（03.07）【熊大说深房系列三】

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以下内容来自熊辉的分享。

熊辉介绍

熊辉：资深投资人，房产实操专家，平米深圳顺时针创始人

本节思维框架

第九篇 深圳多少钱可以上车？
第十篇 买房的三要素
第十一篇 怎样获得家人的支持
第十二篇 房子有哪些类别？

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第九篇 深圳多少钱可以上车？

很多朋友说，没有一两百万，不要来深圳买房。但其实，只要40万首付，就能在深圳买一套房。为什么这么说呢？用40万首付反推4被杠杆，可以买到160万总价的房子，如果是单价5万，也能买到35平米左右的一房。在深圳完全可以先买这样的一套小房子，先上车，等有了一波涨幅再置换。其实在深圳上车，根本没有大家想象中的那么困难；

深圳大部分的年轻人都没有房子，可是他们都是刚需，都需要上车。大家知道，深圳的平均年龄只有32.5岁，平均每人持有的平米数是26平米。如果你买了一套35平米的小房子，就已经超过了平均值。有这么多充满希望的年轻人，总有人要上车，所以也不用担心自己的房子没有人买；

我们可以看一下，一个城市里什么样的房子涨得最快？是低总价、高单价，在这个城市里入门级别的小房子涨幅最快。但是反过来看，虽然涨幅快，但是这种房子的资产体量太小，所以这样的房子，最适合资金少、体量小的房产入门人群上车；

我在深圳的买房理念是四高一低。哪四高呢？是高流通性、高租金、高杠杆、高收益；哪一低呢？是低风险。这四高一低，是我总结出来的适合最大多数人的买房玩法。

资金体量小，也可以在深圳上车；资金体量大，就要精算自己的资产、负债、现金流来进行资产的配置。大家不用神话深圳的房价，大多数人，都可以在深圳上车。

第十篇 买房的三要素

第一个要素是买房的名额

在深圳买房，你可以是深圳户口、或者五年的连续社保，也可以是深户家庭，只要满足以上条件之一，都是可以买房的。那么怎样多核买房子呢？可以在夫妻双方的名下垒房、父母名下垒房、子女名下垒房或者亲友一起，有很多种方法可以解决。只有你想不到，没有做不到；

第二个要素是资金

买房的资金可以是自己家庭的资金，或者爸妈的资金，自己的现金还有拆借来的资金。当然，还有很多的金融工具可以使用，这些在这里我就不展开细节，有机会，我们可以线下见面聊；

第三个要素就是选筹

也就是买哪里的房子。因为买房是一件很低频的事情，很多人一辈子或许就只有买一套、二套的机会和经验。那么大部分人都是怎样去买房的呢？他们会在自己相对比较熟悉的地方，找到中介的门店，然后找中介去看房，看到喜欢的就买了。但是我觉得，买房是一个数学题，首先应该知道自己有多少钱、用几倍的杠杆、买总价多少的房，这样的房子都有哪里，找到这些房子进行对比，找到其中最有性价比的房子。这就我对选筹的理解。

买房，是需要根据自己的资金体量，来匹配最合适自己的房子。深圳人普遍年龄不大，他们喜欢有小区花园、有电梯的次新房。在各个片区、各个价位，我们都能够找到这样的房子，那么我们就要根据深圳这种特殊的多区域中心格局、根据价格和产品梯队去选筹。

总结：买房，要根据名额、资金、选筹三个要素，来做好个人的买房计划。不是你想买哪里，而是你可以买哪里。

第十一篇 怎样获得家人的支持

信用

讲到信用，人的信用，对银行、对家人、对朋友都需要说到做到，做一个诚信和可信赖的人。说白了，就是要让人感觉到你的靠谱。

杠杆

除了资金上使用杠杆，对人、钱、事，都可以使用杠杆。那么除了让人信任，还要有一定的专业知识、有才华，还要算好账。

现金流

保障自己的现金流。可以通过工作，也可以通过投资，还可以留足现金、做好计划。大家如果想知道详细的计划怎么做，可以关注我们后续的课程，可以到线下来，我们展开分享。

有礼走遍天下。这个礼不是道理的理，而是礼物的礼。古人说，如要取之，必先予之。人都喜欢收礼物，拿别人的手软，吃别人的嘴短，就是这个道理。人都喜欢把资源给有能力、又会做人的人去分配；

学会用爸妈的钱。

很多人买房，坚决不用父母的钱，一定要靠自己赚，这是错误的想法。用爸妈的钱是在帮他们。为什么呢？中国的父母都是希望自己的孩子生活好。他们不愿意支持你，是因为你没有让父母感觉到你已经成熟、懂事，只要你优秀，他们都会非常愿意支持你。多一份孝顺，让父母开心。

另外，如果父母的钱不拿去买房，可以思考一下，钱放在银行、拿去买保健品，在几年的通胀之后，还能剩下多少？

总结：俗话说，做事先做人。会做人、懂做事、有专业、有能力，这样才可以获得家人、朋友的支持，无论是买房，还是做其他的事。

第十二篇 房子有哪些类别？

大家知道，房子有很多类别。比如上车盘、刚需盘、置换改善盘、豪宅、别墅、公寓、小产权、农民房、军产房、商铺、写字楼等等。这些不同类别的房子是很不一样的。

性质

它们的性质是不一样的。比如小产权、农民房、军产房等，没有所谓商品房的“红本”。买这种房子，可能只能拿到一个绿本的产证，可能在遇到拆迁等情况的时候，产权缺少相应的保障，或者在政策变动的时候不能交易，和红本商品房比起来风险很大；

金融杠杆

它们能使用的金融杠杆也是不一样的。商务公寓、小产权等类别的房子，往往只能全款购买或者五成首付，不像红本商品房那样可以贷款7成，金融杠杆不足。如果以投资的眼光去衡量，涨幅靠选筹、赚钱靠杠杆，杠杆率不足的房子，投资回报率相对比较低，就不能算是一种好的投资品；

定位

上车盘、刚需盘、置换改善盘、豪宅等等类别，是由于楼盘的定位不同，通常以面积、产品、容积率等等作为区分。有人问过我，一个城市里什么类别的房子增长最快，我的回答是：是刚需盘中总价最低的那些。因为年轻人来到一个城市，最先购买的就是小面积的那些上车盘和刚需盘。这类型的房子流通性非常好，需求量很高，因此它们中总价最低的那些就消化的最快。

总结：不同类别的房子，从产品、价格、定位、性质等各方面都不同。以投资的眼光去看，我们要选择的是那些核心区域的核心资产，有良好的金融属性，可以使用杠杆，并且被市场承认的红本商品房。