长河税务：房屋的改扩建和房屋推倒重建如何处理？

随着企业的发展，会对自有房屋进行改扩建或者推倒重建，这两种方式在税法上处理如下：

一、两者含义：

重建：是指建筑损毁或拆除后，重新建造。

改扩建：是指在原有的基础上改造建设。如将一建筑物变为另一建筑物，可以指改变外形、特点、性质或作用，提升功能，增加面积。

二、计税基础及摊销方法：

（一）推倒重置的房屋:《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局2011年第34号公告)规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。

【案例】某房屋价值1000万元，已计提并扣除折旧800万元，净值200万元。企业推倒重置在原地投资2000万元新建了一幢生产车间自行建造的固定资产，《企业所得税法实施条例》第五十八规定，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。该房屋原有净值200万元需要有相应的补偿，此项补偿可以理解为竣工结算前必须发生的支出，则该生产车间的计税成本应该是2000+200=220(万元)。

(二)改扩建房屋 1.对未提足折旧的房屋进行改扩建

如果企业由于土地紧张，发生了在原有一层生产车间的基础上又扩建一层储藏车间的业务，根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局2011年第34号公告)规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

也就是说，新扩建的一层储藏车间，由于提升了功能，增加了面积，扩建发生的支出，应并入原有生产车间的计税基础，按照税法规定的不低于20年折旧年限重新提取折旧，其原则同推倒重置相似。但是，如果有证据证明，该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限20年的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

【案例】某房屋账面原值1000万元，折旧年限20年，已经计提了12年折旧，计提折旧600万元。该公司对该房屋花费300万元，增加了部分面积。此时要求房屋花费300万元并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按照20年计提折旧，如果有证据证明，该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限20年的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

2.对已提足折旧房屋的改扩建支出按长期待摊费用处理《企业所得税法》第十一条规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：

(1)房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产;

(2)以经营租赁方式租入的固定资产;

(3)以融资租赁方式租出的固定资产;

(4)已足额提取折旧仍继续使用的固定资产;

(5)与经营活动无关的固定资产;

(6)单独估价作为固定资产入账的土地;

(7)其他不得计算折旧扣除的固定资产。

第十三条规定，在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

(1)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;

(2)租入固定资产的改建支出;

(3)固定资产的大修理支出;

(4)其他应当作为长期待摊费用的支出。

由此可见，已经提够折旧仍继续使用的固定资产不能再计提折旧，并且已足额提取折旧的固定资产的改建支出税收上作为长期待摊费用处理。

财税专家简介：

敦秀娟，女，注册税务师，会计师，河北长河税务师事务所有限公司项目经理，曾在企业任职会计多年，有着丰富会计从业经验。主持多家企业的涉税鉴证和房地产土增税清算等工作，并担任多家大中型企业的税务顾问。