更因为它还是名校学区房。

南京的那套房子只因它是南京琅琊路小学本部、29中本部双学区，琅琊路小学就在马路边上。而北京的房子位于北京市西城区安德路中段的六铺炕小区，但因六铺炕小区地处北京的热门学区——德胜学区，所以房价一直居高并持续上涨。

我们身在一个非常重视教育的国家，80%以上的家庭会考虑学区房。人人都想让自己的子女上最好的学校，然而好学校的名额是有限的，所以显得好学校附近的房子特别珍贵。

在深圳，北京、上海等一线城市，学区房足以让人“抢得头破血流”，所以，如果你买到了学区房，不仅能解决孩子的上学问题，将来孩子长大了，转手也是一块“香饽饽”。

03  买学区房需要注意及规避的风险

纵然，学区房在我们身边有那么多人追捧，有千般好、万般好，但是，你仍然不能忽视它背后的风险。

第一个风险：房屋属性背后的前置条件很难符合。

就像上文说到的南京的高价学区房，买房人虽然花了198万的高价拍下了这套13㎡的学区房，随后被教育部门证实：房子属于公有住房租赁合约，它只有居住权，没有产权就不是真正意义上的学区房。

所以这个学区房“很复杂、有风险”。

因为对于这样的使用权房能上学校，会有一系列的前置条件，比如整个家庭鼓楼区没有其他房子、比如孩子出生在这个房子内等。而这些条件，买房人未必满足。如果再转手卖掉，也未必还能卖出这个价格，而出租不但很少有人会租，而且租金收益与投入严重失衡。

第二个风险：学区变动及学区与房子脱开的政策风险。

每个地区的学区，经常有在三五年类做一些小调整，有些房子可能刚好在这个调整范围的外延区域，就很容易出现调整后学区档次相差较多的情况。

另外，现在越来越多的专家、民间声音呼吁：房子与学区等教育资源分开。

2018年4月，北京海淀区就甩出重磅炸弹，部分海淀区学校公布：

自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。

也就是说，2019年以后买的房子，将不再对应固定的学校了。

北京海淀区虽然只是开了一个头，但是市场的呼声还是非常强烈的，作为投资买房人，还是需要关注政策动态。

那些花高价买来的老破小、甚至都不能住的学区房，将是市场中最危险的房子；而买这样房子的人，注定将承担非常大的风险。

作为房地产行业专业人士，给大家一个学区房买卖的底线建议：

不具备居住属性的学区房，千万不能碰，不能只为买学区房而买学区房。

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作者 | 兰子格：10年资深房企高管，洞悉楼市真相，分享避坑秘籍，提供买房投资优化方案。

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