买房！再等等？

上海一家地产开发商，爆出新闻：

到2017年年底，有47.38亿的债务逾期无法偿还！

债务逾期是什么意思？就是债务违约！

这说明现在地产商融资成本在提高，融资规模也在受限，自然债务违约就发生了！

为什么？首先要知道一下以前的地产商是怎么干的？

先拍一块地，付20%左右的资金，然后用这块地去银行贷款，再用贷款去建房，期间申请预售许可证，等房子建到一半的时候，预售许可证也下来了，就开始卖期房，卖期房的收入用于还贷，等楼子盖完了，大部分的房子也都卖完了，这等于说用20%的钱撬动了80%的资金，用20%的钱上演了一次完美的芝麻换西瓜的资金升值游戏。

可是，现在不行了，游戏规则变了，为了严控金融系统风险，银监会不允许银行给地产商放贷款，对银行放任资金流入楼市的行为会给予重罚！

那自然地产商融资的成本就会飙升！

资料补充： 某行业龙头山东项目已出现债务违约，这公司目前融资成本已高达14%； 另新闻报说碧桂园拿地到开盘，只需三个月！设计师要通宵出稿！工作若延误，免职就行！

这说明地产商的资金流动性告急，而房地产市场化借款利率的飙升也正好说明了这一点！

那么，如果正式的资管新规5月份如约实施呢？

我觉得地产商的资金流动性将会再一次的雪上加霜！

除非降低房价自救，否则恐怕……

你想，以前很多地产商的钱，都是信托、银行理财、P2P之类表外通道融的资，现在这个门堵死了！贷款怎么还？还能有什么救命的招吗？

可能也有人说了，看新闻最近的很多城市的房价都在上涨啊？

你比如新闻说：

3月70城房价，一线和部分二线城市房价处于政策下行调整中，但房价仍趋于上涨，二三线“新秀”突起，城市房价依然上涨。 新建商品房住宅价格环比下调的城市：福州、蚌埠、南京、武汉、厦门、惠州、温州、无锡、深圳、郑州。 上涨城市多达55个，其中涨幅超过0.5%的有33个城市，涨幅最高的海口2.1%，秦皇岛1.4%和长春1%。

二手房数据也呈现上涨态势： 数据显示，70个大中城市只有7个城市下调，上海、厦门、成都、福州、北京、武汉、郑州。 59个城市上涨，涨幅最高的乌鲁木齐达到2.1%，海口、太原、青岛、西安、济宁、哈尔滨超过了1%。

大多数都在涨，但我认为这是暴风雨来临的最后疯狂

因为你发现没：

1、涨的幅度小。

2、从最近央行的降准效果来看，提供的流动性支持不了多久。

3、从股市的周期股表现来看，郭嘉还走以房地产为主的老路可能性不高。

当然如果现在投资房产，也要挑城市，二线城市优先（一线城市严控已经是非常的难进了），三四线城市就算了，除非刚需，否则千万要慎重，因为只要资管新规真正实施，金融去杠杆再继续深入推进的话，楼市大规模降价，并不是不可能！

房产怎么选？

看人口流入的真实数据

谁都知道，未来将是一个快速老齡化的社会，中国的未富先老的趋势可不是靠什么一纸行政就能阻止的了的，相关数据说到本世纪中叶，我国老年人口有可能达到4亿左右，届时平均每4个人中就有一位老人。 

这都可以想像一下，比如你在街上走路，很可能每过4个人当中就会遇到1位老者

所以，当前各类城市发起抢人才的大战就不难理解了，而且大家也清楚抢的都是年轻人，还是高端的年轻人，这不仅给一座城市带来生机，项目，财富，随便还解决了当地的住房去库存的问题

在当前，一线城市的严控正好给二线城市的房地产带来了最有投资前景的商机，比如西安、成都、武汉、郑州、南京、杭州、宁波、长沙等……

当然，在城市发动抢人大战的背后，看的应该是真实的人口流入的数据到底如何，进来的人多自然城市的活力就越旺盛，投资的前景就越大！

所以，从配置价值来看，我认为今年这一整年，二线城市的地产配置价值更值得关注！

但是，总体上看，今年的各类资产价格都较比往年的增速有所下滑，不仅仅是房地产，各类投资收益都在下降（二季度的股市收益大概率也不会太强）

总之，我还是认为今年应该保持在手里的现金应该再多一点，尽可能的保证它的流动性，因为过了今年，持有现金的机会就会出现了！